Kein Anspruch auf Auswechslung einzelner Mieter einer von Mietvertragsbeginn an angelegten Wohngemeinschaft

Einem Vermieter ist es auch dann nicht zuzumuten, der Auswechslung einzelner Mieter zustimmen zu müssen, wenn er bei Vertragsschluss wusste, dass die Mieter eine Wohngemeinschaft betreiben wollen und deshalb ein Interesse haben, bei Auszug einzelner Mieter neue Wohngemeinschafts-Mitglieder in die Wohnung aufzunehmen. Wenn der Mietvertrag keine Regelungen für die Auswechslung einzelner Wohngemeinschafts-Mitglieder vorsieht, sind die Mieter vielmehr auf das Recht zur anteiligen Untervermietung der Wohnung nach § 553 BGB beschränkt.

Die Kl. sind Mieter einer Siebenzimmerwohnung mit rund 241 m² Wohnfläche in Berlin-Charlottenburg, die Bekl. ist die Vermieterin. Die Mieter unterhalten in der Wohnung eine Wohngemeinschaft. Vier der sieben Mieter wohnen inzwischen nicht mehr selbst in der Wohnung, sondern haben ihre Zimmer untervermietet. Die Kl. wollen, dass die aus der Wohnung ausgezogenen Hauptmieter aus dem Mietverhältnis ausscheiden und die Untermieter an ihrer Stelle in das Mietverhältnis eintreten; sie nehmen die Bekl. auf Zustimmung zu einer entsprechenden Änderung des Mietvertrages in Anspruch. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben.

Die Berufung ist auch begründet. Die Kl. haben keinen Anspruch darauf, dass die Bekl. im Rahmen des laufenden Mietverhältnisses der Auswechslung von vier Mietern zustimmt.

Allerdings sollen Mieter, die sich als Innen-Gesellschaft bürgerlichen Rechts (im Folgenden: „Innen-GbR“) zu einer Wohngemeinschaft (im Folgenden nur: „WG“) organisieren und zu deren Betrieb gemeinsam eine Wohnung anmieten, nach einer verbreiteten Ansicht Anspruch auf Zustimmung des Vermieters zur Auswechslung einzelner WG-Mitglieder haben, wenn für den Vermieter bei Mietvertragsabschluss offensichtlich war, dass die Mieter die Wohnung als Wohngemeinschaft nutzen wollen und er davon ausgehen musste, dass es im Laufe der Mietzeit zu einer Fluktuation der WG-Mitglieder kommen werde (vgl. Gsell u. a./Heinig, beck-online.Großkommentar BGB Stand 1.5.2021, § 414 Rn. 58; MüKo BGB/Häublein, 8. Aufl. 2020, § 535 Rn. 61; beide zitiert nach beck-online). Diese Voraussetzungen sollen schon dann vorliegen, wenn mehrere junge Studenten oder vier Personen, die - offensichtlich erkennbar - untereinander weder verwandtschaftlich noch als Lebenspartner verbunden sind, als Mitmieter gemeinsam einen unbefristeten Mietvertrag über eine Wohnung abschließen (vgl. LG München I, WuM 1982, 189 f.; LG Berlin - 66 S 66/19 -, Beschl. v. 24.5.2019; beide zitiert nach juris). Wo ein solcher Anspruch der eine Wohnung als WG nutzenden Mieter auf Änderung des Mietvertrages durch Berufungsgerichte erkannt wurde, kam häufig noch hinzu, dass die Mieter vor Vertragsschluss ihr Bedürfnis nach einer späteren Aufnahme weiterer oder neuer WG-Mitglieder ausdrücklich formuliert hatten (vgl. LG Karlsruhe, WuM 1992, 45 f. und BVerfG, ebendort; LG Berlin - 65 S 314/15 -, Urt. v. 23.3.2016, WuM 2016, 553 ff.; beide zitiert nach juris), oder dass der Vermieter im Verlaufe des teils langjährigen Mietverhältnisses bereits mehrfach durch Zustimmung zu Vertragsänderungen die Auswechslung einzelner WG-Mitglieder ermöglicht, ein solches Bedürfnis und einen darauf bezogenen Anspruch der jeweiligen Mieter also zumindest faktisch anerkannt hatte (vgl. LG Göttingen, NJW-RR 1993, 783 f. und BVerfG, GE 1993, 358; LG Frankfurt/M., WuM 2012, 192 ff.; LG Berlin - 65 S 375/16 -, Urt. v. 11.1.2017; alle zitiert nach juris).

