Kein Annahmeverzug angebotener Mangelbeseitigung in Urlaubsmonaten

1. Der Mieter kommt mit der vom Vermieter angebotenen Mangelbeseitigung nicht in Annahmeverzug, wenn die beabsichtigte Mangelbeseitigung in den Zeitraum einer urlaubsbedingten Abwesenheit des Mieters fällt, womit der Vermieter in den Urlaubsmonaten Juli und August rechnen muss.

2. Zur Frage, wie umfangreich Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen anzukündigen sind.

(Leitsätze der Redaktion)

a) Die Kl. hat gegen den Bekl. keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der von diesem inne gehaltenen Räumlichkeiten aus § 546 Abs. 1 BGB.

Die Kündigungen der Kl. vom 17. Juli 2018 und vom 17. September 2018 haben das Mietverhältnis weder fristlos noch fristgemäß beendet, §§ 542, 543 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3, 569 Abs. 2 BGB bzw. § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB. […]

Im Ansatz rechtsfehlerfrei geht das Amtsgericht auch davon aus, dass sich ein Mieter, der sich mit der Annahme der vom Vermieter angebotenen Mangelbeseitigung in Verzug befindet oder sich weigert, diese zu dulden, auf seine Rechte aus §§ 536 Abs. 1, 320 BGB ab diesem Zeitpunkt nicht mehr berufen kann (vgl. BGH, Urt. V. 10.4.2019 - VIII ZR 12/18, GE 2019, 790, juris Rn. 47; Kammer, Beschl. V. 18.2.2019 - 65 S 5/19, GE 2019, 920 = juris Rn. 3).

Ein Annahmeverzug oder eine Verweigerung der Mangelbeseitigung liegt hier jedoch auch für den Zeitraum November 2015 bis Oktober 2017 nicht vor.

Nach § 293 BGB kommt der Gläubiger in Verzug, wenn er die ihm angebotene Leistung nicht annimmt. Nach § 294 BGB muss der Schuldner die Leistung so, wie sie zu bewirken ist, tatsächlich anbieten. Ergänzend gilt nach § 555a Abs. 2 BGB, dass dem Mieter Erhaltungsmaßnahmen rechtzeitig anzukündigen sind, soweit nicht eine - hier weder vorgetragene noch ersichtliche - Ausnahme nach § 555a Abs. 2 Hs. 2 BGB vorliegt. Die konkreten Anforderungen an den Inhalt der Ankündigung und ihre Rechtzeitigkeit richten sich nach den Umständen des Einfalls; sie orientieren sich mit Blick auf den Sinn und Zweck der Ankündigungspflicht vor allem am Informationsinteresse des Erklärungsempfängers einerseits und der Dringlichkeit der Maßnahmen andererseits.

Dies zugrunde gelegt, ist das Amtsgericht zutreffend zu dem Ergebnis gelangt, dass der Bekl. aufgrund der mit Schreiben vom 22. Juni 2015 angebotenen Termine zur Mängelaufnahme und -beseitigung schon deshalb nicht in Annahmeverzug geraten ist, weil das beabsichtigten Tätigwerden der Kl. bzw. der von ihr beauftragten Personen in den Zeitraum seiner urlaubsbedingten Abwesenheit fiel. Damit musste die Kl. auch durchaus rechnen, denn die Monate Juli und August sind als verbreitete Urlaubsmonate anerkannt, wie sich letztlich selbst der ZPO entnehmen lässt, vgl. § 227 Abs. 3 ZPO.

Angesichts des Umstandes, dass der Bekl. die Mängel an den Fenstern bereits 2013 angezeigt hatte und die Kl. darüber hinaus spätestens seit Dezember 2014 über den Wasserschaden mit Schimmelbildung im Deckenaußenixel des Schlafzimmers informiert war, kann eine besondere Dringlichkeit nicht unterstellt werden.

Anders als das Amtsgericht es zugrunde legt, hat auch das Schreiben der Kl. vom 30. September 2015 keinen Annahmeverzug des Bekl. begründet, denn dem Bekl. ist die Leistung nicht gemäß den Anforderungen des § 294 BGB angeboten worden. Die in dem Schreiben genannten Termine werden zwar als „Termine zur Mängelbeseitigung“ bezeichnet, eine solche wird jedoch tatsächlich gar nicht angeboten. Es wird vielmehr auf das Schreiben vom 19. August 2015 Bezug genommen, in dem der Bekl. aufgefordert wird, Zutritt zur Wohnung zu gewähren, um der Technikerin der Kl. und einem nicht näher benannten Handwerker (u. a.) Gelegenheit zu geben, „den tatsächlichen Zustand der Fenster zu prüfen und ggf. den Austausch der Fenster zu veranlassen“.

