Kautionszahlung auch nach Beendigung des Mietverhältnisses

Kautionszahlung auch nach Beendigung des Mietverhältnisses; Zurückbehaltungsrecht nur für Umsatzsteueranteil; Mehrwertsteueroption

1. Der Mieter ist zur Mietzahlung verpflichtet, wenn rückwirkend ein Mietvertragsbeginn vereinbart wird, zu dem die Mietsache noch nicht übergeben war.

2. Der Vermieter hat nach Beendigung des Vertrages - insbesondere auch bei einer Vertragsbeendigung durch fristlose Kündigung oder Abschluß eines Mietaufhebungsvertrages - grundsätzlich die Wahl, ob er die nicht geleistete Kaution einklagt oder ob er die Zahlungsansprüche selbst klageweise geltend macht.

3. Der Kautionsklage ist - ohne daß es bei Bestreiten des Mieters einer Beweisaufnahme bedarf - bereits dann stattzugeben, wenn der Vermieter zur Begründung seiner Forderung schlüssig vorträgt, es bestünden noch Zahlungsansprüche gegen den Pächter, zu deren Sicherung er die Kaution benötige.

4. Hat der Vermieter zur Mehrwertsteuer optiert, hat der Mieter gemäß § 14 Abs. 1 UStG Anspruch auf Erteilung einer Rechnung mit offenem Mehrwertsteuerausweis. Solange der Vermieter diesen Anspruch nicht erfüllt, besteht gemäß § 273 BGB ein Leistungsverweigerungsrecht des Mieters.

5. Eine Mahnung des Gläubigers erfüllt nicht die an eine Rechnung zu stellenden Kriterien (Nr. 183 Abs. 1 Satz 4 UStR zu § 14 UStG).

6. Das Zurückbehaltungsrecht des Mieters wegen unterlassener Rechnung mit Mehrwertsteuerausweis gilt nicht für die Nettomiete. 7. Einer gesonderten Rechnungsstellung bedarf es nicht, wenn Nettomiete und Umsatzsteuer bereits im (Unter-) Mietvertrag gesondert ausgewiesen sind, weil dieser als Dauerrechnung zur Vorlage bei den Finanzbehörden ausreichend ist.

(1. und 6. Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. verlangt von der Bekl. die Zahlung rückständiger Miete und Kaution in Höhe von insgesamt 161.141,79 €. (...)

2. Der Senat geht mit dem Landgericht davon aus, daß die Bekl. seit dem 1.8.2003 zur Zahlung der vereinbarten Miete verpflichtet ist. Die Bekl. beruft sich demgegenüber ohne Erfolg darauf, die Kl. habe ihrer Gebrauchsüberlassungspflicht nicht nachkommen können, weil sie zu diesem Termin weder Eigentümerin noch Besitzerin gewesen sei. Unter den besonderen Umständen des Streitfalls ist jedenfalls davon auszugehen, daß die Parteien die Vorausleistungspflicht der Kl. insoweit in zulässiger Weise abbedungen haben. Das ergibt eine an Treu und Glauben und der Verkehrssitte orientierte Auslegung des streitgegenständlichen Untermietvertrages (§§ 133, 157, 242). Der Untermietvertrag datiert vom 17.10.2003. Zu diesem Zeitpunkt war beiden Parteien bekannt, daß die Hauptvermieterin die Mietflächen zu dem vertraglich festgelegten Übergabetermin (1.8.2003) nicht an die Kl. übergeben hatte, diese ihrerseits ihrer Überlassungspflicht gegenüber der Bekl. zu dem vereinbarten Termin nicht nachkommen konnte. Die Bekl. muß sich hierbei die Kenntnis ihres Geschäftsführers, der nicht nur die Verhandlungen über den Untermietvertrag geführt hat, sondern darüber hinaus maßgeblich sowohl in die Vertragsverhandlungen mit der Kl. eingeschaltet war als auch den Hauptmietvertrag vom 8.4.2003 und den ersten Nachtrag hierzu vom 30.6.2003 jeweils in Vertretung der Hauptvermieterin abgeschlossen hat, gemäß § 166 BGB zurechnen lassen.

