Kein Anspruch auf Mangelbeseitigung bei Einräumung nur der Mitbenutzung, Rauschen, Knistern und Knacken in älteren Wechselsprechanlagen kein Mangel

1. Darf ein Keller laut Mietvertrag nur „mitbenutzt werden“, steht dem Mieter weder ein Anspruch auf Mangelbeseitigung bzw. Instandsetzung noch ein Anspruch auf Wiedereinräumung des Besitzes an einem bestimmten Kellerraum zu.

2. Bei einer älteren Wechselsprechanlage stellt etwaiges Rauschen, Knistern bzw. Knacken bei der Tonübertragung keinen Mangel dar.

(Nichtamtliche Leitsätze)

Die Parteien streiten um die Wiederherstellung eines von den Kl. (Mietern) ursprünglich benutzten Kellerraums und um die Instandsetzung der Gegensprechanlage. Die Kl. behaupten, zusätzlich zur Wohnung sei ein Kellerraum mitvermietet worden, den der Bekl. habe räumen und durch diverse Baumaßnahmen unbrauchbar machen lassen. Außerdem funktioniere die Gegensprechanlage nicht mehr ausreichend. Der Bekl. machte geltend, den Kl. sei kein Keller mitvermietet worden, sondern lediglich eine Mitbenutzung gestattet gewesen. Die Gegensprechanlage sei überprüft und für fehlerfrei befunden worden. Für eine nochmalige Überprüfung im Rahmen des Prozesses seien 100,56 € angefallen, die Widerklage geltend gemacht worden. Das Gericht hat nach Beweisaufnahme die Klage insgesamt abgewiesen, ebenso die Widerklage.

Die Klage ist insgesamt unbegründet. Mängelbeseitigungs- bzw. Instandsetzungsansprüche aus dem zwischen den Parteien bestehenden Mietverhältnis stehen den Kl. nicht gem. § 535 Abs. 1 Satz 1 BGB gegen den Bekl. zu.

Betreffend den Kellerraum kann festgestellt werden, dass den Kl. weder ein Instandsetzungsanspruch noch ein Anspruch auf Wiedereinräumung des Besitzes zusteht. Un­abhängig davon, dass der Kellerraum nicht näher bezeichnet wurde und die Klage mangels vollstreckungsfähigen Inhalts diesbezüglich unzulässig sein dürfte, was zunächst dahingestellt bleiben kann, wird darauf hingewiesen, dass in keinem der hier vorgelegten Mietverträge, nämlich dem Ursprungsvertrag von 1965 und dem jetzt geltenden Vertrag vom 11. September 1997 ein Keller mitvermietet, sondern lediglich zur Mitbenutzung freigegeben wurde (siehe § 1 des Vertrages vom 11. September 1997, wonach ein Kellerverschlag mitbenutzt werden kann). Um welchen Verschlag es sich dabei handelt, wurde nicht geregelt. Betreffend diesen Verschlag ist wohl davon auszugehen, dass die Gastherme und Heizung dort aufgestellt werden konnten; die Kl. scheinen hiervon immer noch Gebrauch zu machen, wie sich aus den eingereichten Lichtbildern ergibt. Da allerdings kein Anspruch auf Besitzeinräumung eines bestimmten Kellerraumes besteht, besteht auch kein Anspruch auf Instandsetzung desselben nicht näher bezeichneten Kellerraums. Dies betrifft auch die Zugangstreppe und den Boden des Kellerraums, da davon auszugehen ist, das Letzterer in dem Zustand mit überlassen wurde, wie er jetzt vorliegt. Gleiches betrifft auch die Treppe.

Betreffend Gegensprechanlage hat sich das Gericht im durchgeführten Ortstermin am 15. Februar 2016 nicht davon überzeugen können, dass Mängel an dieser Anlage bestehen. Bei der Gegensprechanlage handelt es sich um ein älteres Modell, das nur funktioniert, wenn der Knopf der Sprechanlage gedrückt wird, die Person draußen spricht, der Knopf wieder losgelassen wird, wenn man selber spricht, und wieder gedrückt wird, wenn die Person draußen spricht. Den Kl. ist dies vor Ort mitgeteilt worden. Etwaiges Rauschen bei der Tonübertragung und Knistern bzw. Knacken ist systembedingt und stellt keinen Mangel dar, da die Anlage in dem vorgefundenen Zustand mitvermietet wurde.

