Kautionszweckvereinbarung

Kautionszweckvereinbarung; Altkautionen

1. Neugeschaffener und damit preisfreier Wohnraum bei Wohnungsvergrößerung können nur die Teile der Wohnung sein, die bisher zum Wohnen nicht geeignet waren.

2. Eine Kautionsvereinbarung war auch ohne ausdrückliche Zweckbestimmung wirksam.

3. Durch Aufhebung der Preisbindung wird die Zweckbestimmung für Altkautionen nicht erweitert.

4. Der Anspruch auf Rückzahlung überhöhter Mieten im Sinne des § 5 GVW verjährt in vier Jahren.

Die Klage ist überwiegend aus §§ 812 BGB, 5 GVW begründet. Entgegen der Auffassung des Bekl. war die Wohnung bei Vertragsabschluß kein freifinanzierter Neubau im Sinne des § 17 II. WoBauG. Dafür wäre erforderlich gewesen, daß die Räume insgesamt nicht mehr für Wohnzwecke geeignet waren. Das ist offensichtlich nicht der Fall. Nicht für Wohnzwecke geeignet war lediglich das Treppenhaus, aus dem dann Wohnraum geschaffen wurde. Im übrigen liegen jedoch die Voraussetzungen des § 17 II. WoBauG nicht vor. Die Wohnung unterlag damit hinsichtlich der schon vorher zu Wohnzwecken benutzten Räume dem Mietpreisrecht (vgl. LG Berlin MM 1987, 31). Ob in einem solchen Fall der sogenannten Überwiegenstheorie zu folgen wäre (so LG Berlin GE 1981, 237), kann offenbleiben, da auch dann die Preisvorschriften - für die Wohnung insgesamt - anzuwenden wären.

Damit ist der Bekl. auch nach Aufhebung der Preisbindung nach § 5 GVW verpflichtet, Auskunft über die preisrechtlich zulässige Miete zu erteilen (§ 242 BGB). Der Kl. trägt zu Recht vor, daß sich nach dem Mietvertrag eine Kaltmiete von 9,92 DM pro Quadratmeter ergibt, die erheblich über den Werten des Mietspiegels liegt. Zwar kann durch die Umbauarbeiten eine solche Miete nach § 11 AMVOB gerechtfertigt sein - auch Vergrößerung von Wohnraum ist eine Wertverbesserung -, es ist jedoch zumindest nicht auszuschließen, daß der Bekl. eine preisrechtlich unzulässige Miete verlangte.

Die Feststellungsklage ist nach § 256 ZPO zulässig, da der Kl. einen Anspruch auf Unterbrechung der Verjährung hat. Für die Zeit bis zum 31.12.1987 gilt die kurze Verjährungsfrist des § 30 I. BMG. Auch für die Zeit danach ist jedoch nicht auszuschließen, daß Rückforderungsansprüche des Kl. verjähren könnten. Für sie gilt die Frist des § 197 BGB - vier Jahre - und nicht etwa die regelmäßige Verjährung von 30 Jahren (vgl. OLG Hamburg NJW 1988, 1097, BGH 98, 181; BGH NJW 1963, 2316). Der Kl. hat ebenfalls berücksichtigt, daß eine preisrechtlich unzulässige Mietzinsvereinbarung nach § 5 GVW im Rahmen des § 3 GVW wirksam wird.

Auch die Kautionsvereinbarung unterlag damit § 29a Abs. 6 I. BMG. Da es sich um eine einheitliche Kautionsvereinbarung handelt, bei der für den preisfreien Wohnungsteil keine gesonderten Vereinbarungen getroffen wurden, ist insgesamt Preisrecht hinsichtlich der Kaution anzuwenden. Entgegen der Meinung des Kl. liegt jedoch in der Verpflichtung zur Kautionszahlung ohne besondere Zweckbestimmung kein Verstoß gegen § 29a I. BMG. Das Gericht folgt hier vielmehr der Auffassung, wonach eine ausdrückliche Zweckbestimmung nicht erforderlich war, sondern daß sich diese aus dem Gesetz ergibt. Nach allgemeinen Grundsätzen, auch nach Preisvorschriften, waren mieterschützende Bestimmungen unabdingbar, mußten jedoch nicht ausdrücklich im Vertrag wiederholt werden. Lediglich entgegenstehende Regelungen waren nichtig. Die Rechtsprechung hat als Zweckbestimmung eine Verweisung auf das Gesetz für ausreichend erachtet (LG Berlin GE 1987, 1263). Aber auch ohne eine solche ausdrückliche Wiederholung des Gesetzes ist ein Verstoß gegen Preisvorschriften nicht anzunehmen (AG Schöneberg GE 1986, 759). Wenn vertragliche Vereinbarungen fehlen, gilt das Gesetz; es kann nicht ohne weiteres davon ausgegangen werden, daß die Parteien, insbesondere der Vermieter, sich rechtswidrige Vermögensvorteile versprechen lassen. Eine ausdrückliche Bezugnahme, etwa wie: "Es gelten die gesetzlichen Regelungen" wäre eine überflüssige Förmelei (a.A. LG Berlin, MM 1984, 319). Für die Kautionsvereinbarung galt daher die gesetzliche Zweckbestimmung des § 29 a I. BMG, wonach eine Sicherheit für Schäden oder unterlassene Schönheitsreparaturen zu leisten war. Durch Aufhebung der Preisbindung ist dieser Zweck nicht automatisch erweitert worden. Zwar kann nunmehr nach § 550b BGB für alle Ansprüche des Vermieters eine Sicherheitsleistung vereinbart werden. Das erfordert jedoch eine Vereinbarung nach Aufhebung der Preisbindung. Ebensowenig wie eine preisrechtswidrige Kaution nach Aufhebung der Preisbindung geheilt wird (AG Neukölln MM 1988, 329), kann eine Erweiterung des Sicherungszwecks automatisch eintreten. Auch dies folgt aus dem Rechtsgedanken der Artikel 170, 171 EGBGB.