Kein Anspruch auf Marktmiete als Nutzungsentschädigung bei verspäteter Räumung nach vorangegangener Erledigungserklärung

1. Ein Mieter ist berechtigt, sich gegen eine Eigenbedarfskündigung mit allen seriösen Mitteln zu verteidigen und schuldet deshalb keinen Schadensersatz für verspätete Räumung.

2. Das gilt grundsätzlich auch für Ansprüche auf Nutzungsentschädigung in Höhe der Marktmiete.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. war ab dem 1.12.2013 Mieterin der Wohnung im Erdgeschoss rechts in der …straße in Berlin. Die von ihr zuletzt zu zahlende Kaltmiete betrug 745 €. Auf die Nebenkosten der Wohnung waren Vorauszahlungen zu leisten. Gemäß § 4 des Mietvertrages leistete die Kl. eine Barkaution in Höhe von 2.000 €.

Die Bekl. kündigten das Mietverhältnis am 16.4.2019 zum 31.10.2019 wegen Eigenbedarfs. Die Kl. widersprach dem fristgerecht am 31.8.2019 unter Berufung darauf, dass sie keinen Wohnraum zu zumutbaren Bedingungen finden konnte und verwies die Bekl. auf eine Räumungsklage. Diese erhoben die Bekl. am 24.9.2019, wo sich die Kl. mit dem Bestreiten des Eigenbedarfswunsches der Bekl. verteidigte, wie auch dem Nichtauffinden zumutbaren Ersatzwohnraums. Nach Räumung und Herausgabe der Wohnung durch die Kl. zum 31.12.2019 erklärten die Parteien den Räumungsrechtsstreit für erledigt. Gemäß der dort getroffenen und in der Beschwerdeinstanz bestätigten Kostenentscheidung wurden die Kosten des Rechtsstreits wegen der durchzuführenden und offenen Beweisaufnahme gegeneinander aufgehoben.

Die Bekl. kündigten ihr Mietverhältnis, in welchem sie zuletzt eine Kaltmiete von 660 € zu zahlen hatten, mit einer Frist von vier Monaten zum 30.4.2020.

Die Kl. forderte die Bekl. am 2.9.2020 vergeblich zur Rückzahlung der Kaution auf. […]

Die Bekl. rechnen mit Schadensersatzansprüchen aus dem Räumungsrechtsstreit der Parteien vor dem Amtsgericht Lichtenberg zum Geschäftszeichen 6 C 287/19 sowie mit weiterem Schaden auf. Sie meinen, die Kl. habe sich mit der Räumung der Wohnung im Verzug befunden und deshalb Schadensersatz zu leisten, und zwar in Höhe von 1.322,13 €. Dies sind 989,13 € brutto für die Rechtsanwaltskosten und 333 € von den Bekl. zu tragenden Gerichtskosten im o. g. Räumungsrechtsstreit, ferner 3.960 €, die eigene Miete der Bekl. für die Zeit von November 2019 bis April 2020 sowie Nutzungsentschädigung für die von der Kl. nicht herausgegebene Wohnung in Höhe von monatlich 491 € für die Monate November und Dezember 2019, insgesamt in Höhe von 982 €. Die Bekl. behaupten, sie hätten die Wohnung für mindestens 12 € kalt vermieten können. Dies sei der derzeit marktübliche, erzielbare Quadratmeterpreis für die Wohnung. Hinsichtlich des von ihnen in der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2019 errechneten Guthabens der Kl. von 47,57 € erklären die Bekl. ein Zurückbehaltungsrecht wegen der hier zur Aufrechnung gestellten Schadensersatzforderungen. […]

Aus den Gründen des AG: Die Klage ist zulässig und wie tenoriert begründet, im Übrigen unbegründet.

Die Bekl. haben nach Beendigung des Mietvertrages, dem Auslaufen der für die Kaution getätigten Sicherungsabrede und Ablauf einer angemessenen Abrechnungsfrist mangels Ansprüchen aus dem Mietverhältnis die geleistete Kaution in Höhe von 2.000 € zurückzuzahlen. Gleiches gilt für die durch die Kaution bis zum 30.6.2020 erlangten Zinsen in Höhe von unstreitigen 40,42 € (§ 4 Mietvertrag der Parteien).

