Kein Anspruch auf luftdicht schließende Holzrahmenfenster, geringfügiger Schimmelbefall als rein optische Beeinträchtigung löst keine Minderung aus, Mangelbegriff

1. Nicht jeder suboptimale Zustand stellt einen Mangel der Mietsache dar. Unter einem Mangel im Sinne von § 536 Abs. 1 BGB ist vielmehr nur eine negative Abweichung des bestehenden Zustands des Mietobjekts vom vertraglich geschuldeten Zustand zu verstehen.

2. Der geschuldete Zustand ist im Allgemeinen derjenige, der bei der Übergabe des Mietobjekts vorgelegen hat bzw. von dessen Bestehen der Mieter ausgehen durfte.

3. Die Mietminderung bemisst sich nach der objektiven Beeinträchtigung des Wohngebrauchs; individuelle Besonderheiten sind weder zugunsten noch zu Lasten des Mieters zu berücksichtigen; bei einem Gebäude aus den 1970er Jahren darf ein Mieter konstruktions- und materialbedingt keine luftdicht schließenden Dachfenster erwarten.

4. Geringfügiger Schimmelbefall an einem Küchenfenster (hier: Dachflächenfenster), eine beginnende Ablösung von Tapeten im Fensterbereich, ein abgetrockneter, handtellergroßer Wasserfleck oder ein 7 x 13 cm großer Feuchtigkeitsfleck im Decken-/Wandbereich des Badezimmers berechtigen als nur geringfügige optische Beeinträchtigungen nicht zu einer Mietminderung.

5. Eine mieterseits behauptete Dauerbeleuchtung im Treppenhaus stellt keinen Mangel einer Wohnung im Dachgeschoss dar.

6. Zur Minderungsquote bei Ausfall des Aufzuges bei einer Dachgeschosswohnung.

7. Verursacht der Mieter durch einen Lastschriftwiderspruch die Rückbuchung der eingezogenen Miete, hat er die dem Vermieter dadurch entstehenden Bankrücklastkosten zu erstatten. Bankrücklastkosten in Höhe von 8,10 € sind üblich.

(Nichtamtliche Leitsätze)

Der Kl. (Mieter) begehrt Feststellung, dass er wegen einer Reihe behaupteter Mängel zur Minderung berechtigt sei. Die Bekl. (Vermieterin) verlangt widerklagend vom Kl. einbehaltene Miete sowie die Rücklastkosten aus einem unberechtigten Lastschriftwiderspruch des Kl. Das AG wies die Klage ab und gab der Widerklage statt.

B. I. […] 4. Der Kl. hat auch nicht schlüssig dargelegt, dass die ihm vermietete Wohnung seit November 2014 einen ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch erheblich beeinträchtigenden Mangel dergestalt aufgewiesen hat, dass die Fenster im Wohnzimmer und in der Küche undicht sind und Zugluft auftritt.

Unter einem Mangel im Sinne von § 536 Abs. 1 BGB ist eine negative Abweichung des bestehenden Zustands des Mietobjekts vom vertraglich geschuldeten Zustand zu verstehen. Das heißt, dass nicht jede suboptimale Gegebenheit einen Mangel darstellt. Der vertraglich geschuldete Zustand ist im Allgemeinen derjenige, der bei der Übergabe des Mietobjekts vorgelegen hat bzw. von dessen Bestehen der Mieter ausgehen durfte. Einen Anspruch auf Verbesserungen hat der Mieter grundsätzlich nicht. Der Kl. behauptet nicht, dass durch die Fenster in seiner Wohnung Niederschlagswasser eindringen würde. Die von ihm monierte Undichtigkeit bezieht sich also offenbar auf die Luftdurchlässigkeit der Fenster.

Es ist nicht ersichtlich, dass der Kl. luftdicht schließende Fenster in der Küche und im Wohnzimmer erwarten durfte. Nach den unwidersprochen gebliebenen Angaben der Bekl. handelt es sich bei den monierten Fenstern um VELUX-Dachflächenfenster mit Holzrahmen. Bekanntlich schließen Holzfensterrahmen aufgrund des Materials und ihrer Konstruktion nicht luftdicht. Ein Mangel läge daher nur in einer Undichtigkeit, die erheblich über die - auch mit Rücksicht auf die Konstruktion und das Alter der Fenster in einem ordnungsgemäß gepflegten Haus - zu erwartende Undichtigkeit hinausginge. Dazu hat der Kl. keine ausreichenden Tatsachen vorgetragen.

