Kautionszahlung nach Mietvertragsende

Der Vermieter hat so lange einen Anspruch auf Zahlung der Mietkaution, wie ihm aus dem beendeten Mietvertrag noch Ansprüche gegen den Mieter zustehen, da die Kaution ihren Rechtsgrund letztlich in der Sicherungsabrede findet. Der Anspruch erlischt erst, wenn feststeht, dass aus dem Mietverhältnis keine Ansprüche gegen den Mieter mehr bestehen.

II. 2. Auch der Anspruch auf die nach § 8 des Mietvertrags geschuldete Barkaution in Höhe von 1.500 € besteht. […]

b) Auch die Beendigung des Mietverhältnisses und der seither verstrichene Zeitraum stehen dem Kautionsverlangen nicht entgegen. Der Anspruch des Vermieters auf Erbringung der Sicherheitsleistung erlischt nicht mit der Beendigung des Mietvertrags. Der Vermieter hat so lange einen Anspruch auf Zahlung der Mietkaution, wie ihm aus dem beendeten Mietvertrag noch Ansprüche gegen den Mieter zustehen, da die Kaution ihren Rechtsgrund letztlich in der Sicherungsabrede findet (allg. M.; vgl. nur BeckOK-BGB/Wiederhold, Ed. 44, § 551 Rn. 18c m.w.N.). Voraussetzung ist lediglich das Fortbestehen des Sicherungsbedürfnisses nach Mietvertragsende. Dies hat der Bundesgerichtshof im Jahr 2011 nochmals ausdrücklich bestätigt und klargestellt, dass kein Rechtsgrund dafür besteht, den Vermieter hinsichtlich der Kaution nur deswegen, weil der Vertrag beendet ist, auf den in seinen tatsächlichen und rechtlichen Voraussetzungen häufig umstrittenen und schwieriger durchsetzbaren Zahlungs- bzw. Ersatzanspruch selbst zu verweisen (BGH, NJW 2012, 996). Der Vermieter kann also wahlweise seinen Zahlungsanspruch oder den Anspruch auf die Sicherheitsleistung geltend machen. Der Bundesgerichtshof erkennt damit das Interesse des Vermieters an der erleichterten Interessenverfolgung an, da der Anspruch auf Leistung der Sicherheit nach dem Inhalt des Vertrags im Regelfall keiner weiteren Begründung bedarf (vgl. auch BeckOGK-BGB/Kaiser, Stand: 1.1.2018, § 551 Rn. 80). Der Anspruch erlischt erst, wenn feststeht, dass aus dem Mietverhältnis keine Ansprüche gegen den Mieter mehr bestehen (vgl. nur Kaiser, aaO.). Entscheidend ist also, ob noch ein Sicherungsbedürfnis besteht, wofür es genügt, dass der Vermieter die Umstände vorträgt, aus denen sich Zahlungsansprüche ergeben, wobei keine Bezifferung erforderlich ist, um das Sicherungsinteresse aufzuzeigen (vgl. MünchKomm-BGB/Bieber, 7. Aufl. 2016, § 551 Rn. 17; siehe auch KG, NJOZ 2008, 3011). Der Kl. hat vorliegend indes bereits in der Klageschrift zur Begründung des Anspruchs auf Leistung der Barkaution unmissverständlich vier Sachverhaltskomplexe geschildert, aus denen sich sein Interesse an der Kaution herleite. Diesem sachlich ausreichenden Vorbringen ist der Bekl. zu keiner Zeit entgegengetreten. Folglich ist das Sicherungsinteresse nach wie vor gegeben.

Dem steht auch nicht - wie vom Bekl. angeführt - der mit Zahlung sofort begründete Anspruch auf Rückzahlung der Kaution entgegen. Zwar ist anerkannt, dass der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution nach Ablauf einer - häufig mit sechs Monaten bemessenen - Prüfungsfrist fällig wird. Hat sich der Mieter durch Nichtzahlung der Kaution aber vertragsuntreu verhalten, soll der Vermieter erst nach Erhalt der Kaution und nicht bereits sechs Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses zur Abrechnung verpflichtet sein (KG, NJOZ 2008, 3011, 3012). Entscheidend hinzu tritt: Der Rückzahlungsanspruch des Mieters wird erst dann fällig, wenn - neben dem Ablauf der Prüffrist - auch kein Sicherungsinteresse des Vermieters mehr besteht; dem Vermieter darf also keine Forderung aus dem Mietverhältnis mehr zustehen, wegen der er sich aus der Sicherheit befriedigen darf (BGH, NJW 2016, 3231). An dieser Fälligkeitsvoraussetzung fehlt es nach dem unwidersprochen gebliebenen Vorbringen des Kl. (s. o.).

Der Vermieter hat so lange einen Anspruch auf Zahlung der Mietkaution, wie ihm aus dem beendeten Mietvertrag noch Ansprüche gegen den Mieter zustehen, da die Kaution ihren Rechtsgrund letztlich in der Sicherungsabrede findet. Der Anspruch erlischt erst, wenn feststeht, dass aus dem Mietverhältnis keine Ansprüche gegen den Mieter mehr bestehen. Wurde die Kaution zu Beginn des (Geschäftsraum-) Mietverhältnisses nicht gezahlt, besteht der Zahlungsanspruch des Vermieters auch noch nach Mietende fort.

Nach Abschluss des Mietvertrages über Geschäftsräume am 8. Oktober 2016 kündigte der Beklagte, der die vereinbarte Kaution von 1.500 € noch nicht gezahlt hatte, das Mietverhältnis mit Scheiben vom 1. März 2017 „mit sofortiger Wirkung bzw. zum nächstmöglichen Zeitpunkt“. Der Kläger verlangt nunmehr nach teilweiser Räumung u. a. Zahlung rückständiger Miete und der Kaution.

Das Landgericht Koblenz gab der Mietklage teilweise und der Klage auf Kautionszahlung in vollem Umfang statt. Das OLG Koblenz wies die Berufung des Beklagten durch Beschluss zurück. Auf die zwischenzeitlich erfolgte Beendigung des Mietverhältnisses komme es entgegen der Auffassung des Beklagten nicht an; der aus der zugrunde liegenden Sicherungsabrede folgende Kautionszahlungsanspruch bestehe vielmehr so lange, wie dem Vermieter noch Ansprüche aus dem Mietvertrag zustünden. Erst, wenn feststehe, dass keine Ansprüche mehr bestehen, erlösche der Anspruch auf Zahlung der Kaution.