Kautionszurückbehaltung und Verjährung

Kautionszurückbehaltung und Verjährung; Schönheitsreparaturklauseln bei Geschäftsraummiete

1. Die rechtskräftige Abweisung der Schadensersatzklage des Vermieters wegen Verjährung hindert die Verwertung der diesen Anspruch sichernden Kaution nicht, wenn die Verwertung schon vor Verjährungseintritt möglich war.

2. Die Rechtsprechung in der Wohnraummiete zum Fristenplan bei Schönheitsreparaturen gilt auch für das Gewerberaummietrecht.

Die zulässige Berufung hat in der Sache voraussichtlich keinen Erfolg. Im Ergebnis hat das Landgericht der Klage zu Recht stattgegeben. Das Berufungsvorbringen rechtfertigt keine abweichende Entscheidung. Der Kl. steht gegen den Bekl. aus dem Mietvertrag der Parteien vom 30. Mai 2001 (MV) ein Anspruch auf Herausgabe der Bürgschaftsurkunde der Kreissparkasse H. L. vom 9. Juli 2001 zu.

Der Bekl. ist verpflichtet, in Abwicklung des seit dem 30. September 2004 beendeten Mietverhältnisses der Kl. die Urkunde zurückzugeben, die sie ihm kurz nach Beginn des Mietverhältnisses überlassen hatte. Im Ergebnis zutreffend hat das Landgericht angenommen, daß eine Hauptverbindlichkeit der Kl., die noch von dem Sicherungszweck der Bürgschaft umfaßt sein könnte, nicht mehr besteht.

1. Allerdings vermag der Senat dem Landgericht nicht darin zu folgen, daß ein Schadensersatzanspruch des Bekl. aus §§ 280 Abs. 3, 281 BGB schon deshalb nicht gesichert werden könnte, weil ihn das Landgericht im Parallelprozeß der Parteien durch Urteil vom 24. Mai 2006 wegen Verjährung aberkannt hat (7 O 126/05 LG Wuppertal). Denn dies ist mit § 215 BGB nicht vereinbar. Die Vorschrift schützt wie § 390 S. 2 BGB das Vertrauen des Gegners auf eine bestehende Aufrechnungslage und ein entstandenes Zurückbehaltungsrecht, sofern die Gegenrechte in unverjährter Zeit bestanden und durchsetzbar waren.

Davon erfaßt wird insbesondere auch die Aufrechnung des Vermieters mit verjährten Forderungen gegen den Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Mietkaution. Dies entsprach schon vor der Einführung von § 215 BGB der ständigen Rechtsprechung zu § 390 S. 2 BGB (vgl. BGHZ 101, 242, 252; BGH NJW 1998, 981). Daran ändert auch nichts der Umstand, daß das Urteil des Landgerichts vom 24. Mai 2006 durch die Rücknahme der Berufung rechtskräftig geworden ist (I-24 U 112/06). Denn der Vertrauensschutz erstreckt sich auch auf verjährte und deswegen rechtskräftig aberkannte Forderungen (BGH DB 1971, 1619).

Entsprechendes galt bisher schon für das Zurückbehaltungsrecht (BGHZ 48, 116; 53, 122) und ist nunmehr mit Wirkung vom 1. Januar 2002 in § 215 BGB Gesetz geworden. Entscheidend ist danach, ob dem Bekl. gegenüber dem Anspruch der Kl. auf Rückgabe der Bürgschaftsurkunde ein Zurückbehaltungsrecht wegen eines noch nicht verjährten Gegenanspruchs zustand. Das war grundsätzlich der Fall, weil etwaige Ersatzansprüche des Bekl. wegen nicht vertragsgemäßer Rückgabe der Mieträume vor Fälligkeit des Herausgabeanspruchs der Kl. zur Entstehung gelangen und fällig werden konnten.

Die Klage hat aber dennoch Erfolg, weil dem Bekl. Schadensersatzansprüche wegen unterlassener Schönheitsreparaturen nicht erwachsen sind. Die Kl. ist nicht aufgrund des Mietvertrags vom 30. Mai 2001 zur Ausführung von Schönheitsreparaturen oder zur Renovierung der Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet. Sowohl § 15 Nr. 1 MV, der die Verpflichtung der Mieterin zur Ausführung von Schönheitsreparaturen regelt, als auch § 18 Nr. 1 MV, der eine Pflicht der Mieterin zur Renovierung bei Beendigung des Mietverhältnisses vorsieht, sind gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam. Bei dem Mietvertrag der Parteien, insbesondere bei den vorbezeichneten Klauseln handelt es sich um AGB im Sinne der §§ 305, 307 BGB.

