Kein Anspruch auf Einbau einer Gastherme über einstweilige Verfügung

Ein Mieter kann nicht im Wege einstweiliger Verfügung Vorschuss für den Einbau einer neuen Gastherme verlangen, wenn der Fortbestand des Mietvertrages zweifelhaft ist und der Vermieter die defekte Heizungsanlage schon vor Monaten entfernt hatte.

(Leitsatz der Redaktion)

Die sofortige Beschwerde der Antragsteller ist gemäß §§ 936, 922, 567 Abs. 1 Nr. 2 ZPO statthaft und auch im Übrigen zulässig, insbesondere nach § 569 ZPO form- und fristgerecht eingelegt worden. Sie ist jedoch unbegründet. Das Amtsgericht hat den Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung gemäß §§ 935, 940 ZPO zu Recht zurückgewiesen.

Die von den Antragstellern begehrte einstweilige Verfügung stellt eine Regelungsverfügung in Form einer Leistungsverfügung i.S.v. § 940 ZPO dar. Diese Leistungsverfügung ist an besondere Voraussetzungen gebunden, da sie eine Vorwegnahme der Hauptsache darstellt. Bereits beim Verfügungsanspruch ist ein strenger Maßstab anzulegen. Ein Verfügungsgrund für den Erlass einer einstweiligen Verfügung ist bei einer Leistungsverfügung regelmäßig nur dann gegeben, wenn eine bestehende oder drohende Notlage abzuwenden gilt oder ob etwa unzumutbare wirtschaftliche Nachteile ohne Erlass der Verfügung drohen (vgl. LG Hamburg, Beschluss vom 18. Dezember 2013 - 311 T 72/13 -, juris).

Vorliegend mangelt es hinsichtlich der konkret begehrten Anordnungen sowohl an einem Verfügungsanspruch als auch an einem Verfügungsgrund.

Ein Verfügungsanspruch könnte sich grundsätzlich aus § 535 Abs. 1 Satz 1 BGB ergeben. Der Vermieter hat dem Mieter den Gebrauch der Mietsache zu überlassen. Er hat die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten, wozu auch Heizung und Wasserversorgung gehören.

Die Vorschrift verpflichtet den Vermieter aber lediglich, in geeigneter, ihm überlassener Weise die Beheizung der Wohnung sicherzustellen. Mangels besonderer Vereinbarungen zwischen den Parteien des Mietvertrages hat der Mieter weder Anspruch auf eine bestimmte Form der Heizung (z. B. Etage- statt Zentralheizung) noch auf die Nutzung einer bestimmten Energieform (z. B. Gas statt Kohle, Holz oder Elektrizität). Die Antragsteller können demgemäß nicht erzwingen, dass für ihre Wohnung eine bestimmte Gastherme installiert wird.

Im Übrigen ist streitig, ob zwischen den Parteien noch ein Mietvertrag besteht, der die Vermieter zu entsprechenden Leistungen verpflichtet. Dies kann im einstweiligen Verfügungsverfahren nicht festgestellt werden. Unstreitig haben die Vermieter mehrfach die ordentliche und außerordentliche Kündigung des Vertrages vom 17.9.2014 erklärt. Diese Kündigungen sind jedenfalls nicht so offensichtlich unwirksam, dass die Antragsgegner in einem summarischen Verfahren uneingeschränkt als Partei eines bestehenden Mietvertrages behandelt und gezwungen werden könnten, den mit einem Kostenaufwand im fünfstelligen Bereich einhergehenden Einbau einer Gasheizung zu dulden, die sie weder wollen noch brauchen. Soweit ihnen in Gestalt der neuen Heizung ein dem geforderten Vorschuss entsprechender Gegenwert zufließen würde, rechtfertigt dies keine andere Einschätzung. Bei der neu zu installierenden Heizung handelt es sich ausweislich des Angebotes vom 21.7.2023 um eine Gas-Etagenheizung. Der Einbau einer Gasheizung im Allgemeinen und einer Gas-Etagenheizung im Besonderen erscheint aufgrund der aktuellen Diskussion zur umweltverträglichen Beheizung von Wohnhäusern als problematisch. Im Rahmen einer auf die Lebensdauer einer Heizungsanlage angelegten Kalkulation wäre keinesfalls sicher, dass die Heizung für diese Zeit überhaupt und/oder mit wirtschaftlich vertretbaren Kosten betrieben werden kann. Im Fall eines wirksam gekündigten Mietvertrages wäre es deshalb unzumutbar, vom Vermieter für den bis zum Auszug der Mieter verbleibenden Zeitraum den Einbau einer bestimmten, problematischen Heizungsanlage zu verlangen, die sich binnen kurzer Zeit als Fehlinvestition erweisen könnte.

