Kautonsrückzahlung bei Vermieterwechsel

Zum Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution bei mehrfachem Vermieterwechsel.

Diese Forderung des Kl. (Vermieters) ist durch die vom Bekl. hilfsweise erklärte Aufrechnung auch nicht teilweise gem. den §§ 387 ff. BGB erloschen, denn der Bekl. war zu keinem Zeitpunkt Inhaber einer aufrechenbaren Gegenforderung.

Nach dem unstreitigen Sachverhalt muß nämlich angenommen werden, daß dem Kl. die vom Bekl. an den ursprünglichen Vermieter gezahlte Kau-tionssumme nicht ausgehändigt worden ist, so daß der Kl. zur Rückgewähr dieser Sicherheit nicht verpflichtet ist, § 572 Satz 2 BGB, und damit eine Aufrechnungsklage im Verhältnis gerade zwischen den Parteien nicht besteht oder bestanden hat.

Dies gilt selbst dann, wenn man die Formulierung "ausgehändigt wird" weit auslegt und eine Anrechnung des Kautionsrückzahlungsanspruchs der je weiligen Mieter auf den vom Erwerber gezahlten Kaufpreis ausreichen läßt (vgl. LG München II WM 1986, 320), denn der Bekl. hat nicht einmal selbst behauptet, daß der Kl. die früher von ihm innegehaltene Wohnung mit Rücksicht auf zu erwartende Ansprüche auf Rückzahlung der geleisteten Kaution nebst aufgelaufener Zinsen zu einem günstigeren Preis erworben hätte. Dies läßt sich ebensowenig dem aus Anlaß der angesetzten Zwangsversteigerung der Wohnung erstatteten Sachverständigengutachten entnehmen.

Auch wenn zun Teil in der Literatur die Ansicht vertreten wird, daß der in das Mietverhältnis eintretende Vermieter dem Mieter auf Schadensersatz haften müsse, wenn er sich eine vom Mieter an den ursprünglichen Ver-tragspartner geleistete Kaution nebst inzwischen angefallener Zinsen nicht auszahlen lasse (so wohl im Ergebnis Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III Rdnr. 236; Wolf/Eckert, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 6. Aufl. 1987), kann ein dahingehender Schadensersatz-anspruch des Bekl. hier jedoch nicht auf die Grundsätze der positiven Ver-tragsverletzung gestützt werden, denn es mangelt jedenfalls an einem für einen solchen Anspruch notwendigen individuellen Verschulden des Kl., § 276 BGB.

Da der Kl. das Eigentum an der früheren Wohnung des Bekl. zweifelsfrei nicht von dem ursprünglichen Vermieter erworben hat, wäre es zumindest Aufgabe des Bekl. gewesen, im einzelnen darzulegen, daß seine Kautionsleistung an die Zwischeneigentümerin weitergegeben worden sei, so daß der Kl. überhaupt in der Lage gewesen wäre, bei seinem Eigentumser-werb die Weiterleitung der Kautionssumme an sich zu verlangen. Dazu hat der Bekl. jedoch nichts vorgetragen. Für ein persönliches Fehlverhalten des Kl. bei der Erlangung des Eigentums an der Wohnung gibt es somit kei nerlei Anhaltspunkte.

Wenn selbst dies im Ergebnis unbillig erscheint, weil der Mieter häufig von Eigentumsveränderungen an den von ihm gemieteten Räumen gar nicht oder nur verspätet Kenntnis erhält und somit schutzlos seine anscheinend doch vertraglich gesicherten Rechte verliert, so läßt die gesetzliche Rege-lung des § 572 BGB eine abweichende Entscheidung nicht zu. Vielmehr muß der Mieter sich darauf verweisen lassen, notfalls unverzüglich Klage auf Aushändigung der von ihm geleisteten Kaution an den jeweiligen Er-werber des Grundstücks oder der Wohnung gegen seinen Vertragspartner zu erheben.