Kautionsverwertung durch ehemaligen Vermieter

Ein Vermieter kann eine Kaution auch dann noch zur Deckung seiner rechtskräftig festgestellten Forderung verwerten, wenn er das Mietobjekt bereits veräußert und übereignet hat, sofern sich die Kaution noch in seinem Vermögen befindet. § 566 a BGB bezweckt den Schutz des Mieters, der durch die Veräußerung des Mietobjekts nicht schlechter gestellt werden soll, als er vor der Veräußerung stand. Der Mieter soll aber auch nicht zu Lasten des vormaligen Vermieters ungerechtfertigt besser gestellt werden, indem er die Mietsicherheit von dem Erwerber stets uneingeschränkt zurückfordern kann.

19 Die Berufung der Kl. ist teilweise begründet. Die Anschlussberufung des Bekl. ist unbegründet.

26 Die Ansprüche der Kl. sind infolge der seitens des Bekl. erklärten Aufrechnung mit einem Anspruch auf Rückzahlung der an den Vorvermieter geleisteten Mietsicherheit in Höhe von 8.119,87 € erloschen, so dass ein Restbetrag von 3.990,65 € verbleibt (§§ 387, 389 BGB). Dem Bekl. stand gegen die Kl. ein solcher Anspruch nur in Höhe von 8.119,87 € zu, da die in Höhe von 18.600 € geleistete Mietsicherheit nur in dieser Höhe noch nicht wirksam in Anspruch genommen wurde. Die Kl. ist durch ihren Erwerb des Mietobjekts nur insoweit Schuldnerin des durch das Ende des Mietverhältnisses und die Rückgabe der Mietsache aufschiebend bedingten Anspruchs des Bekl. gegen den Vorvermieter auf Rückzahlung der geleisteten Mietsicherheit geworden, nicht auch in Höhe des weitergehenden Betrages von 10.480,19 € (§ 578 Abs. 2, § 566 a BGB). Denn der Anspruch des Bekl. auf Rückzahlung der Kaution ist in Höhe dieses Betrages bereits infolge der seitens des Vorvermieters erklärten Inanspruchnahme der Mietsicherheit erloschen. Die Kl. hat ihr Einverständnis hierzu erklärt. Dass dem Veräußerer über die titulierte Forderung hinaus weitere Ansprüche in Höhe von 8.119,87 € zustanden, hat die Kl. trotz Hinweis des Gerichts allerdings nicht dargelegt. Der Bekl. hatte die Richtigkeit dieser Behauptung in Abrede gestellt.

27 Zwar ist der Erwerber eines Mietobjekts nach Ende des Mietverhältnisses zur Rückgewähr der Sicherheit an den Mieter unabhängig davon verpflichtet, ob er die Sicherheit vom Vorvermieter tatsächlich erhalten oder ob er die Rückgewährpflicht durch Vereinbarung mit dem Vorvermieter übernommen hat (vgl. Palandt/Weidenkaff, a.a.O., § 566 a Rdnr. 5 m.w.N.). Dies gilt aber nur insoweit, wie er aus der Sicherungsvereinbarung über die Mietkaution hierzu noch verpflichtet ist, und daher nur insoweit, wie der Vorvermieter seinerseits die Mietkaution noch nicht in berechtigter Weise in Anspruch genommen hat und sie daher noch als Sicherheit bei ihm vorhanden war. Maßgebender Zeitpunkt hierfür ist nicht notwendig der Zeitpunkt des Übergangs des Eigentums an dem Mietobjekt auf den Erwerber, sondern gegebenenfalls ein späterer Zeitpunkt der Übertragung der Mietsicherheit auf diesen. Im Falle der Leistung einer Barkaution erfolgt kein unmittelbarer Rechtsübergang, vielmehr hat der Erwerber gegen den Veräußerer einen Anspruch auf Auszahlung des Betrages gegebenenfalls nebst Zinsen (vgl. Palandt/Weidenkaff, a.a.O., § 566 a, Rdnr. 4).

28 Der Veräußerer hatte die Mietsicherheit bereits in Höhe des Betrages seiner rechtskräftig titulierten Forderung von 10.480,19 € berechtigt in Anspruch genommen. Die Rechte des Vermieters an der geleisteten Kaution folgen aus der Sicherungsvereinbarung mit dem Mieter und richten sich in ihrer Ausgestaltung nach dieser. Ein Vermieter kann bereits während der Mietzeit jedenfalls dann auf die Kaution zugreifen, wenn seine Forderung rechtskräftig festgestellt oder unbestritten ist (vgl. Palandt/Weidenkaff, a.a.O., Einf. v. § 535, Rdnr. 123; LG Wuppertal, NJW-RR 2004, 1309). Hierbei handelt es sich nicht um eine Aufrechnung gegen den Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution, sondern um die Inanspruchnahme einer vertraglich vereinbarten Sicherheit.