Soweit die Unbeheizbarkeit der Wohnung aufgrund der unmittelbar bevorstehenden Heizperiode gerade jetzt zu einer drohenden Notlage führt und damit ein Verfügungsgrund angenommen werden könnte, ist es den Antragstellern - unbeschadet des auch dann fehlenden Verfügungsanspruchs - nach den Grundsätzen von Treu und Glauben verwehrt, sich auf diesen Umstand zu berufen.

Nach dem allgemein anerkannten und auch in zivilrechtlichen Eilverfahren anzuwendenden Grundsatz der Selbstwiderlegung ist ein Verfügungsgrund zu verneinen, wenn der Antragsteller trotz ursprünglicher Regelungs- oder Eilbedürftigkeit zu lange zugewartet hat, bevor er den Erlass einer einstweiligen Verfügung beantragt, und zwar selbst dann, wenn das Zuwarten auf den Versuch einer gütlichen Einigung zurückzuführen ist (vgl. LG Aachen, Beschluss vom 26. November 2007 - 5 T 188/07 -, juris; LG Fulda, Beschluss vom 5. Januar 2018 - 5 T 200/17 -, juris). Andernfalls hätte es der Antragsteller in der Hand, die Voraussetzungen eines begründeten Eilantrages durch bloße Untätigkeit selbst zu schaffen. Bei unklaren Sachlagen bedeutet dies nicht, dass der Antragsteller einen Eilantrag auf bloßen Verdacht hinstellen müsste. Er muss jedoch im Rahmen des Zumutbaren unverzüglich alle Informationen einholen und notwendige Erklärungen der Gegenpartei einfordern, um beurteilen zu können, ob einstweiliger Rechtsschutz zu suchen ist. Nach dem Vortrag der Antragsteller hatten die Antragsgegner die vorhandene Heizanlage entfernt, ohne zugleich eine Erklärung darüber abzugeben, ob und wann diese wieder eingebaut bzw. eine Ersatzanlage installiert werden würde. Dies erforderte sofortiges Handeln. Die Annahme, die Anlage werde repariert und dann wieder eingebaut, hatte keine tatsächliche Grundlage. Es lag demnach in der Sphäre der Antragsteller, eine sofortige Klärung herbeizuführen und die Antragsgegner zur Abgabe einer Erklärung über die von ihnen geplante Vorgehensweise aufzufordern. Dies ist nicht rechtzeitig geschehen.

Der Ausbau der vorhandenen defekten Heizungsanlage erfolgte nicht im Wege der verbotenen Eigenmacht. Diese läge gemäß § 858 Abs. 1 BGB nur vor, wenn dem Besitzer ohne dessen Willen der Besitz entzogen worden wäre. Der Ausbau der Heizung im Mai 2023 erfolgte mit Wissen und Einverständnis der Antragsteller. Welche Vorstellungen über den Verbleib bzw. eine Reparatur der Heizung die mit ihrem Einverständnis verbunden haben, ist besitzschutzrechtlich unerheblich.

Die Warmwasserversorgung der Wohnung ist sichergestellt. Für die Beheizung müssen die Antragsteller durch provisorische Maßnahmen selbst sorgen, z. B. durch elektrische Heizgeräte. Hieran sind sie durch die Erklärungen der Antragsgegner in deren Schriftsatz vom 14.8.2023 nicht gehindert. Dass lediglich Geräte zum Einsatz kommen dürfen, die die vorhandenen Leitungen nicht überlasten, versteht sich von selbst und gilt auch ohne entsprechende Erklärung des Vermieters für alle von einem Mieter betriebenen Geräte. Handelsübliche elektrische Heizgeräte, z. B. Infrarotheizungen, belasten ordnungsgemäß installierte Stromleitungen nicht mehr als andere Haushaltsgeräte.

Die Kostenentscheidung folgt § 97 Abs. 1 ZPO.

Die Festsetzung des Beschwerdewertes beruht auf §§ 63 Abs. 2, 47 GKG, 3 ZPO.

Der Gegenstandswert für ein Verfahren der einstweiligen Verfügung ist eigenständig und unabhängig vom Wert des zugehörigen Hauptsacheverfahrens zu bestimmen; es verbietet sich, schematisch auf einen Bruchteil des Hauptsachewertes zu erkennen (vgl. OLG Köln, Beschluss vom 21. Februar 1995 - 6 W 88/94 -, juris).

