Kein Anspruch auf Auftrennung der Grundsteuer in einen Wohn- und Gewerbeanteil in der Betriebskostenabrechnung

1. Der Wohnungsmieter hat auch in einer überwiegend aus Gewerbeeinheiten bestehenden Wirtschaftseinheit keinen Anspruch auf Vorwegabzug des auf den Gewerbeanteil entfallenden Anteils der Grundsteuer; der Mieter ist vielmehr ohne Weiteres entsprechend dem vereinbarten/gesetzlichen Verteilungsmaßstab verpflichtet, seinen Anteil der an die Gemeinde abzuführenden Grundsteuer zu tragen.

2. Die Grundsteuer gehört nicht zu den „verbrauchsabhängigen“ Betriebskosten.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. (Mieter) verlangen von der Bekl. (Vermieterin) die Rückzahlung einer unter Vorbehalt geleisteten Nachzahlung auf die Betriebskostenabrechnung 2013 i. H. v. 209,31 €. Das streitgegenständliche Haus wird gemischt genutzt (56 % gewerblich und 44 % zu Wohnzwecken). Die Voreigentümerin der Bekl. hat in die Betriebskostenabrechnung bei der Position „Grundsteuer“ stets einen Vorwegabzug für die Gewerbeeinheiten vorgenommen. Die Bekl. hat dies in der Betriebskostenabrechnung 2013 nicht getan, was dazu führte, dass die Position sich erheblich (um 63 %) erhöhte.

Die Kl. sind der Auffassung gewesen, die Grundsteuer sei eine verbrauchsabhängige Position i.S.d. § 556a BGB, weshalb auf Grundlage des Urteils des BGH (11.8.2010 - VIII ZR 45/10) ein Vorwegabzug geschuldet sei. Dieser sei auf Grundlage der Jahresrohmiete zu ermitteln, da die Grundsteuer bei gemischt genutzten Objekten höher sei als bei rein zu Wohnzwecken genutzten Objekten. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, die Berufung hatte keinen Erfolg.

II. Die gemäß § 511 Abs. 2 Nr. 2 ZPO zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg. Zutreffend führt das Amtsgericht aus, dass es sich bei der Grundsteuer nicht um eine Position handelt, die durch die Gewerbemieter eines Hauses verursacht i.S.d. § 556a Abs. 2 BGB wird.

Unstreitig erhält die Bekl. für das streitgegenständliche Haus einen einheitlichen Grundsteuerbescheid.

Ob der Vermieter auch in diesem Fall zur Kostentrennung verpflichtet ist, ist umstritten. Nach einer Auffassung hat aus Gerechtigkeitsgründen eine Aufteilung nach der unterschiedlichen Nutzung der Flächen zu erfolgen (so LG Hamburg, NZM 2001, 806; LG Frankfurt/M., NZM 1998, 434 = WuM 1997, 630 = ZMR 1997, 642; AG Gütersloh, WuM 1995, 660; AG Köln, WuM 1990, 32; Blank, DWW 1992, 67; Laug, WuM 1993, 171; Lützenkirchen in Lützenkirchen § 556 Rn. 71; Ruff, WuM 2003, 379, 380 f., Schmidt-Futterer/Langenberg BGB § 556a Rn. 83-89, beck-online). Hiervon solle im Hinblick auf die Entscheidung des BGH (Urt. v. 8.3.2006 - VIII ZR 78/05 -, juris) zur Verteilung der Betriebskosten in gemischt genutzten Gebäuden allenfalls dann abgesehen werden, wenn ein Gebäude nur zu einem geringen Teil gewerblich genutzt wird, so dass eine etwaige Mehrbelastung der Wohnungsmieter marginal ist.

Nach der anderen Auffassung ist der Mieter ohne Weiteres entsprechend seinem Anteil an dem Betrag zu beteiligen, den der Vermieter an die Gemeinde abzuführen hat (so AG Siegburg, WuM 1997, 629 m. abl. Anm. Windisch; AG Essen-Steele, WuM 1993, 198; Blöcker/Pistorius S. 127; Both in Herrlein/Kandelhard § 556 Rn. 28; Teitge, ZMR 1986, 26).