Eine Besichtigung der Fenster (und der unstreitig ebenfalls seit 2013 instandsetzungsbedürftigen Balkontür) fand allerdings - ebenfalls unstreitig - bereits wenige Wochen zuvor am 13. März 2015 statt. Die Parteien waren in der Folge zwar unterschiedlicher Auffassung bezüglich der Art und Weise der Mangelbeseitigung; ein Grund zur erneuten Besichtigung ergab bzw. ergibt sich daraus jedoch nicht.

In der Folgezeit hat die Kl. zwar Klage auf Duldung der Instandsetzung der Fenster und der Balkontür durch deren tischlermäßige Überarbeitung in dem Verfahren 2 C 383/15 (= 65 S 132/17) erhoben, während der Bekl. an seiner - vom Amtsgericht und der Kammer in dem vorangegangenen Verfahren nicht geteilten - Auffassung festhielt, dass allein ein Austausch der Fenster und der Balkontür die vorhandenen Mängel beseitigen könne. Die Kl. hat dem Bekl. jedoch weiterhin - während der gesamten Dauer des vorgenannten Verfahrens und auch nach Rechtskraft der Entscheidung - die Beseitigung der Mängel nicht tatsächlich angeboten, §§ 293 f. BGB.

Soweit die Kl. die Auffassung vertritt, dass die Duldungsklage selbst ein ausreichendes Angebot zur Mangelbeseitigung darstellte, übersieht sie, dass nicht nur die auszuführenden Arbeiten konkret zu benennen und anzubieten sind, sondern auch die ausführenden Personen/Handwerker anzugeben sind sowie Termin bzw. die Termine, zu denen die Arbeiten konkret stattfinden sollen, §§ 294, 555a Abs. 2 BGB.

Ebenfalls ohne Erfolg beruft die Kl. sich auf das Schreiben vom 4. April 2017 (Anlage K 5). Zuzugeben ist ihr, dass in dem Schreiben tatsächlich erstmals eine Mangelbeseitigung in der nach §§ 293 f., 555a Abs. 2 BGB erforderlichen Weise angeboten und angekündigt wird. Der Bekl. hat den Zugang des Schreibens allerdings bestritten, die beweispflichtige Kl. diesen nicht unter Beweis gestellt. Dass die beauftragten Handwerker zur angekündigten Zeit zu den beiden in dem Schreiben genannten Terminen vor Ort waren, hilft nicht weiter, wenn schon nicht davon ausgegangen werden kann, dass der Bekl. von den Terminen überhaupt Kenntnis hatte; der diesbezüglich angetretene Beweis war daher nicht zu erheben.

Soweit die Kl. meint, dem Mieter sei es im laufenden Mietverhältnis zuzumuten, dem Vermieter seinerseits konkrete Terminvorschläge für eine Mangelbeseitigung zu benennen, mag das eine wünschenswerte pragmatische Lösung sein, auf die allerdings in rechtlicher Hinsicht kein Anspruch besteht. Im Übrigen darf auch der Mieter ein lösungsorientiertes, pragmatisches Herangehen des Vermieters an die Beseitigung von Mängeln erwarten, ohne dass darauf rechtlich zwingend ein Anspruch besteht. Angesichts des Umstandes, dass die Kl. nach Anzeige der Mängel an den Fenstern und der Balkontür in 2013 erstmals im März 2015 überhaupt die Mängel besichtigte, ist auch nicht erkennbar, dass sich dem Bekl. aufdrängen musste, dass hier einvernehmlich und ohne größeren formalen Aufwand die Mangelbeseitigung im beiderseitigen Interesse abgestimmt werden kann.

Der Mieter kommt mit der vom Vermieter angebotenen Mangelbeseitigung nicht in Annahmeverzug, wenn die beabsichtigte Mangelbeseitigung in den Zeitraum einer urlaubsbedingten Abwesenheit des Mieters fällt, womit der Vermieter in den Urlaubsmonaten Juli und August rechnen muss, so das Landgericht Berlin (ZK 65), das sich auch mit der Frage befasste, wie und wie umfangreich Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen anzukündigen sind.