a. Auf § 18 Nr. 1 MV, nach dessen Wortlaut der Mieter die Mieträume bei Beendigung der Mietzeit in renoviertem Zustand zurückzugeben hat, kann der Bekl. seinen Ersatzanspruch nicht gründen. Diese Fälligkeitsregelung benachteiligt den Mieter unangemessen im Sinne von § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB und ist deshalb unwirksam. Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist der Mieter nämlich zur Renovierung verpflichtet, selbst wenn die vertraglichen Fristen zur Renovierung noch nicht abgelaufen sind und ein Renovierungsbedarf noch nicht besteht. Die in Formularmietverträgen enthaltene Verpflichtung des Mieters, neben der Durchführung der Schönheitsreparaturen die Mietsache bei Beendigung des Mietverhältnisses renoviert zurückzugeben, entfernt sich noch weiter vom gesetzlichen Leitbild der Erhaltungspflicht des Vermieters und führt zu einer zusätzlichen Verschärfung zu Lasten des Mieters. Er muß in diesen Fällen eine Endrenovierung vornehmen unabhängig davon, wann die letzte Schönheitsreparatur erfolgt ist und ob ein Bedarf hierfür besteht.

Eine so weitgehende Abweichung vom gesetzlichen Leitbild hat der für die Wohnraummiete zuständige VIII. Zivilsenat des BGH als nicht mehr mit § 307 BGB vereinbar angesehen (BGH NJW 2003, 2234; NZM 2003, 755). Dem hat sich der XII. Zivilsenat auch für den Bereich der Geschäftsraummiete angeschlossen (BGH NJW 2005, 2006). Dieser höchstrichterlichen Rechtsprechung folgt der Senat. Dem Mieter wird - abweichend von der gesetzlichen Regelung - ein Übermaß an Renovierungspflichten auferlegt. Er muß die Endrenovierung unabhängig vom Zeitpunkt der letzten Schönheitsreparatur und dem Zustand der Mietsache durchführen. Daß die vertragliche Äquivalenz einschneidend gestört werden kann, wenn dem Vermieter zur Abgeltung der Gebrauchsgewährung nur die Mietzahlung verbleibt, hat sich der Vermieter selbst zuzuschreiben. Wenn er dem Mieter ein Übermaß an Renovierungspflichten auferlegt, trägt er das Risiko der Gesamtunwirksamkeit und kann sich nicht darauf berufen, daß dadurch das vertragliche Gleichgewicht gestört wird.

b. Der Bekl. kann auch nicht anteilige Renovierungskosten in Anlehnung an § 18 Nr. 2 MV beanspruchen. Nach dieser Klausel beteiligt sich der Vermieter entsprechend dem Zustand der Mieträume in angemessener Höhe an den Renovierungskosten, wenn eine vom Mieter durchgeführte Renovierung (§ 15) kürzer als zwei Jahre zurückliegt. Diese Klausel ist schon deshalb nicht einschlägig, weil sie erst für das fünfte bis siebente Mietjahr bestimmt war, wie die Bezugnahme auf § 15 MV und die dort niedergelegte fünfjährige Renovierungsfrist zeigt.

Der Bekl. kann diese Abgeltungsklausel aber auch deshalb nicht für sich reklamieren, weil sie in Fortschreibung von § 15 Nr. 1 MV gemäß § 307 BGB unwirksam ist. Denn der in § 15 Nr. 1 MV enthaltene Fristenplan stellt eine "starre" Fälligkeitsregelung dar, die die Kl. als Mieterin unangemessen benachteiligt. Sie hat sich darin ohne Einschränkung verpflichtet, die Schönheitsreparaturen in den Mieträumen "alle fünf Jahre" fachgerecht ausführen zu lassen. Es entspricht inzwischen gefestigter Rechtsprechung, daß starre Fälligkeitsregelungen dieser Art unwirksam sind (vgl. BGH NJW 2006, 1728; 3006, 2915; 2004, 2586). Aus der Sicht eines verständigen Mieters hat die in § 15 Nr. 1 MV enthaltene Regelung die Bedeutung, daß der Mieter nach Ablauf der dort festgelegten, verbindlichen Frist von fünf Jahren auch dann zur Renovierung verpflichtet ist, wenn die Räume nach ihrem tatsächlichen Erscheinungsbild noch nicht renovierungsbedürftig sind (vgl. BGH NJW 2006, 1728).

Eine Formularklausel, die den Mieter zur zeitanteiligen Abgeltung von Renovierungskosten nach einer "starren" Berechnungsgrundlage verpflichtet, die an einem Fristenplan von fünf Jahren ausgerichtet ist, ist ebenfalls gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam (BGH NJW 2006, 3778 = GE 2006, 1542 - Urteil vom 18.10.2006 - VIII ZR 52/06 - auch bei www.

juris.