5. Mit zutreffender Begründung hat das Landgericht der Kl. auch einen Anspruch auf Zahlung der vertraglich vereinbarten Kaution in Höhe von 10.000 € zuerkannt. Dieser Anspruch ist entgegen der Ansicht der Bekl. nicht deshalb ausgeschlossen, weil das Untermietverhältnis der Parteien durch die Kündigung vom 23.2.2005 beendet worden sein soll. Hat der Mieter seine vertragliche Verpflichtung zur Leistung der Kaution ganz oder anteilig nicht erfüllt, so kann diese Sicherung auch noch nach Beendigung des Mietverhältnisses erforderlich sein. Der Vermieter soll sich gerade wegen der nach Beendigung des Vertrages noch bestehenden Ansprüche aus der Kaution auf einfache Weise, nämlich durch Aufrechnung gegen den Rückzahlungsanspruch des Mieters, befriedigen können. Der Erfüllungsanspruch des Vermieters wirkt über die Zeit des Vertragsendes hinaus, weil der mit der Sicherheitsleistung bezweckte Schutz vor einer Insolvenz des Mieters bis zur endgültigen Abwicklung auch nach Vertragsbeendigung gewährleistet sein muß. Solange und soweit dem Vermieter aus dem Vertrag noch Forderungen zustehen, kann er deshalb eine fällige Kaution auch noch nach Beendigung des Vertrages verlangen. Es besteht kein Rechtsgrund dafür, ihn nur deswegen, weil der Vertrag beendet ist, auf den in seinen tatsächlichen und rechtlichen Voraussetzungen häufig umstrittenen Anspruch selbst zu verweisen, während der Anspruch auf Leistung der Sicherheit in Form einer Kaution nach dem Inhalt des Vertrages keiner weiteren Begründung bedarf. Der Vermieter darf durch den Verzug des Mieters mit der Kautionszahlung nicht schlechter gestellt werden, als er gestanden hätte, wenn der Mieter seine Verpflichtung erfüllt hätte. Der Vermieter hat deshalb nach Beendigung des Vertrages - insbesondere auch bei einer Vertragsbeendigung durch fristlose Kündigung oder Abschluß eines Mietaufhebungsvertrages - grundsätzlich die Wahl, ob er die Kaution einklagt oder ob er die Zahlungsansprüche selbst klageweise geltend macht. Beide Forderungen gleichzeitig einklagen kann er nicht, weil er bei Erfüllung der Zahlungsansprüche die Kaution sofort wieder zurückgeben müßte (§ 242 BGB). Der Kautionsklage ist - ohne daß es bei Bestreiten des Mieters einer Beweisaufnahme bedarf - bereits dann stattzugeben, wenn der Vermieter zur Begründung seiner Forderung schlüssig vorträgt, es bestünden noch Zahlungsansprüche gegen den Pächter, zu deren Sicherung er die Kaution benötige. Dabei sind an die Darlegungslast des Vermieters keine überzogenen Anforderungen zu stellen. Er ist nicht verpflichtet, die streitigen Ansprüche in allen Einzelheiten darzustellen. Die von ihm zur Begründung der Klage vorzutragenden Tatsachen müssen lediglich so konkret sein, daß sie aufgrund einer juristischen Subsumtion geeignet sind, den geltend gemachten Anspruch als in der Person des Kl. entstanden erscheinen zu lassen (vgl. BGH NJW 1991, 2707; Senat DWW 2000, 307 = GE 2000, 342 = NZM 2001, 380 = ZMR 2000, 211). Hieran gemessen kommt ein fortbestehender, die Kaution übersteigender Erfüllungsanspruch jedenfalls für die bisher nicht streitgegenständlichen Mieten November 2004 bis Februar 2005 in Betracht, so daß der Senat offenlassen kann, ob das Mietverhältnis der Parteien durch die Kündigung der Bekl. vom 23.2.2005 überhaupt beendet worden ist. (...)