Der Mieter hatte bereits 2013 Mängel an Fenstern und an der Balkontür angezeigt, im Dezember 2014 dann auch noch einen Wasserschaden mit Schimmelbildung im Schlafzimmer; die Vermieterin hatte die Mängel erst im März 2015 in Augenschein genommen und im Juni 2015 dem Mieter Termine zur Mängelaufnahme und -beseitigung angeboten, die der Mieter nicht aufgegriffen hatte. Aus weiteren späteren Schreiben der Vermieterin ließ sich nicht zweifelsfrei entnehmen, ob es um Termine zur Mängelaufnahme oder zur Mängelbeseitigung ging. Nachdem der Mieter wegen der Mängel die Miete gemindert hatte, kündigte die Vermieterin schließlich fristlos, hilfsweise fristgerecht wegen Zahlungsverzugs. Das Landgericht wies wie Räumungsklage ab.

Im Ansatz rechtsfehlerfrei sei das Amtsgericht davon ausgegangen, dass sich dem Mieter, der sich mit der Annahme der vom Vermieter angebotenen Mangelbeseitigung in Verzug befinde oder sich weigere, diese zu dulden, weder ein Recht auf Mietminderung noch die Einrede des nicht erfüllten Vertrags zur Seite stehe. Ein Annahmeverzug oder eine Verweigerung der Mangelbeseitigung liege hier jedoch auch für den Zahlungszeitraum November 2015 bis Oktober 2017 nicht vor.

Nach § 293 BGB komme der Gläubiger in Verzug, wenn er die ihm angebotene Leistung nicht annimmt. Nach § 294 BGB müsse der Schuldner die Leistung so, wie sie zu bewirken ist, tatsächlich anbieten. Ergänzend gelte nach § 555a Abs. 2 BGB, dass dem Mieter Erhaltungsmaßnahmen – mit Ausnahme von (hier nicht vorliegenden) Bagatellreparaturen oder bei Gefahr im Verzug – rechtzeitig anzukündigen seien. Die konkreten Anforderungen an den Inhalt der Ankündigung und ihre Rechtzeitigkeit richteten sich nach den Umständen des Einfalls; sie orientierten sich mit Blick auf den Sinn und Zweck der Ankündigungspflicht vor allem am Informationsinteresse des Erklärungsempfängers einerseits und der Dringlichkeit der Maßnahmen andererseits.

Aufgrund der mit Schreiben vom Juni 2015 angebotenen Termine zur Mängelaufnahme und -beseitigung sei der Beklagte hier schon deshalb nicht in Annahmeverzug geraten, weil das beabsichtigten Tätigwerden der Klägerin bzw. ihrer Handwerker in den Zeitraum der urlaubsbedingten Abwesenheit des Beklagten gefallen seien. Damit habe die Klägerin rechnen müssen, denn die Monate Juli und August seien als verbreitete Urlaubsmonate anerkannt.

Angesichts des Umstandes, dass der Beklagte die Mängel an den Fenstern bereits 2013 angezeigt hatte und die Klägerin darüber hinaus spätestens seit Dezember 2014 über den Wasserschaden mit Schimmelbildung im Deckenaußenixel des Schlafzimmers informiert war, könne eine besondere Dringlichkeit auch nicht unterstellt werden.

Auch weitere Schreiben der Klägerin hätten keinen Annahmeverzug des Beklagten begründet, weil dem Beklagten gar keine Mängelbeseitigung angeboten worden, sondern nur um Zutritt zur Wohnung gebeten worden sei, um „den tatsächlichen Zustand der Fenster zu prüfen und ggf. den Austausch der Fenster zu veranlassen“.

In der Folge habe die Klägerin zwar Klage auf Duldung der Instandsetzung der Fenster und der Balkontür durch deren tischlermäßige Überarbeitung erhoben, während der Beklagte meinte, dass allein ein Austausch der Fenster und der Balkontür die vorhandenen Mängel beseitigen könne. Die Duldungsklage selbst sei aber kein ausreichendes Angebot zur Mangelbeseitigung gewesen, weil dafür nicht nur die auszuführenden Arbeiten konkret zu benennen und anzubieten gewesen wären, sondern auch die ausführenden Personen/Handwerker und die Termine, zu denen die Arbeiten konkret hätten stattfinden sollen.