Der Rückzahlungsanspruch der Kl. in dieser Höhe ist unstreitig. […]

Die Klageforderung ist nicht durch Aufrechnung der Bekl. erloschen. Den Bekl. stehen die zur Aufrechnung gestellten Ansprüche nicht zu.

Die Bekl. haben keinen Anspruch auf Zahlung von 1.322,13 €, die von ihnen behaupteten Kosten aus dem Räumungsrechtsstreit der Parteien vor dem Amtsgericht Lichtenberg zu 6 C 287/19. Gibt ein Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses die Mietsache nicht zurück, so kann der Vermieter Schadensersatz verlangen, jedoch nicht nach den allgemeinen Verzugsvorschriften, sondern nach den Bestimmungen im Wohnungsmietrecht. Danach schuldet der Mieter für die Zeit der Vorenthaltung der Mietsache die Miete bzw. die ortsübliche Miete (§ 546a Abs. 1 BGB) und hat weitergehenden Schadensersatz zu leisten (§ 546a Abs. 2 BGB), wenn die Rückgabe der Mietsache infolge von Umständen unterblieben ist, die er zu vertreten hat und die Billigkeit eine Schadloshaltung des Vermieters erfordert (§ 571 Abs. 1 BGB). Diese Voraussetzungen liegen nicht vor. Zwar endete das Mietverhältnis zum 31. Oktober 2019 infolge der Kündigung der Bekl. Die Kündigung war wirksam. Die Bekl. hatten für die Beendigung des Mietverhältnisses ein berechtigtes Interesse, nämlich Eigenbedarf (§ 573 Abs. 1, 2 Ziffer 2 BGB). Sie sind wie angekündigt in die Wohnung eingezogen und haben den Eigenbedarf umgesetzt. Die Kl. hat keinerlei Gründe vorgetragen, welche nach ihrem Widerspruch gegen die Kündigung die Fortsetzung des Mietverhältnisses gerechtfertigt hätte (§§ 574, 574a BGB). Insbesondere hat sie nicht dargestellt, dass es ihr tatsächlich nicht gelungen war, angemessenen Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen zu beschaffen. Unter Umständen hat die Kl. ihre Pflichten im Mietverhältnis verletzt, indem sie sich nicht rechtzeitig und ausreichend um neuen Wohnraum bemüht hat. Darauf kommt es aber nicht an. Die Kl. hat die verspätete Herausgabe der Wohnung nicht zu vertreten, da sie die ihr zustehenden Rechte als Mieter wahrnehmen durfte. Die Kl. hat den Eigenbedarf der Bekl. bestritten. Dieses Vorgehen gegen eine Kündigung kann jeder Mieter in Anspruch nehmen. Die Kl. hatte vorprozessual in keiner Weise die Möglichkeit, den Eigenbedarfswunsch der Bekl. zuverlässig nachzuprüfen.

Es ist keine schuldhafte Pflichtverletzung, wenn sie nach einer ordentlichen Kündigung den Nachweis dieses Wunsches in einem Rechtsstreit verlangt. Für den Mieter besteht grundsätzlich nicht die Möglichkeit, die Ernsthaftigkeit des Eigenbedarfswunsches seines Vermieters nachzuprüfen. Er kann dies zweifelsfrei nur in einem Rechtsstreit überprüfen lassen, indem er ggf. dann das Kostenrisiko trägt.

Selbst wenn man hinsichtlich des Vertretenmüssens der Kl. zu einem anderen Ergebnis kommt, würde es Billigkeitsgrundsätzen zuwiderlaufen, wenn ein Mieter, welcher die ihm zustehenden Rechtsbehelfe, hier Widerspruch gegen die Kündigung, Härteeinwand und Bestreiten des Eigenbedarfs in Anspruch nimmt, deshalb zum Schadensersatz verurteilt wird. Dies würde den durch die Mieterschutzbestimmungen beabsichtigten Rechtsschutz des Mieters aushöhlen.

Die Bekl. haben keinen Anspruch auf Zahlung von 3.960 €, die Mieten für die von ihnen bewohnte Wohnung von monatlich 660 € für die Monate November 2019 bis April 2020. Zunächst hat die Kl. nicht dafür aufzukommen, dass die Bekl. mit einer Kündigungsfrist von vier und nicht drei Monaten ihr eigenes Mietverhältnis beenden. Insofern bestand ein Schadensersatzanspruch für den Monat April 2020 auf keinen Fall. Wegen des weiteren Zeitraums besteht kein Anspruch. Auf die obigen Ausführungen zum Ersatz der Rechtsverfolgungskosten im Räumungsrechtsstreit wird verwiesen.