Die Tatsache, dass es sich um ein Eilverfahren handelt, führt zu keiner Ermäßigung des Streitwertes, wenn in diesem Verfahren die Hauptsache vorweggenommen wird. Wenn die einstweilige Verfügung dem Antragsteller ausnahmsweise volle Befriedigung verschaffen soll, ist der Streitwert nicht auf einen Bruchteil des Regelwertes zu bemessen (vgl. OLG Frankfurt, Beschluss vom 19. November 1990 - 5 W 25/90 -, juris; Schleswig-Holsteinisches Oberlandesgericht, Beschluss vom 16. Februar 2011 - 10 WF 33/11 -, juris; Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg, Beschluss vom 19. November 2009 - 9 S 1689/09 -, juris). Würde vorliegend entsprechend den Anträgen der Antragsteller entschieden, würde auf Kosten der Antragsgegner eine neue Etagenheizung für die Wohnung der Antragsteller eingebaut. Bei dieser Heizung würde es sich nicht lediglich um ein Provisorium handeln, das nach Abschluss des Hauptsacheverfahrens wieder entfernt oder durch eine dauerhafte Heizungsanlage ersetzt werden würde. Die Investition wäre dauerhaft. Auch der als Vorschuss für den Einbau geforderte Betrag würde als Werklohn endgültig an das mit dem Einbau der Heizung beauftragte Unternehmen ausgezahlt werden. Die Hauptsache wäre damit faktisch und wirtschaftlich vorweggenommen.

Danach war allein der Wert für den Antrag zu 3. mit 10.000 € zu bemessen. Der Wert der übrigen Anträge übersteigt einen Betrag von 3.000 € nicht. Werte von mehr als 10.000 € bis 13.000 € sind kostenneutral.

Das Beschwerdegericht war an der getroffenen Streitwertfestsetzung nicht durch § 47 Abs. 2 Satz 1 GKG gehindert. Zwar ist der Streitwert nach dieser Vorschrift durch den Wert des Streitgegenstands des ersten Rechtszugs begrenzt. Gemeint ist damit aber der wahre, nach objektiven Kriterien ermittelte Streitwert, nicht dagegen die Streitwertfestsetzung der Vorinstanz (vgl. BGH, Beschluss vom 27. September 1984 - X ZR 53/82 -, juris; BGH, Beschluss vom 26. Januar 2023 - V ZR 205/21 -, juris; BVerwG, Beschluss vom 17. März 2021 - 4 BN 61/20 -, juris).

Die Rechtsbeschwerde war nicht zuzulassen, da die Rechtssache weder grundsätzliche Bedeutung hat noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Rechtsbeschwerdegerichts erfordert.

Wenn trotz Eilbedürftigkeit ein Mieter zu lange wartet, kann ein Anspruch auf einstweilige Verfügung gegen den Vermieter entfallen. Das Landgericht Stralsund hat deshalb einen Anspruch des Mieters auf Vorschuss für eine neue Gastherme verneint, wenn der Fortbestand des Mietvertrages wegen einer Kündigung zweifelhaft ist und der Vermieter die defekte Heizungsanlage schon vor Monaten entfernt hatte.

Der Vermieter hatte im Einverständnis mit den Mietern im Mai die defekte Gastherme für die Heizungsanlage entfernt, ohne über das weitere Vorgehen zu informieren. Zu Beginn der Heizperiode beantragten die Mieter eine einstweilige Verfügung auf Leistung eines Vorschusses für den Einbau einer neuen Therme. Der Vermieter berief sich darauf, dass das Mietverhältnis gekündigt worden sei. Das Amtsgericht Stralsund wies den Antrag zurück; die sofortige Beschwerde war erfolglos.

Das Landgericht Stralsund verneinte sowohl einen Verfügungsanspruch wie einen Verfügungsgrund. Ein Mieter habe keinen Anspruch auf eine bestimmte Form der Beheizung, sodass nicht verlangt werden könne, in der Wohnung eine bestimmte Gastherme zu installieren.

Der Ausbau der vorhandenen defekten Heizungsanlage sei auch nicht im Wege der verbotenen Eigenmacht, sondern mit Wissen und Einverständnis der Antragsteller erfolgt.

Dazu komme, dass die Kündigungen des Mietvertrages jedenfalls nicht offensichtlich unwirksam seien und der Einbau einer Gasetagenheizung aufgrund der aktuellen Diskussion problematisch sei. Schließlich sei keinesfalls sicher, dass die Heizung für längere Zeit überhaupt betrieben werden könne. Die Warmwasserversorgung der Wohnung sei sichergestellt.

Es fehle auch an einem Verfügungsgrund, da die Mieter keine Klärung herbeigeführt hätten, wann eine Ersatzanlage installiert werden solle. Sie könnten nicht durch bloße Untätigkeit die Voraussetzungen eines begründeten Eilantrags selbst schaffen. Die Mieter müssten daher durch provisorische Maßnahmen für die Beheizung selbst sorgen, etwa durch elektrische Heizgeräte.