Da im vorliegenden Fall der Gewerbeanteil im streitgegenständlichen Gebäude überwiegt und die Differenz zwischen den verschiedenen Berechnungsweisen mit und ohne Vorwegabzug des auf das Gewerbe entfallenen Anteils über 200 € beträgt, handelt es sich nach Auffassung der Kammer um eine erhebliche Mehrbelastung i.S.d. vorzitierten Rechtsprechung des BGH, so dass der Streit zu entscheiden ist.

Die Kammer schließt sich - wie das Amtsgericht - der letztgenannten Auffassung an.

Da für die Ermittlung des Einheitswertes die Verhältnisse im Zeitpunkt der letzten Hauptfeststellung zum 1.1.1964 bzw. in Ostdeutschland zum 1.1.1935 maßgeblich sind, sind spätere Veränderungen in aller Regel unbeachtlich. Es kommt mithin nicht auf die Nutzung der Gewerbeflächen im Abrechnungszeitraum an, ob z. B. zwischenzeitlich aus einem bescheidenen Laden mit geringer Miete ein hochpreisiges Geschäft mit hohem Mietniveau hergerichtet wurde, ebenso wenig wie darauf, ob etwa wegen Veränderung des Umfelds die früher hohen Mieten nicht mehr zu erzielen sind oder ob sich diese nach aufwendiger Modernisierung der Wohnungen von den dort erreichten Mieten kaum noch unterscheiden.

Bei einem Eigentümerwechsel erhält der neue Eigentümer nur einen Zurechnungsbescheid, mit dem ihm das Grundstück steuerlich zugerechnet wird (§§ 10, 11 GrStG). Der Einheitswertbescheid wird ihm nicht erneut zugestellt, er liegt ihm daher oft nicht vor. Bereits diese zugrundeliegende Berechnungsmethode der Grundsteuer spricht nach Auffassung der Kammer dagegen, dass es sich um durch das Gewerbe verursachte Kosten i.S.d. § 556a BGB handelt.

Dafür spricht auch die gebotene teleologische Auslegung des § 556a BGB. Der Wille des Gesetzgebers bei der Einführung des § 556a BGB war es, „Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch den Mieter abhängig sind, sollen nach Verursachung oder Verbrauch abgerechnet werden. Der Vermieter ist also verpflichtet, verbrauchsabhängig abzurechnen, falls der Verbrauch erfasst wird. Der Mieter hat aber keinen zivilrechtlichen Anspruch auf Einbau von Geräten zur Verbrauchserfassung, zum Beispiel (Kalt-) Wasseruhren. […] Damit soll nicht nur mehr Abrechnungsgerechtigkeit geschaffen, sondern vor allem auch der sparsame und kostenbewusste Umgang mit Energie gefördert werden“ (BT-Drs. 14/4553, S. 51).

Der Gesetzgeber hat es nach Auffassung der Kammer nach dieser Begründung gerade nicht darauf angelegt, jede Position der umlegbaren Betriebskosten bis in das kleinste Detail aufzugliedern, sondern ganz klar die umweltrelevanten Positionen der Heiz-, Wasser- und Stromkosten im Auge gehabt, die wie keine anderen Positionen durch das Verhalten des einzelnen Mieters beeinflusst werden können.

Die Position der Grundsteuer kann dagegen durch den einzelnen Mieter - egal ob Gewerbe oder Wohnraum - gar nicht beeinflusst werden, sondern lediglich durch den Eigentümer des Hauses. Der Gesetzgeber hat es jedoch erkennbar darauf angelegt, sofern er auf mehr „Gerechtigkeit“ bei der Abrechnung abstellt, diese im Verhältnis der einzelnen Mieter untereinander, sofern sie die Kosten selbst aktiv beeinflussen können, und eben gerade nicht im Verhältnis des Vermieters zum Mieter herzustellen. So heißt es in der vorzitierten Gesetzesbegründung weiterhin: „Allgemein gilt der Flächenmaßstab. Die Umlage nach dem Flächenmaßstab ist gegenüber der Umlage nach der Personenzahl leichter handhabbar, zumal sich die Personenzahl häufig ändern kann und dies für den Vermieter kaum nachvollziehbar ist“ (BT-Drs. aaO.). Dies verdeutlicht, dass der Gesetzgeber zum einen die Umlage nach Fläche als grundsätzlich gerecht angesehen hat, zum anderen, dass es ihm gerade nicht darauf ankam, den Vermieter zu einem erheblichen Aufwand bei der Erstellung der Betriebskostenabrechnung zu verpflichten, nur um im Ergebnis eine „absolute Gerechtigkeit“ herzustellen.