Die Bekl. haben auch keinen Anspruch auf Zahlung von 982 € Nutzungsentschädigung für die an die Kl. vermietete Wohnung für die Monate November und Dezember 2019 in Höhe von jeweils 491 €. Grundsätzlich kann der Vermieter für die Zeit der Vorenthaltung der Mietsache nicht nur die vereinbarte Miete, sondern die ortsübliche Miete verlangen (§ 546a Abs. 1 BGB). Dass diese mindestens 12 € je Quadratmeter betrug und damit monatlich ein Mehrbetrag von 491 € ausmacht zur vereinbarten Miete von 745 €, haben die Bekl. substantiiert nicht dargestellt. Darzustellen war die ortsübliche Vergleichsmiete im November und Dezember 2019. Behauptet haben die Bekl. die derzeit übliche Miete, die marktübliche Miete oder eine erzielbare Miete. Auf diese kam es nicht an. Auch aus diesen Gründen war dazu kein Sachverständigengutachten einzuholen. Zudem ergibt sich die ortsübliche Vergleichsmiete aus dem Mietspiegel 2019, der jedenfalls als einfacher Mietspiegel herangezogen werden kann (BGH, 18.11.2020, VIII 123/20, juris). Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete, insbesondere die Eingruppierung der Wohnung in den Berliner Mietspiegel haben die Bekl. nichts vorgetragen. Mangels Ansprüchen steht den Bekl. auch kein Zurückbehaltungsrecht gegen das Guthaben aus der Nebenkostenabrechnung 2019 zu (§ 273 Abs. 1 BGB).

Als weitgehend unterlegene Partei haben die Bekl. die Kosten des Rechtsstreits zu tragen (§§ 92 Abs. 2 Ziffer 1, 100 Abs. 4 ZPO). Die Bekl. haben auch die Kosten zu tragen, soweit die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt haben (§ 91a ZPO). Nach übereinstimmender Erklärung der Erledigung des Rechtsstreits in der Hauptsache ist über dessen Kosten unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes nach billigem Ermessen zu entscheiden. Diese Abwägung führt zur Kostentragungspflicht der Bekl. Die Klage war zulässig und begründet. Nach den Vereinbarungen der Parteien im Mietvertrag hatten die Bekl. über die geleisteten Vorauszahlungen jährlich abzurechnen (§ 556 Abs. 3 BGB). Dem sind sie bis zur Abrechnungsfrist, dem 31.12.2020, nicht nachgekommen, weshalb die Kl. Rückzahlung der Vorauszahlungen verlangen konnte (BGH, 9.3.2005, VIII ZR 57/04 bei Juris). Sie befanden sich daher bei Klageerhebung am 28.4.2021 in Verzug. Sie haben die fällige Klageforderung erst nach Rechtshängigkeit erfüllt. Dies führte zur Erledigung der Klageforderung, da nach Abrechnung über die Nebenkosten die Vorauszahlungen nicht mehr zurückverlangt werden können (BGH aaO.).

[…] 2. Das Rechtsmittel hat jedoch nach vorläufiger Ansicht der Kammer aus den zutreffenden Gründen der angefochtenen Entscheidung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg. Das Urteil des Amtsgerichts beruht weder auf einer Rechtsverletzung i.S.v. § 546 ZPO noch rechtfertigen die der zweitinstanzlichen Entscheidung nach Maßgabe von § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung.