29 Der Vermieter kann eine Kaution auch dann noch zur Deckung seiner rechtskräftig festgestellten Forderung verwerten, wenn er das Mietobjekt bereits veräußert und übereignet hat, sofern sich die Kaution noch in seinem Vermögen befindet. Sinn und Zweck des gesetzlich in § 566 a BGB bestimmten Eintritts des Erwerbers in die Pflichten gegenüber dem Mieter, welche durch die Leistung der Sicherheit begründet wurden, ist der Schutz des Mieters, der durch die Veräußerung des Mietobjekts nicht schlechter gestellt werden soll, als er vor der Veräußerung stand (vgl. BGH, NJW 1999, 2177 ff.; Palandt/Weidenkaff, a.a.O., § 566, Rdnr. 1; § 566 a, Rdnrn. 1-5). Er soll hingegen auch nicht im Verhältnis zu dem Vorvermieter besser gestellt werden, indem diesem mit der Veräußerung stets die Möglichkeit genommen würde, Ansprüche, für welche er bereits während des Laufs des Mietvertrages auf die Sicherheit zugreifen könnte, nicht mehr auf diesem Wege erfüllen zu können, während dem Erwerber dies verwehrt ist, weil er nicht Gläubiger dieser Ansprüche, die bereits vor Veräußerung entstanden sind, ist. Denn alle vor dem Eigentumswechsel entstandenen und fällig gewordenen Ansprüche verbleiben bei dem bisherigen Vermieter. Obwohl der Sicherungsfall noch bei dem Vorvermieter eingetreten ist, könnte der Mieter anderenfalls die Mietsicherheit von dem Erwerber uneingeschränkt zurückfordern, und der Vorvermieter bliebe ungesichert. Dies würde über den mit der gesetzlichen Regelung angestrebten Schutz des Mieters im Falle der Veräußerung des Mietobjekts hinausgehen und ihn in ungerechtfertigter Weise besser stellen und den Vorvermieter damit zugleich ohne hinreichenden Grund benachteiligen. Auch die Pflichten des Vorvermieters dem Mieter gegenüber wären ohne die Veräußerung der Mietsache im Falle des Eintritts des Sicherungsfalls nicht mehr auf Rückzahlung der Mietsicherheit gerichtet. Der Erwerber tritt nach der gesetzlichen Regelung in die Pflichten des Vorvermieters jedoch nur in dem Umfange ein, wie sie tatsächlich bestehen. [...]

Auch nach Eigentumsübergang kann der Vermieter wegen einer rechtskräftigen Forderung auf die noch in seinem Besitz befindliche Barkaution des Mieters zurückgreifen.

Der Beklagte hatte eine Barkaution an den Vermieter in Höhe von 18.600 € geleistet. Dieser verkaufte das Grundstück an die Klägerin, die am 15. Mai 2007 in das Grundbuch als Eigentümerin eingetragen wurde. Im Januar 2008 teilte der ehemalige Vermieter dem Beklagten mit, dass er die Kaution wegen einer zwischenzeitlich titulierten Forderung in Höhe von 10.480,13 € sowie weiterer Mietrückstände in Anspruch nehme.

Nachdem auch die Klägerin Mietrückstände in Höhe von 10.317,81 € geltend machte, erklärte der Beklagte seinerseits gegenüber der Klägerin die Aufrechnung mit dem Kautionsrückzahlungsanspruch von 18.600 € und forderte zur Auszahlung des Restbetrages auf.

Das Landgericht Frankfurt wies die Zahlungsklage ab, weil der Mietanspruch durch die gegenüber der Klägerin erklärte Aufrechnung erloschen sei. Auf die Berufung der Klägerin und die auf Auszahlung des Restbetrages im Wege der Anschlussberufung des Beklagten gerichtete Widerklage änderte das OLG Frankfurt das landgerichtliche Urteil teilweise ab.

Die Forderung des Beklagten sei durch die vom ehemaligen Vermieter erklärte Aufrechnung mit dessen titulierten Mietansprüchen in dieser Höhe verbraucht, so dass nur noch ein Restbetrag in Höhe von 3.990,65 € bestünde, der auch nur in dieser Höhe zum Erlöschen der Klageforderung geführt habe. Der Kautionsrückzahlungsanspruch bestünde damit insgesamt nicht mehr.

Im Zusammenhang mit dem Übergang des Mietverhältnisses bei Grundstücksveräußerung (§ 566 BGB) bestimmt § 566 a BGB, dass der Grundstückserwerber auch in die aus einer geleisteten Mietsicherheit folgenden Rechte und Pflichten eintritt. Die Bestimmung gilt über § 578 BGB auch für Geschäftsraummietverhältnisse, ihrem Wortlaut nach allerdings ohne die aus § 551 Abs. 3 folgende Verpflichtung des Vermieters, eine Barkaution von seinem übrigen Vermögen getrennt anzulegen (eine zivilrechtliche Entscheidung des BGH zu der in der Rechtsprechung unterschiedlich beantworteten Frage, ob der Geschäftsraumvermieter aus Gründen der zugrundeliegenden Sicherungsabrede gleichwohl zur insolvenzfesten Anlegung verpflichtet ist, fehlt bisher; der 5. Strafsenat des BGH verneint das [BGH GE 2008, 858]).

Hat der Vermieter die Barkaution wie im zugrundeliegenden Fall nicht getrennt angelegt, besteht anders als im Falle eines Treuhandkontos oder Sparbuchs oder einer Bürgschaft kein eigenständiges Vermögensobjekt, das ohne besonderen Übertragungsakt auf den Erwerber übergehen und ihm ab Eigentumserwerb zur alleinigen Verwendung zur Verfügung stehen könnte (Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 10. Aufl., § 566 a Rn. 14). Deshalb wird teilweise die Auffassung vertreten, dass der veräußernde Vermieter auch noch nach Eigentumsübergang wegen einer rechtskräftig festgestellten Forderung auf die Barkaution zugreifen darf (Nachweise bei Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 10. Aufl., § 566 a Rn. 14, Fn. 51). Auch insoweit fehlt eine obergerichtliche Entscheidung, so dass von einer unzweifelhaften Rechtslage nicht ausgegangen werden kann.