Nach der Gegenmeinung haben Mieter grundsätzlich keinen Rechtsanspruch gegen den Vermieter, dass dieser einen bestimmten Mieter aus dem Vertrag entlässt und an dessen Stelle mit einem anderen Mieter abschließt (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 14. Aufl. 2019, § 540 Rn. 19); die Mitglieder einer WG sind danach vielmehr auf das Recht zur anteiligen Untervermietung der Wohnung nach § 553 BGB beschränkt, wenn der Mietvertrag keine Regelung für die Auswechslung einzelner WG-Mitglieder vorsieht (vgl. LG Hamburg, WuM 1985, 82 f.; LG Köln, NJW-RR 1991, 1414; LG Trier, WuM 1997, 548; LG Berlin - 65 S 176/19 -, Urt. v. 17.4.2020, GE 2020, 805 f.; alle zitiert nach juris).

Die Kammer folgt der zuletzt skizzierten Ansicht. Einem Vermieter ist es nach Auffassung der Kammer aus Gründen der Vertragsautonomie auch dann nicht zuzumuten, Mieterwechseln zustimmen zu müssen, wenn er bei Vertragsschluss wusste, dass die Mieter eine WG betreiben wollen und deshalb ein Interesse haben, bei Auszug einzelner Mieter neue WG-Mitglieder in die Wohnung aufzunehmen. Ein solcher Anspruch der eine Wohnung zum Betrieb einer WG mietenden Mieter könnte nämlich darauf hinauslaufen, dass der Vermieter die Wohnung ein für alle Male als WG-Wohnung gewidmet hätte und endgültig an den Mietvertrag gebunden bliebe; denn die jeweiligen WG-Mitglieder könnten den Mietvertrag an immer neue Generationen von WG-Bewohnern übertragen, ohne dass der Vermieter den Vertrag irgendwann kündigen oder davon ausgehen könnte, dass das Mietverhältnis jemals - etwa durch Auszug oder Tod der Mieter - enden werde. Die ernsthafte Möglichkeit eines solchen Vertragsverlaufs macht gerade der vorliegende Fall plastisch; denn fünf der sechs ursprünglichen Mieter, die die Wohnung im August 2013 angemietet hatten, wurden bereits durch die erste Nachtragsvereinbarung im Jahre 2017 bei gleichzeitiger Aufnahme eines siebten Mieters gegen andere Mieter ausgetauscht, und nun soll auch noch der Kl. zu 7. als letzter der ursprünglichen Mieter durch ein neues WG-Mitglied ersetzt werden.

Demgegenüber können die Interessen der Mitglieder einer WG durch die „Untervermietungslösung“ regelmäßig hinreichend gewahrt werden; sie sind, um die WG bei Auszug eines ursprünglichen Mitmieters aus der Wohnung mit einem Nachfolger oder einer Nachfolgerin fortzuführen, nicht zwingend auf eine entsprechende Änderung des Hauptmietvertrages angewiesen. Vielmehr können sie dieses Ziel durch die anteilige Untervermietung der Wohnung an das neue WG-Mitglied erreichen. Dass sie dafür einen gewissen WG-internen Aufwand betreiben müssen - insbesondere ist der Kontakt zu dem scheidenden WG-Mitglied aufrechtzuerhalten, das im Außenverhältnis gegenüber dem Vermieter weiterhin aus dem Mietvertrag berechtigt und verpflichtet bleibt -, erscheint zumutbar, zumal sich Vermieter mit steigender Anzahl der Untermieter wegen des auch für sie damit verbundenen zusätzlichen Verwaltungsaufwands vermutlich in der Praxis häufig freiwillig bereitfinden werden, die geänderte Zusammensetzung der WG letztlich doch noch durch eine entsprechende Änderung des Hauptmietvertrages nachzuvollziehen. Erklärt sich der Vermieter mit solchen Vertragsänderungen nicht einverstanden, wird zwar das letzte in der Wohnung verbliebene ursprüngliche WG-Mitglied gegen den Willen des Vermieters nicht mehr nach Maßgabe des § 553 BGB durch einen Untermieter ersetzt werden können, weil darin eine vollständige Gebrauchsüberlassung der Wohnung an Dritte läge. Der den ursprünglichen Mietern dann nach § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB womöglich nur noch verbleibende Weg der außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses wird den zu Vertragsbeginn absehbaren gegenseitigen Interessen der Mietvertragsparteien aber eher gerecht als die oben skizzierte „unendliche“ Vertragsfortführung mit immer neuen WG-Mitgliedern.