a. Den Räumungsrechtsstreit haben die Vermieter selbst als dortige Kl. für erledigt erklärt. In diesem Fall beruht die Kostenentscheidung nicht auf einer materiell richtigen oder falschen Rechtslage, sondern auf der prozessualen Vorgehensweise beider Parteien. Die dortigen Kl. hätten nach Rückgabe der Wohnung auch das Verfahren auf eine Feststellung der Wirksamkeit ihrer Eigenbedarfskündigung umstellen können, wenn sie entsprechend der heutigen Argumentation hätten geltend machen wollen, an dieser Feststellung als Grundlage weiterer Schadensersatzansprüche ein Feststellungsinteresse zu haben. Ebenso hätte die Klage auf Feststellung der Kostentragungspflicht der Bekl.seite umgestellt werden können. Wenn die Kl. stattdessen ihre Eigenbedarfskündigung inhaltlich aufgeben und deren Wirksamkeit aufgrund des eigenen Prozessverhaltens unentschieden bleibt, spiegelt die Kostenentscheidung genau dieses prozessuale Vorgehen wider. Gäbe es also einen Verzug der Mieterin mit der Rückgabe, so würde die Kostenlast aus dem für erledigt erklärten Vorprozess jedenfalls nicht kausal auf diesem Verzug beruhen. Sie beruht stattdessen prozessual darauf, dass beide Parteien des Vorprozesses damit einverstanden waren, dass das Gericht über die Kosten des Verfahrens auf der Grundlage einer bloßen Prognose entscheidet, also gerade unabhängig von einer materiellen Beurteilung der eingeklagten Ansprüche.

b. Die Geltendmachung eines weiteren Schadens, wozu die eigenen Mietkosten der im Vorprozess klagenden Vermieter jedenfalls gehören würden, sind nach § 546a Abs. 2 BGB nicht ausgeschlossen, wohl aber nach dem für den hier betroffenen Bereich der Wohnraummiete spezialgesetzlich vorrangigen § 571 BGB. § 571 BGB ist Ausprägung des sozialen Wohnungsmietrechts und dient insbesondere dem Zweck, dem Mieter ohne Furcht vor Ersatzansprüchen des Vermieters wegen Vorenthaltung der Mietsache zu ermöglichen, seine Schutzrechte nach Ende des Mietverhältnisses auszuüben, insbesondere die Sozialklauseln der §§ 574 ff. BGB oder prozessualen Räumungsschutz in Anspruch zu nehmen. Der Vermieter wird hierbei auch nicht schutzlos gestellt, da Ansprüche aus § 546a Abs. 1 BGB nicht berührt werden.

Die Entscheidung des Mieters, sich in Fällen einer Eigenbedarfskündigung mit allen seriösen Mitteln gegen den Verlust der Wohnung zu verteidigen, insbesondere auch mit dem Bestreiten der Behauptungen des Vermieters, für die dieser schließlich auch die volle Beweislast trägt, stellt keine vorwerfbare Fahrlässigkeit und keinen Rechtsirrtum dar, sondern eine berechtigte Wahrnehmung eigener Interessen, deren Folgen mit der Sonderregelung in § 571 BGB gerade stark eingeschränkt werden sollen.

c. Das Vorbringen zu einer angeblichen Marktmiete von 12 € hat das Amtsgericht ebenfalls zutreffend bewertet. Die Ansicht der Berufung, wonach ein Hinweis zu angeblich vergleichbaren Vermietungen in einer Größenordnung von 14 € pro Quadratmeter ausreichender Sachvortrag für die Grundlagen eines Schadensersatzanspruchs sein soll, überzeugen nicht. In Zeiten der Mietpreisbremse bedarf die Darlegung eines Mietausfallschadens der Ausführungen dazu, warum unter Beachtung gesetzlicher Regelungen wegen welcher Eigenschaften des Objekts welcher Mietzins erzielbar gewesen sein soll. Abgesehen davon erschließt sich auch nicht, warum in den Monaten nach dem Ende eines Mietverhältnisses, welches wegen Eigenbedarfs gekündigt ist, überhaupt eine Mieteinnahme durch Vermietung an Dritte sollte geltend gemacht werden können. Eine solche Drittvermietung wäre schließlich rechtlich und tatsächlich zwingend damit verbunden, den eigenen Kündigungsgrund und damit die Grundlage jeder theoretischen Haftung aufzugeben. Auch hier fehlt es zudem daher an einem kausalen Schaden, denn wenn die Mietsache sogleich zurückgerufen gegeben worden wäre, dann hätten die Kl. früher in ihre Wohnung einziehen, nicht jedoch die vorgetragenen Mieteinnahmen erzielen können.

Bei verspäteter Rückgabe der Mietsache kann der Vermieter eine Entschädigung in Höhe der ortsüblichen Miete verlangen, wobei auch ein weiterer Schadensersatz möglich ist. Das Landgericht Berlin meint, der Mieter schulde nach einer bestrittenen Eigenbedarfskündigung nur die ortsübliche Vergleichsmiete nach dem Mietspiegel.