de). Bei einer Abgeltungsklausel handelt es sich um eine - zeitlich vorverlagerte - Ergänzung der vertraglichen Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nach dem Fristenplan (BGHZ 105, 71, 77). Ihr Zweck besteht darin, dem Vermieter, der von dem ausziehenden Mieter mangels Fälligkeit der Schönheitsreparaturen nach dem Fristenplan keine Endrenovierung verlangen kann, wenigstens einen prozentualen Anteil an Renovierungskosten für den Abnutzungszeitraum seit den letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit zu sichern (BGHZ aaO, S. 77, 84; NJW 2004, 3042 , unter II 2 a bb). Eine derartige Formularklausel benachteiligt den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben dann unangemessen, wenn sie eine "starre" Berechnungsgrundlage hat, die eine Berücksichtigung des tatsächlichen Erhaltungszustands der Wohnung nicht zuläßt. Denn dies kann im Einzelfall dazu führen, daß der Mieter - gemessen am Abnutzungsgrad der Wohnung und der Zeitspanne bis zur Fälligkeit der Schönheitsreparaturen - eine übermäßig hohe Abgeltungsquote zu tragen hat. Sind etwa Wände und Decken der Räume mit besonders "langlebigen" Materialien dekoriert oder hat der Mieter die einzelnen Räume wenig genutzt, kann es an einem Renovierungsbedarf nach Ablauf der im Mietvertrag für die Ausführung der Schönheitsreparaturen bestimmten üblichen Fristen fehlen (vgl. BGH NJW 2004, 2586).

Auch eine "starre" Abgeltungsregelung führt bei einem überdurchschnittlichen Erhaltungszustand der Räume dazu, daß der Mieter mit höheren zeitanteiligen Renovierungskosten belastet wird, als es dem tatsächlichen Abnutzungsgrad entspricht. Hierdurch wird dem Mieter eine übermäßige, gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unzulässige Verpflichtung zur zeitanteiligen Abgeltung zukünftiger Instandhaltungskosten auferlegt. Dies ist mit dem Grundgedanken des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB ebensowenig zu vereinbaren wie die Auferlegung von Renovierungspflichten nach einem feststehenden Fristenplan ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Renovierungsbedarf. Dem folgt der Senat für den vorliegenden Fall. Der Bekl. hat keinen Anspruch auf anteilige Renovierungskosten, die er auch in vollem Umfang nach fünf Jahren nicht hätte ersetzt verlangen können.

3. Der Bekl. kann sein Gegenrecht auch nicht mit Erfolg auf Ersatzansprüche wegen des verfleckten Teppichbodens stützen. Zwar handelt es sich insoweit nicht um Schönheitsreparaturen (vgl. Fritz, Gewerberaummietrecht, 4. Aufl., Rn. 224 m.w.N.). Der Bekl. hat aber Einzelheiten zum Zustand des Bodens nicht vorgetragen. Dann kann durchaus eine normale Abnutzung des Teppichbodens vorliegen, die naturgemäß in für Schulungszwecke gemieteten Unterrichts- und Büroräumen erheblich ist. Davon geht auch der Bekl. aus, wenn er geltend macht, die Kl. werde für den Verschleiß anteilig herangezogen. Dieser Verschleiß ist durch den Mietzins abgegolten.

Die Rechtsprechung nicht nur des BGH wendet die Grundsätze des Wohnraummietrechts weitgehend auch auf die Geschäftsraummiete an. So jetzt auch das OLG Düsseldorf für die Unwirksamkeit eines starren Fristenplans in einem Geschäftsraummietvertrag.

Der Geschäftsraummieter hatte auf Herausgabe der zu Kautionszwecken hingegebenen Bürgschaftsurkunde geklagt. Der Vermieter wandte Schadensersatzansprüche wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen ein; der Mieter berief sich auf den Ablauf der sechsmonatigen Verjährungsfrist des § 548 BGB. Das LG hielt den Herausgabeanspruch für begründet, weil die Gegenansprüche des Vermieters verjährt seien.

Mit Hinweisbeschluß vom 14. Dezember 2006 wies das OLG Düsseldorf darauf hin, daß zwar die Auffassung des LG unrichtig sei, wonach der Mieter sich auf Verjährung berufen könne. Auch nach Ablauf der Verjährungsfrist habe der Vermieter ein Zurückbehaltungsrecht an der Bürgschaftsurkunde, wenn ihm Gegenansprüche in unverjährter Zeit zugestanden hätten. Das sei hier jedoch nicht der Fall, da die Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag unwirksam sei. Zum einen enthalte die Regelung im Mietvertrag eine unzulässige Endrenovierungsklausel. Ein Anspruch aus der vereinbarten Quotenklausel bestehe nicht, weil dort eine starre Fälligkeitsregelung vorgesehen sei (Schönheitsreparaturen alle fünf Jahre).

Es entspreche inzwischen gefestigter Rechtsprechung, daß starre Fristenregelungen unwirksam sind. Die Quotenklausel sei daher unwirksam; dazu bezieht sich der Senat auf BGH (Urteil vom 18. Oktober 2006 - GE 2006, 1542). Zum anderen sei auch die Abgeltungsklausel unwirksam, da sie an einen starren Fristenplan anknüpfe.