Kein Anspruch des Vermieters aufs Kennenlernen des Untermieters

1. Die Forderung des Vermieters, in Aussicht genommene Untermieter persönlich vor einer Entscheidung über die Erlaubnis zur Untervermietung kennenzulernen, läuft auf eine Ablehnung der Untervermietungserlaubnis hinaus.

2. Mehr als den Namen sowie zur eindeutigen Identifikation auch Geburtsdatum und Geburtsort sowie Angaben über die beruflichen und sonstigen Tätigkeiten des in Aussicht genommenen Untermieters muss der Mieter nicht mitteilen.

(Leitsätze der Redaktion)

Die sofortige Beschwerde ist zulässig, insbesondere gemäß § 91a Abs. 2 ZPO statthaft und nach Maßgabe der §§ 567, 569 ZPO form- und fristgerecht angebracht worden; der Streitwert der in der Hauptsache für erledigt erklärten Klage übersteigt den in § 511 ZPO genannten Betrag, der angefochtene Beschluss ist der Bekl. am 23. März 2020 zugestellt worden, und die sofortige Beschwerde ist am 6. April 2020 bei dem Amtsgericht Charlottenburg eingegangen.

Die Beschwerde bleibt ohne Erfolg, denn die Kostenentscheidung des Amtsgerichts entspricht billigem Ermessen im Sinne des § 91a Abs. 1 ZPO. Der Kl. hatte ein berechtigtes Interesse, die beiden Untermieter in die Wohnung aufzunehmen und entsprechende Untermieterträge zu erzielen, um die für ihn weitgehend nutzlosen Mietaufwendungen im Zeitraum November 2019 bis Mai 2020 zu kompensieren. Das Amtsgericht steht zu Recht auf dem Standpunkt, der Kl. habe mit Blick auf das nahende Mietvertragsende am 31. Mai 2020 vernünftig gehandelt, indem er sich frühzeitig auf Wohnungssuche begab und seine neue Wohnung schon zum 1. November 2019 anmietete. Dem Kl. war es entgegen der Ansicht der Bekl. nicht anzusinnen, die Suche nach einer Ersatzwohnung bis in das Jahr 2020 hinein zu verschieben oder die zum 1. November 2019 gefundene Ersatzwohnung in der Hoffnung nicht anzumieten, er werde auch noch zum 1. April oder zum 1. Mai 2020 eine ebenso gut geeignete neue Wohnung finden. Der Vorwurf der Bekl., der Kl. habe seine Doppelbelastung mit Mietzahlungen durch seine eigene Entscheidung selbst herbeigeführt und deswegen von vornherein kein als berechtigt anzuerkennendes Interesse an der Untervermietung der Räume gehabt, ist ganz offensichtlich unbegründet.

Hatte der Kl. mithin dem Grunde nach Anspruch auf Zustimmung zur Untervermietung in dem beabsichtigten Umfang und steht aufgrund der schließlich in der mündlichen Verhandlung tatsächlich erteilten Erlaubnis fest, dass in den Personen der Untermieter und der Ausgestaltung der Untermietverträge keine Hinderungsgründe vorlagen, so wären die Kosten des Rechtsstreits nach dem Rechtsgedanken des § 93 ZPO nur dann dem Kl. aufzuerlegen, wenn die Bekl. ihm keinen Anlass zur Erhebung der Klage gegeben hätte.

Das aber ist nicht der Fall. Zwar stellte die Bekl. - anders als später im Rechtsstreit - ein berechtigtes Interesse des Kl. an einer Untervermietung vorgerichtlich nicht ausdrücklich infrage. Ihre Forderung, sie müsse die in Aussicht genommenen Untermieter persönlich kennenlernen, bevor sie über die Genehmigung der Untervermietung entscheide, lief aber auf eine Ablehnung der beanspruchten Erlaubnis hinaus. Ein Vermieter darf die Untervermietungserlaubnis nicht davon abhängig machen, dass ein in Aussicht genommener Untermieter sich bei ihm bewerbe oder sich persönlich bei ihm vorstelle, denn die Auswahl des Untermieters ist allein Sache des Mieters. Der Vermieter darf der Untervermietung an den in Aussicht genommenen Untermieter gemäß § 553 Abs. 1 BGB nur dann widersprechen, wenn dafür in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund vorliegt. Das kann etwa der Fall sein, wenn der Dritte mit dem Vermieter oder anderen Mietern verfeindet ist oder wenn es sonst Anhaltspunkte dafür gibt, dass er den Hausfrieden stören oder die Mietsache beschädigen wird (vgl. Staudinger/ V. Emmerich [2018], BGB § 553. Rn. 13, zitiert nach juris). Kennt der Vermieter den Untermieter weder persönlich noch hat er etwa aus Presseveröffentlichungen Kenntnis von dessen Person und Anhaltspunkte für seine mangelnde Eignung, so muss der Mieter es dem Vermieter nicht erst durch zusätzliche Informationen ermöglichen, nach denkbaren Hinderungsgründen zu forschen; vielmehr liegt dann der Regelfall vor, dass der Mieter einen Untermieter ausgesucht hat und ein wichtiger Grund, der die Person des Untermieters ausnahmsweise als ungeeignet erscheinen ließe, aus Sicht des Vermieters nicht vorliegt. Mehr als den Namen (sowie zur eindeutigen Identifikation wohl auch Geburtsdatum nebst Geburtsort) und Angaben über die berufliche oder sonstige Tätigkeit des Untermieters muss der Mieter deshalb regelmäßig nicht mitteilen (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, 14. Aufl. 2019, BGB § 553 Rn. 16).

