Kein Anspruch gegen Mitmieter einer WG auf Mietvertragskündigung

Bei einer privaten Wohngemeinschaft auf Basis eines von mehreren Personen als gemeinsame Mieter begründeten Mietverhältnisses handelt es sich nicht um eine Bruchteilsgemeinschaft, sondern um eine BGB-Gesellschaft, die keinem Gesellschafter einen Aufhebungsanspruch in Form eines Anspruchs auf Kündigung gegen die übrigen Mitmieter verschafft, es sei denn, dass im Einzelfall das Festhalten am Mietvertrag treuwidrig wäre.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Beschwerdegegnerin verlangt von der Beschwerdeführerin, der Kündigung des mit der Beschwerdeführerin gemeinsam abgeschlossenen Mietvertrags über die gemeinschaftlich bewohnte Wohnung zuzustimmen, weil sie aus der Wohnung aus- und mit ihrem Freund zusammenziehen wolle; die Beschwerdeführerin wollte daraufhin die Wohnung künftig als alleinige Mieterin bewohnen. Beide ließen der Hausverwaltung einen entsprechenden Übernahmevertrag zukommen. Hausverwaltung und Vermieter waren zu einer solchen Vertragsübernahme unter der Bedingung bereit, dass auch das Mietverhältnis mit der Beschwerdeführerin zum 31.10.2020 enden würde.

Parallel dazu erklärte die Beschwerdegegnerin gegenüber der Hausverwaltung zweimal die außerordentliche Kündigung, hilfsweise die ordentliche Kündigung. Ausgehend von einem Fortbestand des Mietverhältnisses bis zum 31.10.2020 erklärte sich die Beschwerdeführerin bereit, die Miete ab Juli 2020 alleine zu zahlen. Eine Zustimmung zu einer Kündigung des Mietverhältnisses erklärte die Beschwerdeführerin trotz Aufforderung durch die Beschwerdegegnerin nicht. Das AG gestand der Beschwerdeführerin einen Anspruch auf Kündigung durch die Beschwerdeführerin zu. Das LG sah das anders.

Die Annahme des Amtsgerichts, der Beschwerdegegnerin stünde ein Anspruch aus § 749 Abs. 1 BGB gegen die Beschwerdeführerin zu, gleichsam jederzeit und ohne weitere Voraussetzungen die Zustimmung zu einer Kündigung des gemeinsam abgeschlossenen Mietvertrags zu verlangen, überzeugt nicht. Bei einer privaten Wohngemeinschaft, d. h. einem von mehreren Personen als gemeinsame Mieter begründeten Mietverhältnis, handelt es sich nach Auffassung des Beschwerdegerichts nicht um eine Bruchteilsgemeinschaft nach §§ 741 ff. BGB. Soweit diese Einordnung in der Literatur teilweise vertreten wird (vgl. etwa Karsten Schmidt in MüKoBGB, 8. Aufl. 2020, § 741 Rn. 18), vermag das Beschwerdegericht dem nicht zu folgen. Wie das Landgericht Berlin entschieden und überzeugend begründet hat, werden die Regeln über die Bruchteilsgemeinschaft dem Innenverhältnis zwischen mehreren Mitbewohnern nicht gerecht; vielmehr handelt es sich bei mehreren Mitmietern um eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (LG Berlin, Urteil vom 16.10.1998 - 64 S 81/98, GE 1998, 1462 m.w.N.). Wie die Kl. selbst zum Ausdruck gebracht hat, hatten sich die Parteien ursprünglich zu einem gemeinsam verfolgten Zweck - das Bewohnen der streitgegenständlichen Wohnung - zusammengeschlossen.

Dieses Ergebnis steht im Einklang mit einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 10.9.1997 (VIII ARZ 1/97, GE 1997, 1458 = WuM 1997, 599]), wonach die Mitglieder einer Wohngemeinschaft, die gemeinsam eine Wohnung angemietet haben, eine „Innen-GbR“ bilden, soweit nichts anderes vereinbart wurde.