Welche - im Vergleich zum vertragsgemäßen Zustand - erheblichen nachteiligen Auswirkungen auf den Wohngebrauch die angebliche Undichtigkeit der Fenster haben soll, ist seinem Vorbringen auch nicht zu entnehmen. In seinem Schreiben vom 4. Dezember 2014 hat er die Zugluft durch die Fenster im Wohnzimmer selbst als nur leicht bezeichnet.

Im Übrigen entsteht eine gewisse Luftbewegung in der kalten Jahreszeit zwangsläufig vor den Fensterscheiben dadurch, dass sich die warme Raumluft an dem kalten Glas abkühlt und nach unten sinkt.

Zu Recht weist die Bekl. auch darauf hin, dass der von dem Kl. monierte Kondenswasseranfall am Küchenfenster eher gegen eine Undichtigkeit spricht, weil der durch die Undichtigkeit ermöglichte ständige Luftaustausch üblicherweise dem Kondenswasserniederschlag entgegen wirkt.

II. Es kann auch nicht festgestellt werden, dass der Kl. berechtigt ist, seit dem 1. November 2014 die Miete für die von ihm angemietete Wohnung wegen eines handtellergroßen Wasserflecks auf der Tapete am Fenster in der Küche um 10 % bis zur Beseitigung dieses Mangels zu mindern.

Es kann insoweit dahingestellt bleiben, wodurch dieser Fleck entstanden ist, ob ihn bauliche Unzulänglichkeiten oder ein falsches Nutzungsverhalten des Kl. herbeigeführt haben. Denn ebenso wie der nach Angaben des Kl. zeitweilig auf einer nicht näher bemessenen, jedenfalls aber nach seiner Darstellung und den von ihm eingereichten Fotos eng begrenzten Fläche am Küchenfenster vorhandene Schimmelbefall, dessen potentiell negativen Einfluss auf seine Gesundheit der Kl. nicht dargelegt hat (vgl. Urteil des BGH vom 18. April 2007 - VIII ZR 182/06 und Beschluss des Kammergerichts vom 3. Juni 2010 - 12 U 164/09) und der offenbar schnell und mit geringen Mitteln zu beseitigen gewesen ist (vgl. Urteil des BGH vom 30. Juni 2004 - XII ZR 251/02), sowie die angeblich beginnende Ablösung der Tapeten in diesem Bereich, die sich anscheinend von selbst wieder zurückgebildet hat, stellt der nach Darstellung des Kl. verbliebene handtellergroße Wasserfleck nur eine optische Beeinträchtigung dar.

Auch optische Beeinträchtigungen, die aufgrund ihrer Ausmaße und des dadurch beeinträchtigten Repräsentationswertes der betroffenen Räume besonders ins Gewicht fallen, können eine Minderung rechtfertigen (vgl. Urteil des AG Schöneberg vom 19. April 2013 - 18 C 230/12). So ist es hier aber nicht. Da die Küche im Allgemeinen nicht repräsentativen Zwecken dient, ist die optische Beeinträchtigung durch einen hellen Fleck von der Größe eines Handkellers am Fenster als geringfügig und unerheblich anzusehen (vgl. auch Urteile des LG Berlin vom 15. März 3002 - 63 S 54/00, des AG Neukölln vom 16. August 2012 - 15 C 242/11 und des AG Köpenick vom 8. Februar 2001 - 17 C 475/00).

III. Das Gleiche gilt für den nach Angaben des Kl. ungefähr 7 x 13 cm großen Feuchtigkeitsfleck an der Decke bzw. der rechten Innenwand des Badezimmers. Auch hier kommt es nicht darauf an, warum dieser Fleck aufgetreten ist. Jedenfalls ist durch diesen - ausweislich der von der Bekl. in Anlage zu ihrem Schriftsatz vom 9. Juni 2015 eingereichten Fotos optisch kaum ins Auge fallenden - Fleck allenfalls eine unerhebliche Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der Wohnung eingetreten. Es kann daher nicht festgestellt werden, dass der Kl. berechtigt ist, die Miete für die von ihm angemietete Wohnung wegen des Feuchtigkeitsflecks im Badezimmer in der Ecke an der Decke um 5 % vom 1. November 2014 bis zur Beseitigung dieses Mangels zu mindern.