Der Kl. musste daher, nachdem die Bekl. ihre Zustimmung zur Untervermietung mit Schreiben vom 12. November 2019 weiterhin davon abhängig machte, dass sie unmittelbaren Kontakt mit den in Aussicht genommenen Untermietern aufnehmen könne, davon ausgehen, dass er die begehrte Erlaubnis nicht ohne gerichtliche Unterstützung erhalten werde. Das gilt umso mehr, als die Bekl. darüber hinaus ohne jeden Anhaltspunkt mögliche Vorstrafen der in Aussicht genommenen Untermieter in den Raum stellte und insoweit eine Zusicherung des Kl. über die Untermieter betreffende Tatsachen verlangte, die nicht einmal aus einem von diesen vorgelegten polizeilichen Führungszeugnis ersichtlich gewesen wären.

Die Forderung des Vermieters, in Aussicht genommene Untermieter persönlich vor einer Entscheidung über die Erlaubnis zur Untervermietung kennenzulernen, läuft auf eine Ablehnung der Untervermietungserlaubnis hinaus. Mehr als den Namen sowie zur eindeutigen Identifikation auch Geburtsdatum und Geburtsort sowie Angaben über die beruflichen und sonstigen Tätigkeiten des in Aussicht genommenen Untermieters muss der Mieter nicht mitteilen.

Weil der Mieter am 31. Mai 2020 ausziehen musste, hatte er sich frühzeitig um eine Ersatzwohnung bemüht und ab 1. November 2019 auch eine gefunden. Um nicht zwei Wohnungen parallel bezahlen zu müssen, suchte er bei der Vermieterin seiner bisherigen Wohnung um eine Untervermietungserlaubnis für zwei in Aussicht genommene Untermieter nach. Die Vermieterin machte die Genehmigung davon abhängig, die Untermieter persönlich kennenlernen zu dürfen. Der Mieter erhob Klage auf Erteilung der Untermieterlaubnis, die wurde in der mündlichen Verhandlung erteilt und Hauptsacheerledigung erklärt. Das AG legte die Kosten der Vermieterin auf. Ihre Beschwerde zum LG blieb ohne Erfolg.

Der Kläger habe ein berechtigtes Interesse gehabt, die beiden Untermieter aufzunehmen und entsprechende Untermieterträge zu erzielen, um die weitgehend nutzlosen Mietaufwendungen von November 2019 bis Mai 2020 zu kompensieren. Er habe mit Blick auf das nahende Mietvertragsende am 31. Mai 2020 vernünftig gehandelt, indem er sich frühzeitig auf Wohnungssuche begeben und seine neue Wohnung schon zum 1. November 2019 gemietet habe; die Suche nach einer Ersatzwohnung habe er nicht bis in das Jahr 2020 verschieben oder auf die zum 1. November 2019 gefundene Ersatzwohnung in der Hoffnung verzichten müssen, er werde auch noch zum April oder Mai 2020 eine ebenso geeignete neue Wohnung finden. Der Vorwurf der Beklagten, der Kläger habe seine Doppelbelastung mit Miete dadurch selbst herbeigeführt und habe deswegen von vornherein kein als berechtigt anzuerkennendes Interesse an der Untervermietung gehabt, sei unbegründet.

Da in den Personen der Untermieter und der Ausgestaltung der Untermietverträge keine Hinderungsgründe vorlagen, hätte der Kläger die Kosten des Rechtsstreits nur tragen müssen, wenn die Beklagte ihm keinen Anlass zur Klageerhebung gegeben hätte. Das habe sie jedoch. Ihre Forderung, die in Aussicht genommenen Untermieter persönlich kennenlernen zu müssen, bevor sie über die Genehmigung entscheide, sei auf eine Ablehnung der beanspruchten Erlaubnis hinausgelaufen.

Ein Vermieter dürfe die Untervermietungserlaubnis nicht davon abhängig machen, dass der Untermieter sich bei ihm bewerbe oder persönlich vorstelle, denn die Auswahl des Untermieters sei allein Sache des Mieters. Kenne der Vermieter den Untermieter weder persönlich und habe er auch keine Anhaltspunkte für seine mangelnde Eignung, müsse der Mieter es dem Vermieter nicht erst durch zusätzliche Informationen ermöglichen, nach denkbaren Hinderungsgründen zu forschen. Vielmehr liege dann der Regelfall vor, bei dem der Vermieter nur den Anspruch habe, den Namen, zur eindeutigen Identifikation auch Geburtsdatum nebst Geburtsort und Angaben über die berufliche oder sonstige Tätigkeit des Untermieters zu erfahren.

Da die Beklagte ihre Zustimmung zur Untervermietung weiterhin vom unmittelbaren Kontakt mit den in Aussicht genommenen Untermietern abhängig gemacht habe, habe der Kläger berechtigterweise klagen und davon ausgehen dürfen, dass er die begehrte Erlaubnis nicht ohne gerichtliche Unterstützung erhalten werde. Das gilt umso mehr, als die Beklagte zudem ohne jeden Anhaltspunkt mögliche Vorstrafen der in Aussicht genommenen Untermieter in den Raum gestellt habe.