Diese Auslegung steht nach Ansicht der Kammer auch im Einklang mit der Rechtsprechung des BGH. So führt der BGH in seiner Entscheidung (BGH, Urteil vom 6. Mai 2015 - VIII ZR 194/14 -, Rn. 30, juris) aus; das Vertrauen eines Mieters auf den Fortbestand unbilliger Kostenverschiebungen, die einzelne Mitmieter übervorteilen, andere hingegen ohne sachlichen Grund benachteiligen, ist jedoch nicht schützenswert.

Eine Grenze sei lediglich dort zu ziehen, wo es „zu untragbaren, mit Recht und Gerechtigkeit offensichtlich unvereinbaren Ergebnissen führt (vgl. BGH, Urteil vom 16. Februar 2005 - IV ZR 18/04, NJW-RR 2005, 619 unter II 2 a). Insbesondere muss § 242 BGB dann in Betracht gezogen werden, wenn die Anwendung der gesetzlichen Vorschriften einen im Einzelfall bestehenden Interessenkonflikt nicht hinreichend zu erfassen vermag und für einen der Beteiligten ein unzumutbar unbilliges Ergebnis zur Folge hätte (BGH, Urteil vom 27. April 1977 - IV ZR 143/76, BGHZ 68, 299, 304; BGH, Urteil vom 10. Dezember 2014 - VIII ZR 9/14 -, Rn. 28, juris).

Diese Grenze ist bezüglich der Grundsteuer aufgrund ihrer zuvor ausgeführten Ermittlungsgrundsätze und der Höhe der Position insgesamt nach Auffassung der Kammer nicht überschritten.

Der Wohnungsmieter hat auch in einer überwiegend aus Gewerbeeinheiten bestehenden Wirtschaftseinheit keinen Anspruch auf Vorwegabzug des auf den Gewerbeanteil entfallenden Anteils der Grundsteuer; der Mieter ist vielmehr ohne Weiteres entsprechend dem vereinbarten/gesetzlichen Verteilungsmaßstab verpflichtet, seinen Anteil der an die Gemeinde abzuführenden Grundsteuer zu tragen. Die Grundsteuer gehört auch nicht zu den „verbrauchsabhängigen“ Betriebskosten, so das Landgericht Berlin.

Die Kläger (Mieter) verlangen von der Beklagten (Vermieterin) die Rückzahlung einer unter Vorbehalt geleisteten Nachzahlung auf die Betriebskostenabrechnung 2013 i. H. v. 209,31 €. Das streitgegenständliche Haus wird gemischt genutzt (56 % gewerblich und 44 % zu Wohnzwecken). Unstreitig erhält die Beklagte für das streitgegenständliche Haus einen einheitlichen Grundsteuerbescheid. Die Voreigentümerin der Beklagten hat in die Betriebskostenabrechnung bei der Position „Grundsteuer“ stets einen Vorwegabzug für die Gewerbeeinheiten vorgenommen. Die Beklagte hat dies in der Betriebskostenabrechnung 2013 nicht getan, was dazu führte, dass die Position sich erheblich (um 63 %) erhöhte. Die Kläger meinen, die Grundsteuer sei eine verbrauchsabhängige Position i.S.d. § 556a BGB, weshalb ein Vorwegabzug geschuldet sei. Dieser sei auf Grundlage der Jahresrohmiete zu ermitteln, da die Grundsteuer bei gemischt genutzten Objekten höher sei als bei rein zu Wohnzwecken genutzten Objekten. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, die Berufung hatte keinen Erfolg.