IV. Der Kl. ist auch nicht berechtigt, die Miete für die von ihm angemietete Wohnung in der Zeit vom 1. November 2014 bis zum 30. Juni 2015 um 3 % zu mindern, weil die Flurbeleuchtung im ersten Obergeschoss ununterbrochen 24 Stunden am Tag gebrannt hat. Nachteilige Auswirkung auf den Wohngebrauch hat dieser Umstand ersichtlich nicht gehabt. Ob den Betriebskostenabrechnungen für den genannten Zeitraum der Einwand der Unwirtschaftlichkeit entgegengehalten werden könnte, ist eine hier nicht zu entscheidende Frage.

C. Auch die Widerklage ist zulässig.

D. Sie ist auch begründet.

I. Die Bekl. hat gegen den Kl. Anspruch auf Zahlung von restlichen 70,16 € gemäß § 535 Abs. 2 BGB.

Nach dieser Vorschrift hat der Mieter dem Vermieter die vereinbarte Miete zu zahlen. Allerdings hat der Mieter nach § 536 Abs. 1 BGB für die Zeit, während der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch durch einen Mangel erheblich gemindert ist, nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten.

Ein solcher Mangel hat unstreitig im Oktober 2014 vorgelegen. Der Gebrauch der im Dachgeschoss des Hauses …straße gelegenen Wohnung ist bis zum 22. Oktober 2014 dadurch beeinträchtigt gewesen, dass der Aufzug unstreitig nicht in Betrieb gewesen ist. Hierfür hat die Bekl. aber bereits eine Minderung in Höhe von 70,16 € anerkannt. Bezogen auf den Zeitraum vom 1. bis zum 22. Oktober 2014 entspricht dieser Betrag einer Minderung um gut 14 % der Gesamtmiete von 701,58 €.

Eine darüber hinausgehende Minderung ist nicht gerechtfertigt (vgl. Urteile des AG Mitte vom 3. Mai 2007 - 10 C 3/07 und vom 19. April 2007 - 10 C 24/07, wo beim Ausfall eines Fahrstuhls an 16 Tagen eine zeitanteilige Minderung der Miete für eine im 6. Obergeschoss gelegene Wohnung um 15 % und für eine im 10. Obergeschoss gelegene Wohnung um 20 % zugesprochen worden ist).

Es kann insoweit nicht berücksichtigt werden, dass der Ausfall des Fahrstuhls für den Kl. aufgrund seiner Schwerbehinderung besonders unangenehm gewesen ist. Die Minderungsquote bemisst sich nach der objektiven Beeinträchtigung des vertraglich geschuldeten Wohngebrauchs. Individuelle Besonderheiten sind weder zugunsten noch zu Lasten des Mieters zu berücksichtigen (vgl. Urteil des LG Berlin vom 15. Juli 2005 - 65 S 408/04).

II. Die Bekl. kann von dem Kl. auch Ersatz der angefallenen Rücklastkosten von 8,11 € nach §§ 280 Abs. 1, 49 ff. BGB verlangen.

Die Bekl. hat zu Recht Anfang Oktober 2014 einen Betrag von 631,42 € als Miete für diesen Monat kraft der ihr erteilten und erst mit Schreiben des jetzigen Prozessbevollmächtigten des Kl. vom 30. Oktober 2014 widerrufenen Einzugsermächtigung vom Konto des Kl. abgebucht. Die durch den Fahrstuhlausfall gerechtfertigte Minderung der Miete für Oktober 2014 ist in diesem Betrag bereits ausreichend berücksichtigt. Es wird insoweit auf die vorstehenden Ausführungen Bezug genommen.