Nachdem der Mietvertrag ein Verfahren für den Austausch einzelner Mieter oder einen diesbezüglichen Anspruch der Kl. nicht ausdrücklich vorsieht, kann der Klage entgegen der Ansicht des Amtsgerichts auch nicht deswegen stattgegeben werden, weil die Parteien sich durch langjährige Übung auf ein solches Verfahren oder einen diesbezüglichen Anspruch der Kl. geeinigt hätten. Die Bekl. stimmte zwar mit dem ersten Nachtrag zum Mietvertrag dem Austausch von fünf der sechs ursprünglichen Mieter gegen neue WG-Mitglieder mit Wirkung zum 1. März 2017 freiwillig zu. Zugleich wurde jedoch die Gesamtzahl der Mieter von sechs auf sieben Mieter erhöht und außerdem eine Erhöhung der Miete vereinbart, sodass diese Nachtragsvereinbarung nicht dahin ausgelegt werden kann, dass die Bekl. sich hätte verpflichten wollen, auch weiteren zukünftigen Mieterwechseln auf Anforderung der Mieter bedingungslos zuzustimmen. Dass die Bekl. kurze Zeit später mit dem zweiten Mietvertragsnachtrag zum 1. Juni 2017 dem Austausch eines der zum 1. März 2017 hinzugetretenen Mitmieter gegen eine andere Person zustimmte, ohne dies von Gegenleistungen oder Zugeständnissen der Mieter abhängig zu machen, vermag ebenfalls eine langjährige Übung der Vertragsparteien nicht zu begründen.

in der Fassung des Berichtigungsbeschlusses vom 8. September 2021; nicht rechtskräftig; Revision zugelassen und eingelegt.

Einem Vermieter ist es auch dann nicht zuzumuten, der Auswechslung einzelner Mieter zustimmen zu müssen, wenn er bei Vertragsschluss wusste, dass die Mieter eine Wohngemeinschaft betreiben wollen und deshalb ein Interesse haben, bei Auszug einzelner Mieter neue Wohngemeinschaftsmitglieder in die Wohnung aufzunehmen. Wenn der Mietvertrag keine Regelungen für die Auswechslung einzelner Wohngemeinschaftsmitglieder vorsieht, sind die Mieter vielmehr auf das Recht zur anteiligen Untervermietung der Wohnung nach § 553 BGB beschränkt.

Die Kläger sind Mieter einer Siebenzimmerwohnung mit rund 241 m² Wohnfläche. Die Mieter unterhalten in der Wohnung eine Wohngemeinschaft. Fünf der sechs ursprünglichen Mieter, die die Wohnung 2013 gemietet hatten, wohnen nicht mehr selbst dort, sondern haben ihre Zimmer untervermietet. Die Kläger wollen, dass die ausgezogenen Hauptmieter aus dem Mietverhältnis ausscheiden und die Untermieter an ihrer Stelle in das Mietverhältnis eintreten; sie nehmen die Beklagte auf Zustimmung zur entsprechenden Änderung des Mietvertrages in Anspruch. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Die Berufung der Beklagten hatte Erfolg.

Die Kläger haben keinen Anspruch darauf, dass die Beklagte im Rahmen des laufenden Mietverhältnisses der Auswechslung von Mietern zustimmt. Zwar haben Mieter, die sich als Innen-Gesellschaft bürgerlichen Rechts zu einer Wohngemeinschaft („WG“) organisieren und gemeinsam eine Wohnung mieten, nach einer verbreiteten Rechtsansicht Anspruch auf Zustimmung des Vermieters zur Auswechslung einzelner WG-Mitglieder, sofern für den Vermieter bei Mietvertragsabschluss offensichtlich war, dass die Mieter die Wohnung als WG nutzen wollen und er davon ausgehen musste, dass es im Laufe der Mietzeit zu einer Fluktuation der WG-Mitglieder kommen werde. Diese Voraussetzungen sollen schon dann vorliegen, wenn mehrere junge Studenten oder Personen, die – erkennbar – weder verwandt noch als Lebenspartner verbunden sind, als Mitmieter gemeinsam einen unbefristeten Mietvertrag über eine Wohnung abschließen. Wo einem solchen Anspruch auf Änderung des Mietvertrages durch Landgerichte stattgegeben wurde, kam häufig noch hinzu, dass die Mieter vor Vertragsschluss ihr Bedürfnis nach einer späteren Aufnahme weiterer oder neuer WG-Mitglieder ausdrücklich formuliert hatten oder der Vermieter bereits mehrfach der Auswechslung einzelner WG-Mitglieder zugestimmt hatte.