Die Vermieter hatten wegen Eigenbedarfs am 16. April 2019 zum 31. Oktober 2019 gekündigt; die Mieterin widersprach am 31. August 2019 der Kündigung und verwies auf eine Räumungsklage, welche die Vermieter am 24. September erhoben. Die Mieterin bestritt zunächst einen Kündigungsgrund, räumte die Wohnung aber schließlich zum 31. Dezember 2019.

Nach Räumung und Herausgabe wurde der Rechtsstreit für erledigt erklärt; in einem neuen Prozess verlangten die Vermieter Schadensersatz wegen der verspäteten Räumung und eine Nutzungsentschädigung in Höhe der deutlich höheren Marktmiete, weil die Mieterin nur die vereinbarte Miete als Nutzungsentschädigung gezahlt hatte. Diese verlangte ihrerseits Rückzahlung der Kaution; das Amtsgericht Lichtenberg und das Landgericht Berlin hielten das für gerechtfertigt.

Das Amtsgericht verneinte einen Schadensersatzanspruch der Vermieter, da die Rückgabe nicht infolge von Umständen unterblieben sei, die der Mieter zu vertreten habe (§ 571 BGB). Die Mieterin habe den Eigenbedarf bestritten und damit nur die ihr zustehenden Rechte als Mieter wahrgenommen. Dass die ortsübliche Miete die vereinbarte Miete übersteige, hätten die Vermieter nicht substantiiert vorgetragen.

Das Landgericht Berlin hielt die Berufung für aussichtslos, denn ein Mieter sei berechtigt, sich gegen eine Eigenbedarfskündigung mit allen seriösen Mitteln zu verteidigen. Eine höhere Nutzungsentschädigung könnten die Vermieter nicht verlangen, zumal bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs eine Mieteinnahme durch Vermietung an Dritte ohnehin ausscheide.

Die Entscheidungen verdienen Beachtung, weil Urteile zum Ausschluss des weiteren Schadensersatzes bei verspäteter Rückgabe von Wohnraum nach § 571 BGB selten sind.

Vertretbar ist die Auffassung der 66. Kammer, wonach diese Vorschrift dem Zweck diene, dem Mieter ohne Furcht vor Ersatzansprüchen des Vermieters wegen Vorenthaltung der Mietsache zu ermöglichen, seine Schutzrechte nach Ende des Mietverhältnisses auszuüben. Anfechtbar ist allerdings die Auffassung, die Frage einer vorwerfbaren Fahrlässigkeit oder eines Rechtsirrtums sei dabei unbeachtlich. Das Landgericht Itzehoe (ZMR 2018, 831) hat unter Berufung auf die ständige Rechtsprechung des BGH zum Rechtsirrtum entgegengesetzt entschieden; die Kammer erwähnt das Urteil nicht.

Mit der Rechtsprechung des BGH unvereinbar sind allerdings die Ausführungen der Kammer zu dem Anspruch nach § 546a Abs. 1 BGB (ortsübliche Miete als Nutzungsentschädigung). Der BGH (GE 2017, 221) bejaht hier ausdrücklich einen Anspruch auf die Marktmiete, also die Neuvertragsmiete, und bestätigt die Auffassung des Landgerichts, dass es nicht darauf ankomme, ob der Vermieter eine Neuvermietung beabsichtige. Wörtlich heißt es in dem Urteil: „Der bezweckte Druck zur Rückgabe der Mietsache wäre beeinträchtigt, wenn sich der Mieter noch in der Vorenthaltungszeit darauf berufen könnte, dass die für vergleichbare Sachen ortsübliche Miete wie in einem noch laufenden Mietverhältnis unter Berücksichtigung des in § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB vorgesehenen Bezugszeitraums zu bestimmen sei, oder dass der Vermieter die Mietsache selbst nutzen wolle.“

Die Erwägungen des Landgerichts zur Mietpreisbremse und zum angeblich fehlenden Schaden sind damit nicht zu vereinbaren. Dass die Marktmiete höher ist als die aus dem Mietspiegel abgeleitete ortsübliche Vergleichsmiete, kann als gerichtsbekannt vorausgesetzt werden. Bei Zweifeln über die Höhe einer marktüblichen Miete hätte daher Beweis erhoben werden müssen.