Indem er den von der Bekl. abgebuchten Betrag zurückgerufen hat, hat der Kl. gegen seine vertraglichen Pflichten gem. § 241 BGB verstoßen. Zwar ist die Einzugsermächtigung frei widerruflich, der Kl. hat aber dafür Sorge zu tragen, dass der Bekl. keine unnötigen Kosten durch einen nachträglichen Rückruf zu Recht eingezogener Beträge entstehen. Dies hat er hier nicht beachtet. Seine eMail vom 20. August 2014, in der er ankündigt, den nächsten Mieteinzug (also die Miete für September 2014) wegen des von der Badentlüftung ausgehenden Lärms zurückzurufen, lässt nicht auf die Absicht schließen, die abgebuchte Miete für Oktober wegen des Fahrstuhlausfalls zurückzurufen. Die - erst nach der Stornierung - mit Schreiben vom 21. Oktober 2014 erfolgte Information über die Mietminderung um 20 % ändert an dem eingetretenen Schaden und der hierfür ursächlichen Pflichtverletzung nichts.

Der Kl. hat der Bekl. daher die durch sein Verschulden entstandenen Aufwendungen zu ersetzen. Diese sind in der geltend gemachten Höhe von 8,11 € leider üblich, so dass der geltend gemachte Anspruch gemäß § 287 ZPO vom Gericht ohne Weiteres für gerechtfertigt erachtet wird.

Das Urteil ist rechtskräftig. Das Mietverhältnis endete durch ordentliche Kündigung des Mieters zum 31.10.2015. Die mieterseits gegen das Urteil eingelegte Berufung wurde in der Berufungsinstanz in der mündlichen Verhandlung vom 15.3.2016 (Az. 63 S 262/15 des Landgerichts Berlin) zurückgenommen, nachdem die Berufungskammer die Klägerseite darauf hingewiesen hat, dass die Berufung auch in der Sache keinen Erfolg hätte, weil die mieterseits behaupteten „Mängel“ die Erheblichkeitsschwelle nicht überschritten haben.

Das AG Schöneberg hat sich in einer umfangreichen Entscheidung mit einer Reihe von Fragen rund um das Minderungsrecht auseinandergesetzt und festgehalten, „dass nicht jeder suboptimale Zustand einen Mangel der Mietsache darstellt“, sondern i. d. R. nur, wenn negative Abweichungen vom Zustand bei Übergabe des Mietobjekts vorliegen. Beispielsweise dürfe der Mieter bei einem Gebäude aus den 1970er Jahren keine luftdicht schließenden (Holzrahmen-) Dachflächenfenster erwarten, und geringfügiger Schimmelbefall an einem Küchenfenster oder ein kleinerer Feuchtigkeitsfleck im Badezimmer berechtigten als nur geringfügige optische Beeinträchtigungen nicht zu einer Mietminderung. Der Entscheidung ist auch zu entnehmen, dass der Vermieter Anspruch auf Bankrücklastkosten hat, wenn der Mieter durch einen Lastschriftwiderspruch die Rückbuchung eingezogener Mieten verursacht.

Der Mieter verlangt Feststellung, dass er wegen einer Reihe behaupteter Mängel zur Minderung berechtigt sei, die Vermieterin machte widerklagend einbehaltene Miete sowie die Rücklastkosten für einen unberechtigten Lastschriftwiderspruch des Mieters geltend. Das Amtsgericht wies die Klage ab und gab der Widerklage statt.

Der Mieter habe nicht schlüssig dargelegt, dass die Gebrauchstauglichkeit seiner Wohnung erheblich beeinträchtigt war, die Fenster im Wohnzimmer sowie in der Küche undicht waren und Zugluft auftrat. Nicht jede suboptimale Gegebenheit der Mietsache stelle einen Mangel dar. Der vertraglich geschuldete Zustand sei im Allgemeinen derjenige, der bei der Übergabe des Mietobjekts vorgelegen habe bzw. von dessen Bestehen der Mieter ausgehen durfte. Einen Anspruch auf Verbesserungen habe der Mieter grundsätzlich nicht.