Etwas anderes folgt auch nicht aus der Entscheidung des OLG Hamburg vom 1.6.2001 (11 U 47/01), wonach einer von mehreren Vermietern von seinem Mitvermieter ggf. einen Anspruch auf Mitwirkung an einer Kündigung nach § 749 Abs. 1 BGB haben kann. Das OLG Hamburg hat dort argumentiert, mehrere Wohnungseigentümer seien Vermieterparteien des einheitlichen Mietvertrags mit der Gesamtheit der Mieter in der rechtlichen Gestalt einer Gemeinschaft i.S.d. §§ 741 ff. BGB, wobei ein Anspruch auf Mitwirkung an der Vermieterkündigung vor dem Hintergrund des Art. 14 GG anerkannt wurde. Die Mietergesamtheit wurde hingegen auch im Urteil des OLG Hamburg als Gesellschaft bürgerlichen Rechts dargestellt.

Die Möglichkeit eines Mieters, von seinem Mitmieter und -bewohner jederzeit ohne weitere Voraussetzungen und nur unter dem Vorbehalt unbilliger Härte die Kündigung zu verlangen, würde auch der Interessenlage einer Wohngemeinschaft regelmäßig nicht gerecht. Dadurch würde für einen Mitbewohner die Möglichkeit geschaffen, ausgehend von dem einseitigen Wunsch, auszuziehen, die Auflösung des Mietverhältnisses betreffend die gesamte Wohngemeinschaft und damit unter Umständen den Auszug aller Mitbewohner zu erzwingen. Auf der anderen Seite verkennt das Beschwerdegericht nicht, dass auch der Wunsch eines Mitbewohners, an dem Mietvertrag festzuhalten, dem Auszugswunsch des anderen nicht absolut und einschränkungslos entgegengehalten werden kann. Ein Ausgleich zwischen solchermaßen widerstreitenden Interessen ist im Innenverhältnis zwischen den Mietern über die gesellschaftsrechtliche Treuepflicht, die die Mieter als Mitglieder einer „Innen-GbR“ trifft, herzustellen. Im Ergebnis wird danach ein Anspruch auf Zustimmung zur Kündigung bestehen, wenn sich das Festhalten am Mietvertrag durch einen der Mieter im Einzelfall als treuwidrig darstellt. Dies dürfte insbesondere dann anzunehmen sein, wenn sich ein Mitbewohner dauerhaft einer einvernehmlichen Lösung verweigert und die Kündigung auch für die Zukunft kategorisch ausschließt.

Unter Berücksichtigung des Vorstehenden stellt sich das Verhalten der Beschwerdeführerin nach gegenwärtigen Sachstand nicht als treuwidrig dar. Schon der Klageschrift selbst ist zu entnehmen, dass die Beschwerdeführerin zunächst mit einer Beendigung des Mietvertrags zum 31.10.2020, später dann zumindest zum 31.12.2020 einverstanden war. Weiter hat die Beschwerdeführerin zum Ausdruck gebracht, die Mietkosten in voller Höhe ab Juli bzw. August alleine zu tragen. Diese Reaktionen auf die von der Beschwerdegegnerin vorgetragenen Kündigungen stellen sich schon deshalb nicht als treuwidrig dar, weil die von der Beschwerdeführerin vorgeschlagene Lösung der vollständigen Kostentragung für die Beschwerdegegnerin der von ihr zum damaligen Zeitpunkt über die jeweilige ordentliche Kündigung begehrten „Entlassung“ aus dem Mietverhältnis wirtschaftlich entsprochen hätte und die mietvertragliche Mithaftung gegenüber der Vermieterseite nur einen überschaubaren Restzeitraum bestanden hätte.

Bei einer privaten Wohngemeinschaft auf Basis eines von mehreren Personen als gemeinsame Mieter begründeten Mietverhältnisses handelt es sich nicht um eine Bruchteilsgemeinschaft, sondern um eine BGB-Gesellschaft, die keinem Gesellschafter einen Aufhebungsanspruch in Form eines Anspruchs auf Kündigung durch die übrigen Mitmieter verschafft, es sei denn, dass im Einzelfall das Festhalten am Mietvertrag treuwidrig wäre.