Die auf § 280 Abs. 1 BGB gestützte Widerklage ist ebenso unbegründet. Die Geltendmachung vermeintlicher Ansprüche im Prozess, die ein Mieter glaubt gegen den Vermieter zu haben, stellt nicht ohne Weiteres eine Pflichtverletzung aus dem zugrunde liegenden Mietverhältnis dar.

Hierzu wäre erforderlich, dass die Kl. in Kenntnis der Mangelfreiheit der Gegensprechanlage den Bekl. zu Unrecht veranlasst hätten, eine Überprüfung durch einen Techniker herbeizuführen. Die Kl. waren aber noch am Ortstermin der Auffassung, die Anlage funktioniere nicht ordnungsgemäß. Dass diese umständlich zu bedienen ist und das Knacken und Rauschen eventuell die Tonqualität der Übertragung verschlechtert, erleichtert den Umgang zwar nicht, ist aber systembedingt. Eine Pflichtverletzung kann nicht darauf konstruiert werden, dass die Kl. dies mehrfach als Mangel angezeigt haben, zumal es sich bei diesen um ältere Leute handelt, die technischen Störungen häufig hilflos gegenüberstehen.

Im Übrigen kann auch das Gericht nicht ausschließen, dass es hier zu gelegentlichen technischen Übertragungsstörungen kommen kann. Von daher fehlt es bereits an einer Pflichtverletzung aus dem Mietvertrag, wenn die Kl. beharrlich der Auffassung waren, die Anlage sei mit Mängeln behaftet. Etwaige Überprüfungskosten technischer Art betreffend die Anlage hat der Bekl. somit selbst zu tragen.

Darf ein Keller laut Mietvertrag nur „mitbenutzt“ werden, steht dem Mieter kein Anspruch auf Mangelbeseitigung oder Instandsetzung zu. Der Mieter kann auch nicht verlangen, dass ihm der Keller wieder überlassen wird, wenn der Vermieter ihn anderweitig nutzt. Der Entscheidung des AG Spandau ist außerdem zu entnehmen, dass Rauschen, Knistern und Knacken in älteren Wechselsprechanlagen systembedingt sind und keinen Mangel darstellen.

Die Parteien streiten um die Wiederherstellung eines von den Mietern (Klägern) ursprünglich benutzten Kellerraums und die Instandsetzung der Gegensprechanlage. Die Kläger behaupten, ihnen sei auch ein Kellerraum mitvermietet worden. Den habe der Beklagte räumen und durch diverse Baumaßnahmen unbrauchbar machen lassen. Außerdem funktioniere die Gegensprechanlage nicht mehr ausreichend. Der Vermieter (Beklagte) bestreitet, dass ein Keller mitvermietet worden sei. Die Gegensprechanlage sei überprüft und für fehlerfrei befunden worden. Für eine nochmalige Überprüfung habe er 100 € bezahlt, die er widerklagend verlangt. Das AG hat Klage und Widerklage abgewiesen.

Laut Mietvertrag sei kein Keller mitvermietet worden, sondern es sei nur ein Kellerverschlag zur Mitbenutzung freigegeben worden. Der Mieter habe deshalb weder einen Anspruch darauf, den von ihm benutzten Keller zurückzuerhalten, noch einen Anspruch auf Instandhaltungsmaßnahmen in diesem Keller.

Bei der Gegensprechanlage handele es sich um ein älteres Modell mit einer etwas komplizierten Handhabung. Etwaiges Rauschen bei der Tonübertragung sowie Knistern und Knacken stellten bei solchen älteren Anlagen keinen Mangel dar.

Die mit Widerklage geltend gemachten 100 € für die nochmalige Überprüfung der Gegensprechanlage erhielt der Vermieter nicht. Auch die Geltendmachung vermeintlicher Ansprüche durch den Mieter sei keine Pflichtverletzung. Eine solche, welche die Forderung des Vermieters gerechtfertigt hätte, hätte nur dann vorgelegen, wenn der Mieter Kenntnis von der Mangelfreiheit gehabt und daher den Vermieter zu Unrecht zu einer technischen Überprüfung der Anlage veranlasst habe.