Durch die Fenster der Wohnung sei kein Niederschlagswasser eingedrungen, die monierte Undichtigkeit beziehe sich offenbar auf die Luftdurchlässigkeit der Fenster. Luftdicht schließende Fenster in der Küche und im Wohnzimmer habe der Mieter nicht erwarten dürfen. Bei den monierten Fenstern handele es sich um VELUX-Dachflächenfenster mit Holzrahmen. Holzfensterrahmen seien aber aufgrund des Materials und ihrer Konstruktion eben nicht luftdicht. Ein Mangel läge daher nur in einer Undichtigkeit, die erheblich über die – auch mit Rücksicht auf die Konstruktion und das Alter der Fenster in einem ordnungsgemäß gepflegten Haus – zu erwartende Undichtigkeit hinausginge. Die Zugluft durch die Fenster im Wohnzimmer habe der Mieter selbst als nur leicht bezeichnet. Eine gewisse Luftbewegung entstehe in der kalten Jahreszeit aber zwangsläufig vor den Fensterscheiben dadurch, dass sich die warme Raumluft an dem kalten Glas abkühle und nach unten sinke. Der vom Mieter monierte Kondenswasseranfall am Küchenfenster spreche eher gegen eine Undichtigkeit, weil der durch die Undichtigkeit ermöglichte ständige Luftaustausch üblicherweise dem Kondenswasserniederschlag entgegenwirke.

Unzulässig sei auch die Minderung wegen eines handtellergroßen Wasserflecks auf der Tapete am Fenster in der Küche. Wodurch dieser Fleck entstanden sei, könne dahingestellt bleiben. Auch der auf einer engbegrenzten Fläche am Küchenfenster vorhandene Schimmelbefall, dessen potentiell negativen Einfluss auf seine Gesundheit der Mieter nicht dargelegt habe und der offenbar schnell und mit geringen Mitteln zu beseitigen gewesen war, sowie die angeblich beginnende Ablösung der Tapeten in diesem Bereich, die sich anscheinend von selbst wieder zurückgebildet habe, stellten lediglich eine optische Beeinträchtigung dar.

Zwar könnten optische Beeinträchtigungen größeren Ausmaßes durchaus eine Minderung rechtfertigen, dies sei hier aber nicht der Fall, weil eine Küche im Allgemeinen nicht repräsentativen Zwecken diene und eine optische Beeinträchtigung durch einen hellen Fleck von der Größe eines Handtellers am Fenster als geringfügig und unerheblich anzusehen sei; Gleiches gelte für den nach Angaben des Mieters ungefähr 7 x 13 cm großen Feuchtigkeitsfleck an der Decke bzw. der rechten Innenwand des Badezimmers.

Der Mieter sei auch nicht zur Minderung berechtigt gewesen, weil die Flurbeleuchtung im 1. OG ununterbrochen – 24 Stunden am Tag – gebrannt habe. Nachteilige Auswirkung auf den Wohngebrauch habe das nicht gehabt. Ob den Betriebskostenabrechnungen deshalb der Einwand der Unwirtschaftlichkeit entgegengehalten werden könne, sei in diesem Verfahren nicht zu entscheiden.

Berechtigt gewesen sei die Minderung für einen zeitweisen Ausfall des Aufzugs. Hierfür habe die Vermieterin bereits eine Minderung in Höhe von gut 14 % der Gesamtmiete zugestanden; eine darüber hinausgehende Minderung sei nicht gerechtfertigt. Insoweit könne nicht berücksichtigt werden, dass der Ausfall des Fahrstuhls für den Mieter aufgrund seiner Schwerbehinderung besonders unangenehm gewesen sei. Die Minderungsquote bemesse sich nach der objektiven Beeinträchtigung des vertraglich geschuldeten Wohngebrauchs. Individuelle Besonderheiten seien weder zugunsten noch zu Lasten des Mieters zu berücksichtigen.

Die Vermieterin hingegen könne vom Mieter Ersatz der angefallenen Rücklastkosten von 8,11 € verlangen. Sie habe zu Recht kraft der ihr erteilten Einzugsermächtigung vom Konto des Mieters abgebucht. Durch seinen Lastschriftwiderruf habe der Mieter gegen seine vertraglichen Pflichten verstoßen. Zwar sei die Einzugsermächtigung frei widerruflich, der Mieter habe aber dafür Sorge zu tragen, dass dem Vermieter keine unnötigen Kosten durch einen nachträglichen Rückruf zu Recht eingezogener Beträge entstehen. Die geltend gemachten Bankrücklastkosten von 8,11 € seien üblich.