Die Beschwerdegegnerin verlangt von ihrer Mitbewohnerin, der Beschwerdeführerin, der Kündigung des gemeinsam abgeschlossenen Mietvertrags zuzustimmen, weil sie aus der Wohnung aus- und mit ihrem Freund zusammenziehen wolle; die Beschwerdeführerin wollte daraufhin die Wohnung künftig als alleinige Mieterin bewohnen. Beide ließen der Hausverwaltung einen entsprechenden Übernahmevertrag zukommen. Hausverwaltung und Vermieter waren dazu aber nur bereit, wenn auch das Mietverhältnis mit der Beschwerdeführerin zum 31. Oktober 2020 enden würde. Parallel dazu kündigte die Beschwerdegegnerin zweimal, zum Teil fristlos, zum Teil fristgemäß, um sich aus dem Mietverhältnis zu lösen.

Die Beschwerdeführerin ging von einem Fortbestand des Mietverhältnisses aus und erklärte sich bereit, die Miete für die Wohnung ab Juli 2020 alleine zu zahlen. Eine Zustimmung zu einer Kündigung des Mietverhältnisses erklärte sie trotz Aufforderung durch die Beschwerdegegnerin nicht. Das AG gestand der Beschwerdegegnerin einen Anspruch auf Kündigung durch die Beschwerdeführerin zu. Das LG sah das anders.

Die Annahme des Amtsgerichts, der Beschwerdegegnerin stünde ein Anspruch auf Aufhebung der Gemeinschaft gegen die Beschwerdeführerin zu und sie könne jederzeit und ohne weitere Voraussetzungen die Zustimmung zu einer Kündigung des gemeinsam abgeschlossenen Mietvertrags verlangen, treffe nicht zu. Bei einer privaten Wohngemeinschaft, einem von mehreren Personen als gemeinsame Mieter begründeten Mietverhältnis, handele es sich nicht um eine Bruchteilsgemeinschaft, sondern um eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, eine sog. „Innen-GbR“, soweit nichts anderes vereinbart wurde.

Die Möglichkeit eines Mieters, von seinem Mitmieter und -bewohner jederzeit ohne weitere Voraussetzungen und nur unter dem Vorbehalt unbilliger Härte die Kündigung zu verlangen, würde auch der Interessenlage einer Wohngemeinschaft regelmäßig nicht gerecht. Dadurch würde für einen Mitbewohner die Möglichkeit geschaffen, ausgehend von dem einseitigen Wunsch, auszuziehen, die Auflösung des Mietverhältnisses betreffend die gesamte Wohngemeinschaft und damit unter Umständen den Auszug aller Mitbewohner zu erzwingen.

Allerdings könne auch der Wunsch eines Mitbewohners, am Mietvertrag festzuhalten, dem Auszugswunsch des anderen nicht absolut und einschränkungslos entgegengehalten werden. Ein Ausgleich zwischen solchen widerstreitenden Interessen sei im Innenverhältnis zwischen den Mietern über die gesellschaftsrechtliche Treuepflicht, die die Mieter als Mitglieder einer „Innen-GbR“ treffe, herzustellen. Im Ergebnis werde danach ein Anspruch auf Zustimmung zur Kündigung bestehen, wenn sich das Festhalten am Mietvertrag durch einen der Mieter im Einzelfall als treuwidrig darstellt. Dies dürfte insbesondere dann anzunehmen sein, wenn sich ein Mitbewohner dauerhaft einer einvernehmlichen Lösung verweigert und die Kündigung auch für die Zukunft kategorisch ausschließe.

Das sei hier nicht der Fall, weil die Beschwerdeführerin die Mietkosten in voller Höhe alleine zu tragen bereit war und diese Lösung der von der Beschwerdegegnerin begehrten „Entlassung“ aus dem Mietverhältnis wirtschaftlich entsprochen hätte.