Dem Bekl. steht in Höhe der anteiligen Mehrwertsteuer hinsichtlich der Mieten Dezember 2003 bis Oktober 2004 gemäß § 273 BGB ein Zurückbehaltungsrecht bis zur Erteilung einer Rechnung i. S. des § 14 UStG zu. Nach § 14 Abs. 1 UStG ist ein Unternehmer, der steuerpflichtige Leistungen oder sonstige Leistungen nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 UStG ausführt, berechtigt und, soweit er die Umsätze an einen anderen Unternehmer für dessen Unternehmen ausführt, auf Verlangen des anderen verpflichtet, Rechnungen auszustellen, in denen die Steuer gesondert ausgewiesen ist. Das Interesse des Leistungsempfängers an einer solchen Rechnung ergibt sich aus § 15 Abs. 1 Nr. 1 UStG, wonach Voraussetzung für den Vorsteuerabzug eine entsprechende Rechnung i. S. von § 14 UStG ist. Hat der Vermieter - wie hier die Kl. - zur Mehrwertsteuer optiert, hat der Mieter gemäß § 14 Abs. 1 UStG Anspruch auf Erteilung einer Rechnung mit offenem Mehrwertsteuerausweis. Solange der Vermieter diesen Anspruch nicht erfüllt, besteht ein Leistungsverweigerungsrecht des Mieters. Dieses steht hier auch der Bekl. zu. Unstreitig hat die Kl. der Bekl. für die auf 8.668,91 € reduzierte Miete keine den Anforderungen des § 14 UStG entsprechende Rechnung erteilt. Eine Mahnung des Gläubigers - wie hier die Mahnung der Kl. vom 29.9.2004 - erfüllt nicht die an eine Rechnung zu stellenden Kriterien (so ausdrücklich Nr. 183 Abs. 1 Satz 4 UStR zu § 14 UStG).

Soweit in der Rechtsprechung ohne weitere Erörterung davon ausgegangen wird, das Zurückbehaltungsrecht erstrecke sich auf den gesamten Mietzins- bzw. Zahlungsanspruch (OLG München, ZMR 1996, 487 [Mietvertrag]; OLG Karlsruhe OLGR 2004, 513; OLG Koblenz GuT 2002, 52), vermag der Senat dieser Auffassung jedenfalls nach den besonderen Umständen des Streitfalls nicht zu folgen. In entsprechender Anwendung des § 320 Abs. 2 BGB ist die Geltendmachung des Zurückbehaltungsrechts hier auf die auf die jeweilige Grundmiete entfallende Mehrwertsteuer beschränkt. Es ist mit den Grundsätzen von Treu und Glauben nicht zu vereinbaren, daß die Bekl., die seit Mietbeginn keinerlei Zahlungen geleistet hat und sich - soweit streitgegenständlich - mit den Mieten für die Monate August 2003 bis Oktober 2004 in Rückstand befindet, berechtigt ist, wegen des geringfügigen Mehrwertsteueranteils die gesamte Miete für 15 Monate zurückzuhalten. Ihren Interessen ist auch dann in ausreichender Weise gedient, wenn das Zurückbehaltungsrecht lediglich den Mehrwertsteueranteil erfaßt. (...)

Hinsichtlich der Mieten für August bis November 2003 beruft sich die Bekl. ohne Erfolg auf ein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 BGB bis zur Erteilung einer Rechnung gemäß § 14 UStG. Einer gesonderten Rechnungsstellung bedarf es insoweit nicht, weil bereits der Untermietvertrag, in dem Nettomiete und Umsatzsteuer gesondert ausgewiesen sind, als Dauerrechnung zur Vorlage bei den Finanzbehörden ausreichend ist (OLG Düsseldorf GE 2005, 989 = OLGR 2006, 5).

Hat der Vermieter zur Mehrwertsteuer optiert, hat der Mieter Anspruch auf Rechnung mit ausgewiesener Mehrwertsteuer, soweit sich diese nicht schon aus dem Mietvertrag selbst ergibt. Ein Zurückbehaltungsrecht kann der Mieter nur in Höhe der Mehrwertsteuer und nicht der Mieten insgesamt geltend machen.

Der Geschäftsraummieter hatte bis Vertragsende die Kaution nicht gezahlt und machte u. a. geltend, der Vermieter habe ihm keine Rechnung mit Mehrwertsteuer ausgestellt.

Mit Urteil vom 9. März 2006 bestätigte das OLG Düsseldorf seine Rechtsprechung, wonach der Vermieter auch nach Beendigung des Mietverhältnisses die Kaution einklagen kann. Dazu genüge der schlüssige Vortrag, daß noch Zahlungsansprüche bestünden. Der Vermieter habe die Wahl, ob er die Kaution einklage oder die rückständigen Mieten und sonstige Zahlungsansprüche. Dabei könne der Mieter zwar eine Rechnung mit einem Mehrwertsteuerausweis verlangen, wenn der Vermieter zur Mehrwertsteuer optiert habe. Ausreichend sei aber als Dauerrechnung der Mietvertrag, wenn dort die Umsatzsteuer gesondert ausgewiesen sei. Im übrigen könne sich ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters nur auf den Mehrwertsteueranteil beziehen, nicht jedoch auf die Nettomiete.