Kein Anspruch auf Korrektur der formal ordnungsgemäßen Abrechnung gegen ausgeschiedenen Verwalter

1. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat gegen den fristlos gekündigten Verwalter keinen Anspruch auf Korrektur einer vermeintlich inhaltlich fehlerhaften, aber formal korrekten Abrechnung.

2. Der fristlos gekündigte und abberufene Verwalter hat keinen Anspruch aus § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG.

In der Eigentümerversammlung vom 17. August 2022 wurde die Abberufung der Bekl. zu TOP 2 beschlossen und zu TOP 3 die fristlose Kündigung des Verwaltervertrages. Das monatliche Verwalterhonorar der Bekl. betrug 199,92 €. Am 22. August 2022 überwies sich die Bekl. für August 2022 199,92 €. In den Jahren 2020 und 2021 fanden keine Eigentümerversammlungen statt. Es wurden keine Wirtschaftspläne durch die Bekl. vorgelegt oder beschlossen. Auf dem Konto der Kl. befand sich keine ausreichende Deckung. Es entstanden mangels Deckung Rücklastschriftkosten für Rechnungen i.H.v. 11,36 €. In der Eigentümerversammlung vom 23. Oktober 2023 wurde zu TOP 5.1. die Genehmigung der Jahresabrechnung 2021, welche die Bekl. erstellte, abgelehnt. Die Kl. meint, die Jahresabrechnung 2021 sei fehlerhaft. Sie verlangt von der Bekl. Korrekturen dieser Abrechnung sowie Zahlung von 101,65 € nebst Zinsen; die Bekl. meint, die Kündigung des Verwaltervertrages sei anlasslos erfolgt, weshalb ihr die Verwaltervergütung zustehe. Die Klage hatte nur teilweise Erfolg.

Die Kl. hat keinen Anspruch auf die von ihr begehrten Korrekturen der Jahresabrechnung 2021 durch die Bekl. nach § 28 WEG.

Die Bekl. hat eine Jahresabrechnung erstellt, welche die Grundvoraussetzungen einer solchen Abrechnung enthält, und somit ist der Anspruch der Kl. erfüllt worden. Es handelt sich um eine geordnete und übersichtliche Aufstellung sämtlicher Einnahmen und Ausgaben. Auch wenn die Genehmigung der Abrechnung in der Eigentümerversammlung nunmehr verweigert wurde, ändert sich an der Rechtsauffassung des erkennenden Gerichts nichts.

Es kann dahingestellt bleiben, ob die Einwände der Kl. gegen die Jahresabrechnung 2021 zutreffen.

All diese Einwände können durch die neue Verwaltung ohne Weiteres korrigiert werden. Da dies auch ohne Mitwirkung der Bekl. möglich ist, besteht kein Anspruch auf Korrektur der Jahres­abrechnung 2021.

Die Kl. hat einen Anspruch auf Zahlung von 90,29 € gegen die Bekl. aus § 812 Abs. 1 Satz 1 2. Alternative BGB. In Höhe von 90,29 € ist die Bekl. unberechtigt bereichert. Denn die Bekl. wurde in der Eigentümerversammlung vom 17. August 2022 nicht nur mit so­fortiger Wirkung abberufen, sondern zu TOP 3 wurde auch der Verwaltervertrag mit sofortiger Wirkung beendet.

Da diese Beschlüsse nicht angefochten wurden und auch keine Gründe für die Nichtigkeit der Be­schlüsse ersichtlich sind, hat der Verwaltervertrag mit der Bekl. am 17. August 2022 geendet.

Entgegen der Ansicht der Bekl. folgt der Zahlungsanspruch auch nicht aus § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG. Denn diese Vorschrift findet insbesondere dann Anwendung, wenn ein Vertrag ursprünglich länger geschlossen wurde und nicht aus wichtigem Grund gekündigt wurde.

Es kann auch dahingestellt bleiben, ob die Bekl. Veranlassung zur Kündigung gegeben hat. Da der Beschluss zu TOP 3 nicht angefochten wurde, steht der Bekl. nur bis zum 17. August 2022 ein Vergütungsanspruch zu.

Rechnerisch ist somit ein Betrag von 90,29 € ohne Rechtsgrund der Bekl. zugeflossen.

Die Kl. hat auch einen Anspruch auf Zahlung von 11,36 € aus § 280 BGB.

