Kein Anspruch auf Untervermietung bei Verstoß der Untermiete gegen die Mietpreisbremse

Der Vermieter ist nicht verpflichtet, eine begehrte Untervermietungserlaubnis zu erteilen, die nicht im Einklang mit der geltenden Rechtsordnung, sondern im Widerspruch zum sozialen Wohnraummietrecht des BGB steht, weil die Mietpreisabrede im Untermietvertrag den Vorschriften über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten widerspricht. Diese binden grundsätzlich auch den Mieter, der im Verhältnis zum Untermieter rechtlich als Vermieter anzusehen ist.

(Leitsatz der Redaktion)

Der Kl. hat gegen den Bekl. keinen Anspruch auf Ersatz eines Mietausfallschadens für den Zeitraum April bis Juli 2020 aus § 280 Abs. 1 BGB.

Der Bekl. hat mit seiner Weigerung, dem Kl. die von ihm in Aussicht genommene Untervermietung zu gestatten, keine Pflichten aus dem Mietverhältnis verletzt. Ein Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis bestand nicht; die Voraussetzungen des § 553 Abs. 1 BGB lagen nicht vor.

Nach § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Mieter vom Vermieter die Erlaubnis verlangen, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, wenn für ihn nach Abschluss des Mietvertrages ein berechtigtes Interesse hieran entsteht.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist als berechtigt jedes Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht anzusehen, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung im Einklang steht (st. Rspr. BGH, Urt. v. 11.6.2014 - VIII ZR 349/13, GE 2014, 998, nach juris Rn. 14; Urt. v. 23.11.2005 - VIII ZR 4/05, GE 2006, 249, nach juris Rn. 8; Rechtsentscheid v. 3.10.1984 - VIII ARZ 2/84, NJW 1985, 130, [131], nach beckonline).

Die hier begehrte Untervermieterlaubnis stand nicht im Einklang mit der geltenden Rechtsordnung, sondern im Widerspruch zum sozialen Wohnraummietrecht des BGB, hier den Vorschriften über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten, §§ 556d ff. BGB. Diese binden grundsätzlich auch den Mieter, der im Verhältnis zum Untermieter rechtlich als Vermieter anzusehen ist.

Die weitergehenden Einwände des Bekl. gegen die Regelung des § 553 BGB und die vom BGH entwickelten Grundsätze bedurften daher keiner Entscheidung.

a) Der Bekl. macht zu Recht geltend, dass der Kl. mit der Mietpreisabrede im Untermietvertrag gegen § 556d Abs. 1 BGB i.V.m. der Mietenbegrenzungsverordnung Berlin vom 28. April 2015 (MietBegrV Berlin 2015) verstößt.

Der Kl. zahlt im Hauptmietverhältnis an den Bekl. für die aus drei Zimmern, Küche und Bad bestehende, mit zwei Balkonen ausgestattete Wohnung mit einer Größe von 77,56 m2monatlich eine Nettokaltmiete von 560 € (= 7,22 €/m2).

Der vom Kl. erstellte Untermietvertrag vom 26. Februar 2020 weist eine monatliche Kaltmiete von 447 € für die Überlassung (nur) eines von drei Zimmern sowie die Mitbenutzung von Küche und Bad aus, zuzüglich einer Nebenkostenpauschale in Höhe von 103 €.

Selbst wenn - wie vom Bekl. berechnet - zugunsten des Kl. eine hälftige Überlassung der Wohnung unterstellt würde (38,78 m2), obwohl lediglich ein Zimmer zur Alleinnutzung untervermietet werden sollte, ergibt sich eine Untermiete von 11,53 €/m2 nettokalt.

Die Räumlichkeiten sollen mit einer Einbauküche, Badezimmermobiliar und einem Bett „möbliert“ sein. Die Einbauküche mag - wie im Hauptmietverhältnis - als wohnwerterhöhendes Merkmal die ortsübliche Vergleichsmiete anheben; dass sich damit und mit den weiteren im Mietvertrag genannten Ausstattungen die erhebliche Diskrepanz zwischen der vom Kl. gezahlten Nettokaltmiete und der im Untermietvertrag ausgewiesenen erklären ließe, lässt sich dem Vortrag des Kl. nicht entnehmen; der vom Bekl. geltend gemachten Überschreitung der nach § 556d Abs. 1 BGB höchst zulässigen Miete ist der Kl. nicht entgegengetreten.

b) Ob bzw. dass der - hier in Aussicht genommene - (Unter-) Mieter bei Abschluss des (Unter-) Mietvertrages mit dem Mietpreis einverstanden war, ist entgegen der Ansicht des Kl. für die Anwendung der §§ 556d ff. BGB ohne Belang bzw. entspricht der vom Gesetzgeber vorausgesetzten typischen Situation bei der Anmietung von Wohnraum.

c) Entgegen der Darstellung des Kl. hat die Kammer zu keiner Zeit entschieden, dass eine Untervermieterlaubnis auch dann zu erteilen ist, wenn der Unter-Vermieter vom Untermieter eine wesentlich höhere Untermiete verlangt, als er selbst (anteilig) als Miete zahlt. Der Entscheidung der Kammer vom 29. März 2017 (65 S 424/16, juris) lässt sich diese Aussage nicht einmal andeutungsweise entnehmen. Im Gegenteil: Die Kammer hat in der erfolgreichen Rückforderung überzahlter Miete durch den Mieter auf der Grundlage der §§ 556g Abs. 1 Satz 3, 812 Abs. 1 Satz 1 BGB trotz eigenen Verstoßes gegen die „Mietpreisbremse“ einen Wertungswiderspruch gesehen, der allerdings im Verhältnis des Untermieters zum Mieter aufzulösen sei, um der Gefahr zu begegnen, dass die Regelungen der §§ 556d ff. BGB - entgegen der Intention des Gesetzgebers - über (genehmigte) Untervermietungen im Ergebnis leerlaufen.