Bei der Grundsteuer handelt es sich nicht um eine Position, die i.S.d. § 556a Abs. 2 BGB durch die Gewerbemieter eines Hauses verursacht wird.

Ob der Vermieter bei Mischobjekten zur Kostentrennung (Gewerbe einerseits, Wohnen andererseits) verpflichtet ist, ist umstritten. Nach einer Auffassung hat aus Gerechtigkeitsgründen eine Aufteilung nach der unterschiedlichen Nutzung der Flächen zu erfolgen, wovon allenfalls dann abgesehen werden kann, wenn ein Gebäude nur zu einem geringen Teil gewerblich genutzt wird, so dass eine etwaige Mehrbelastung der Wohnungsmieter marginal ist.

Nach der anderen Auffassung ist der Mieter ohne Weiteres entsprechend seinem Anteil an dem Betrag zu beteiligen, den der Vermieter an die Gemeinde abzuführen hat.

In dem vom Landgericht entschiedenen Fall überwog der Gewerbeanteil deutlich, und die Differenz zwischen den verschiedenen Berechnungsweisen mit und ohne Vorwegabzug des auf das Gewerbe entfallenden Anteils betrug über 200 €. Das Landgericht vertrat wie bereits das Amtsgericht die Position, dass der Mieter dennoch ohne Weiteres entsprechend seinem Anteil (in der Regel also flächenbezogen) an dem (Gesamt-) Betrag zu beteiligen ist, den der Vermieter an die Gemeinde abzuführen hat; ein Vorwegabzug sei also generell nicht erforderlich.

Die ZK 64 begründet ihre Auffassung nachvollziehbar so:

Da für die Ermittlung des Einheitswertes die Verhältnisse im Zeitpunkt der letzten Hauptfeststellung (1. Januar 1964 West/1. Januar 1935 Ost) maßgeblich sind, seien spätere Veränderungen in aller Regel unbeachtlich. Es komme mithin nicht auf die Nutzung der Gewerbeflächen im Abrechnungszeitraum an, sondern auf den ein halbes oder dreiviertel Jahrhundert zurückliegenden Hauptfeststellungszeitpunkt. Ob beispielsweise zwischenzeitlich aus einem bescheidenen Laden mit geringer Miete ein hochpreisiges Geschäft mit Spitzenmiete geworden sei, oder ob aufgrund von Umfeldveränderung früher erreichte Mieten nicht mehr gezahlt würden, spiele für die Höhe der Grundsteuer keine Rolle.

Bei einem Verkauf erhalte der neue Eigentümer nur einen Zurechnungsbescheid, keinen Einheitswertbescheid, der ihm dann vielfach gar nicht vorliege. Schon die Berechnungsmethode der Grundsteuer spreche dagegen, dass es sich um durch das Gewerbe verursachte Kosten i.S.d. § 556a BGB handele.

Auch nach dem Willen des Gesetzgebers sollten nur Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch den Mieter abhängig sind, verursachens- oder verbrauchsgerecht abgerechnet werden. Der Vermieter ist also verpflichtet, verbrauchsabhängig abzurechnen, falls der Verbrauch erfasst wird. Der Gesetzgeber habe es auch nicht darauf angelegt, jede Position der umlegbaren Betriebskosten bis in das kleinste Detail aufzugliedern, sondern die umweltrelevanten Positionen der Heiz-, Wasser- und Stromkosten im Auge gehabt, die wie keine anderen Positionen durch das Verhalten des einzelnen Mieters beeinflusst werden können.

Die Position der Grundsteuer könne dagegen durch keinen Mieter – egal ob Gewerbe oder Wohnraum – beeinflusst werden, sondern lediglich durch den Eigentümer des Hauses. Der Gesetzgeber habe aber mit Blick auf mehr „Abrechnungsgerechtigkeit“ erkennbar das Verhältnis der einzelnen Mieter untereinander im Fokus.