Nach der Gegenmeinung haben Mieter keinen Rechtsanspruch gegen den Vermieter auf Mieteraustausch. Dieser Auffassung stimmt nun auch die ZK 64 des Landgerichts Berlin zu. Sie begründet ihre Auffassung damit, dass es einem Vermieter aus Gründen der Vertragsautonomie auch dann nicht zuzumuten ist, Mieterwechseln zustimmen zu müssen, wenn er bei Vertragsschluss wusste, dass die Mieter eine WG betreiben wollen und deshalb ein Interesse haben, bei Auszug einzelner Mieter neue WG-Mitglieder in die Wohnung aufzunehmen. Ein solcher Anspruch der WG-Mieter könnte nämlich darauf hinauslaufen, dass der Vermieter die Wohnung ein für alle Mal als WG-Wohnung gewidmet hätte und endgültig an den Mietvertrag gebunden bliebe; denn die jeweiligen WG-Mitglieder könnten den Mietvertrag an immer neue Generationen von WG-Bewohnern übertragen, ohne dass der Vermieter den Vertrag irgendwann kündigen oder davon ausgehen könnte, dass das Mietverhältnis jemals – etwa durch Auszug oder Tod der Mieter – enden werde. Die ernsthafte Möglichkeit eines solchen Vertragsverlaufs mache gerade der vorliegende Fall plastisch; denn fünf der sechs ursprünglichen Mieter wurden bereits durch die erste Nachtragsvereinbarung im Jahre 2017 bei gleichzeitiger Aufnahme eines siebten Mieters gegen andere Mieter ausgetauscht, und nun solle auch noch der letzte der ursprünglichen Mieter durch ein neues WG-Mitglied ersetzt werden.

Demgegenüber könnten, so das Landgericht, die Interessen der Mitglieder einer WG durch die „Untervermietungslösung“ regelmäßig hinreichend gewahrt werden; sie seien, um die WG bei Auszug eines ursprünglichen Mitmieters aus der Wohnung mit einem Nachfolger fortzuführen, nicht zwingend auf eine entsprechende Änderung des Hauptmietvertrages angewiesen. Vielmehr können sie dieses Ziel durch die anteilige Untervermietung der Wohnung an das neue WG-Mitglied erreichen. Dass damit ein gewisser WG-interner Aufwand verbunden sei – der Kontakt zu ausscheidenden WG-Mitgliedern müsse aufrecht erhalten werden, da dieses im Außenverhältnis gegenüber dem Vermieter weiterhin Mieter bleibe – sei hinzunehmen. Mit steigender Anzahl der Untermieter und des damit auch für den Vermieter verbundenen zusätzlichen Verwaltungsaufwands werde der sich in der Praxis häufig freiwillig bereitfinden, die geänderte Zusammensetzung der WG letztlich doch noch durch eine entsprechende Änderung des Hauptmietvertrages nachzuvollziehen, mutmaßt die Kammer. Erkläre sich der Vermieter mit solchen Vertragsänderungen nicht einverstanden, werde allerdings das letzte verbliebene ursprüngliche WG-Mitglied gegen den Willen des Vermieters nicht mehr durch einen Untermieter ersetzt werden können, weil darin eine vollständige Gebrauchsüberlassung der Wohnung an Dritte läge.

Der Klage könne auch nicht deswegen stattgegeben werden, weil die Parteien sich durch langjährige Übung auf ein solches Austauschverfahren oder einen diesbezüglichen Anspruch der Kläger geeinigt hätten. Die Beklagte habe zwar mit dem ersten Nachtrag zum Mietvertrag dem Austausch von fünf der sechs ursprünglichen Mieter gegen neue WG-Mitglieder zugestimmt, zugleich sei jedoch die Gesamtzahl der Mieter von sechs auf sieben erhöht und außerdem eine Erhöhung der Miete vereinbart worden, sodass diese Nachtragsvereinbarung nicht dahin ausgelegt werden kann, dass die Beklagte sich hätte verpflichten wollen, auch weiteren zukünftigen Mieterwechseln zuzustimmen. Dass die Beklagte kurze Zeit später mit dem zweiten Mietvertragsnachtrag zum 1. Juni 2017 dem Austausch eines der zum 1. März 2017 hinzugetretenen Mitmieter gegen eine andere Person zustimmte, ohne dies von Gegenleistungen der Mieter abhängig zu machen, vermag ebenfalls keine langjährige Übung der Vertragsparteien zu begründen.