Ein entsprechendes Ansinnen ist dem Bekl. hier gerade nicht vorzuwerfen, sondern ausschließlich dem Kl. als Mieter.

Ob das Interesse des Mieters als berechtigt und mit der Rechts- und Sozialordnung im Einklang stehend anzusehen wäre, wenn er die eigene an den Vermieter zu zahlende Miete trotz überwiegender Eigennutzung der Wohnung zu Lasten eines Untermieters auf einen geringen Bruchteil reduziert, bedarf (auch) hier keiner Entscheidung.

d) § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB steht der Anwendung der §§ 556d ff. BGB (hier) nicht entgegen. Der Kl. hat sich - ausweislich der maßgeblichen Vereinbarungen im Untermietvertrag - nicht verpflichtet, den an den Zeugen vermieteten Wohnraum überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten (vgl. dazu näher: BeckOGK/H. Schmidt, 1.4.2022, BGB § 549 Rn. 21 ff.; Staudinger/Artz [2021] BGB § 549 Rn. 28).

Die Ausstattung der gemeinsam genutzten Funktionsräume (Küche und Bad) mit einer Einbauküche und Badezimmermobiliar sowie des zur Alleinnutzung zu überlassenden Zimmers (allein) mit einem Bett erfüllt die Anforderungen der Regelung nicht.

e) Soweit der Kl. die Miete nachträglich mit Möblierungszuschlägen für die beabsichtigte Überlassung von im Untermietvertrag nicht genannten Gegenständen geltend macht, erhöhen diese - ebenso wie in jedem Hauptmietverhältnis - nicht etwa die ortsübliche Vergleichsmiete bzw. die nach § 556d Abs. 1 BGB höchst zulässige Miete; Zuschläge, wie die hier geltend gemachten, werden von der ortsüblichen Vergleichsmiete begrifflich nicht erfasst.

Entscheidend hinzu kommt, dass der Kl. sich am Inhalt des von ihm verfassten Untermietvertrages festhalten lassen muss. Die Kaltmiete ist in diesem ohne (weitere) Gegenleistungen des Kl. mit 447 € angegeben: Weshalb die fiktive Berechnung von Nutzungsentgelten durch den Kl. - erstmals im Schriftsatz vom 30. September 2021 - Berücksichtigung finden und (nachträglich) eine Verpflichtung des Bekl. zur Erteilung der Untervermieterlaubnis begründen sollte, ergibt sich nicht.

Revision nicht zugelassen

Der Mieter darf einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse rügen, selbst wenn er zu Wuchermieten untervermietet hat (LG Berlin, GE 2017, 596). Eine Genehmigung für die Untervermietung kann er allerdings in einem solchen Fall nicht verlangen.

Der Mieter zahlte für seine Dreizimmerwohnung nettokalt 7,22 €/m2. Er verlangte Genehmigung zur Untervermietung eines Zimmers; die Untermiete sollte 11,53 €/m2 betragen. Später berief er sich auf einen Möblierungszuschlag. Das LG Berlin wies seine Klage ab.

Die ZK 65. verwies darauf, dass sie auch in ihrer früheren Entscheidung keinen Anspruch auf Untervermieterlaubnis bejaht habe für den Fall, dass die Untermiete die Werte der Mietpreisbremse erheblich übersteigt. Dies sei lediglich dann nicht zu berücksichtigen, wenn der Mieter selbst gegenüber dem Vermieter einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse rügt. Im Verhältnis zum Untermieter habe der Mieter jedenfalls die Mietpreisbremse zu beachten und bei einem Verstoß keinen Anspruch auf Genehmigung des Vermieters. Auf einen Möblierungszuschlag könne sich der Mieter nicht berufen, da sich hierdurch die ortsübliche Miete bzw. die nach der Mietpreisbremse höchstzulässige Miete nicht erhöhe. Hinzu komme, dass nach dem Untermietvertrag keine Möblierung vom Hauptmieter geschuldet worden sei.

Ob ein Möblierungszuschlag für die ortsübliche Miete/die nach der Mietpreisbremse zulässige Miete nicht zu berücksichtigen ist, wie die Kammer mit einem Satz behauptet, ist fraglich. Nach überwiegender Auffassung handelt sich um eine Zusatzleistung, die auch bei der zulässigen Miethöhe zu berücksichtigen ist (zu den Berechnungsmethoden Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Rn. 80 zu § 556d BGB). Nach anderer Auffassung gibt es in einigen Städten wie Berlin einen Wohnungsteilmarkt von möblierten Wohnungen für bestimmte Interessenten (Börstinghaus aaO.), auf den der Mietspiegel grundsätzlich nicht anzuwenden ist (a. A. Beuermann, GE 2016, 1134; Fleindl, WuM 2018, 544; zweifelnd Lehmann-Richter, WuM 2018, 393). Für die Abgrenzung „Wohnungsteilmarkt oder nur Möblierungszuschlag“ gibt es noch keine klaren Kriterien.