Die Rücklastschriftkosten und Mahnkosten sind unstreitig entstanden, weil das Konto der WEG keine ausreichende Deckung enthielt.

Da unstreitig keine Wirtschaftspläne durch die Bekl. erstellt wurden und beschlossen wurden, liegt hierin das pflichtwidrige Verhalten der Bekl., welches zur Unterdeckung der Konten führte. Soweit die Bekl. meint, die Unterdeckung sei nicht durch ihr Verschulden entstanden, genügt dieser Vortrag nicht, um ein pflichtwidriges Verschulden zu verneinen.

Ein solches Verschulden wird vielmehr vermutet, weil die Bekl. nicht dargelegt hat, dass sie versucht hat, Maßnahmen zu veranlassen, welche zur Zahlung von Wohngeldern durch die Eigentümer führten.

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat gegen den fristlos gekündigten Verwalter keinen Anspruch auf Korrektur einer vermeintlich inhaltlich fehlerhaften, aber formal korrekten Abrechnung. Der fristlos gekündigte und abberufene Verwalter hat Anspruch auf sein Verwaltungshonorar nur bis zum Zeitpunkt der Kündigung.

Die Eigentümerversammlung berief am 17. August 2022 die Verwalterin ab und kündigte den Verwaltervertrag fristlos. Fünf Tage später überwies sich die Verwalterin noch ihr Honorar für August 2022.

In den Jahren 2020 und 2021 hatten weder Eigentümerversammlungen stattgefunden noch hatte die Beklagte Wirtschaftspläne vorgelegt. Auf dem Konto der Klägerin befand sich keine ausreichende Deckung und es entstanden mangels Deckung Rücklastschriftkosten für Rechnungen i.H.v. 11,36 €.

In der Eigentümerversammlung vom 23. Oktober 2023 wurde die Genehmigung der von der Beklagten erstellten Jahresabrechnung 2021 wegen Fehlerhaftigkeit abgelehnt. Die Klägerin verlangt Korrekturen der Abrechnung sowie Rückzahlung von Verwalterhonorar; die Beklagte lehnt beides ab und meint, die Kündigung des Verwaltervertrages sei anlasslos erfolgt, die Verwaltervergütung stehe ihr zu. Die Klage der GdWE hatte nur teilweise Erfolg.

Die Klägerin hat keinen Anspruch auf die Korrekturen der Jahresabrechnung 2021. Die Beklagte hat eine Jahresabrechnung erstellt, welche die Grundvoraussetzungen einer sol­chen Abrechnung enthält. Somit ist der Anspruch der Klägerin erfüllt worden. Es handelt sich um eine geordnete und übersichtliche Aufstellung sämtlicher Einnahmen und Ausgaben. Dass der Abrechnung die Genehmigung verweigert wurde, ändert daran nichts. Alle Einwände können durch die neue Verwaltung ohne Mitwirkung der Beklagten korrigiert werden.

Die Klägerin hat aber einen Anspruch auf Rückzahlung anteiliger Verwaltervergütung sowie auf Schadensersatz hinsichtlich der angefallen Rücklastschriftkosten. Die Beklagte wurde nicht nur so­fort abberufen, auch der Verwaltervertrag wurde mit sofortiger Wirkung beendet; beide Beschlüsse wurden nicht angefochten, Gründe für eine Nichtigkeit seien ersichtlich. Damit habe der Verwaltervertrag mit der Beklagten am 17. August 2022 geen­det.

Die Beklagte wiederum habe auch keinen Anspruch aus § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG, denn diese Vorschrift findet dann Anwendung, wenn ein Vertrag ursprünglich län­ger geschlossen, aber ordentlich und nicht aus wichtigem Grund gekündigt wurde. Da unstreitig Wirtschaftspläne durch die Beklagte weder erstellt noch beschlossen wurden, liege hierin ein pflichtwidriges Verhalten der Beklagten, welches zur Unterdeckung der Konten führte. Die Rücklastschrift- und Mahnkosten seien unstreitig entstanden, weil das Konto der GdWE keine ausreichende Deckung enthielt.

Soweit die Beklagte lediglich bestritt, dass die Unterdeckung nicht durch ihr Verschulden entstanden sei, genüge dieser Vortrag nicht, um ein pflichtwidriges Verschulden zu verneinen. Ein solches Verschulden werde vielmehr vermutet, denn die Beklagte habe nicht dargelegt, was sie unternommen hat, damit die Wohngelder gezahlt würden.