Kautionsvereinbarung ohne Teilzahlungsrecht wirksam

Auch wenn der Mietvertrag keine ausdrückliche Regelung hinsichtlich des Rechtes des Mieters auf Teilleistung der Kaution enthält, ist die Vereinbarung wirksam.

In dem zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrag führt § 5 Ziffer 1 folgendes aus: "Der Mieter leistet bei Mietbeginn an den Vermieter eine Kautionszahlung in Höhe von 2.724 DM." Die Kl. hat als Kaution ein Sparkonto über einen Betrag von 2.724 DM angelegt und gleichzeitig zugunsten des Bekl. verpfändet. Die Kl. ist der Ansicht, die Kautionsabrede in dem zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrag sei insgesamt unwirksam, da § 5 des Mietvertrages entsprechend dem Wortlaut des § 550 b Abs. 1 Satz 3 BGB nicht ausdrücklich darauf hinweise, daß der Mieter bei der Kautionsleistung auch zu drei gleichen monatlichen Teilleistungen berechtigt sei.

1. Die Kl. kann von dem Bekl. nicht die Zustimmung zur Freigabe des Kautionssparbuches verlangen. Die Kautionsvereinbarung des § 5 des zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrages ist wirksam. a) Gemäß § 550 b BGB ist bei einer Kaution, die in Geld zu leisten ist, der Mieter berechtigt, diese Kaution in drei gleichen monatlichen Teilleistungen zu erbringen; die erste Teilleistung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Gemäß § 550 b Abs. 3 BGB ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam. Ein Verstoß gegen § 550 b Abs. 3 BGB liegt nicht vor. Zwar ist in der zwischen den Parteien geschlossenen Kautionsvereinbarung nicht ausdrücklich der Wortlaut des § 550 b Abs. 1 Satz 3 BGB aufgenommen worden, er ist aber ebensowenig ausdrücklich ausgeschlossen worden. § 5 des Mietvertrages läßt hinsichtlich des Rechtes des Mieters aus § 550 b Abs. 1 Satz 3 BGB eine Regelung lediglich offen, es wird aber gerade keine entsprechende abweichende Vereinbarung, insbesondere über eine in einer Summe zu zahlende oder vor Beginn des Mietverhältnisses fällige Kaution getroffen. Da keine ausdrückliche Regelung hinsichtlich des Rechtes des Mieters auf Teilleistung in der Kautionsvereinbarung getroffen wurde, muß die gesamte Kautionsvereinbarung am Wortlaut des Gesetzes dahingehend ausgelegt und konkretisiert werden, daß dem Mieter das Recht aus § 550 b Abs. 1 Satz 3 BGB zusteht. Die Kl. hätte somit das Recht gehabt, ihre Kautionsleistung in drei gleichen monatlichen Raten zu zahlen. Der Bekl. hatte auch nicht die Pflicht, die Kl. über dieses ihr zustehende Recht aufzuklären. Der Vermieter hat die Pflicht, die dem Mieter zustehenden Rechte nicht zu verwehren, er hat jedoch nicht die Pflicht, den Mieter über sämtliche ihm zustehenden Rechte aufzuklären.

Der Umstand, daß die Kl. ihr Recht aus § 550 b Abs. 1 Satz 3 BGB nicht geltend gemacht hat, kann dem Bekl. nicht zum Nachteil gereicht werden. Allein das Recht des Mieters, die Mietkaution in drei gleichen monatlichen Raten zu erbringen, kann bei einer erbrachten Einmalzahlung der Kaution nicht dazu führen, daß der Vermieter gar keinen Anspruch mehr auf eine Kautionszahlung hätte. Auch bedarf die Wirksamkeit des § 550 b Abs. 1 Satz 3 BGB nicht der ausdrücklichen Niederschrift in dem zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrag. Die gesetzlichen Regelungen sind stets bindend, solange sie nicht ausdrücklich von den Parteien ausgeschlossen werden. Dies ist vorliegend nicht geschehen. b) Selbst bei einer Auslegung der zwischen den Parteien geschlossenen Kautionsvereinbarung dahingehend, daß die Kaution in einer Summe zu zahlen sei, kann dies aus Billigkeitsgründen nicht zur Nichtigkeit der gesamten Kautionsabrede im Sinne eines Ausschlusses der Kautionsverpflichtung des Mieters überhaupt führen. Die nichtige Klausel kann nur die Ersetzung durch die geltende gesetzliche Regelung, hier des § 550 b Abs. 1 Satz 3 BGB, zur Folge haben (vgl. LG Berlin, GE 1989, Seite 147). Sinn und Zweck des § 550 b Abs. 1 Satz 3 BGB ist es, einen angemessenen Ausgleich zwischen Sicherungsbedürfnis des Vermieters und dem Schutzbedürfnis des Mieters zu schaffen. Dem Mieter soll insbesondere eine angemessene und schonende Verteilung der bei einem Neubezug anfallenden Aufwendungen ermöglicht werden, indem er die Kaution ratenweise auf drei Monate verteilt erbringen darf. Wird dem Mieter die Ausübung dieses Rechtes nun durch eine abweichende Vereinbarung verwehrt, kann dies nicht zur Befreiung des Mieters von der Kautionszahlungsverpflichtung überhaupt führen, sondern nur zum Verlust des Rechtes des Vermieters, die Kaution von dem Mieter in einer Summe am Beginn des Mietverhältnisses zu fordern. Der Vermieter wäre demnach ausschließlich berechtigt, die Kautionsteilleistungen entsprechend des § 550 b Abs 1 Satz 3 BGB zu fordern.

Der Wohnraummieter ist immer berechtigt, die Kaution in drei monatlichen Raten zu leisten (§ 551 BGB). Was passiert, wenn der Mietvertrag auf diese Ratenzahlungsmöglichkeit nicht hinweist, ist streitig.

Im Mietvertrag hieß es, daß der Mieter bei Mietbeginn eine Kautionszahlung in Höhe von drei Mieten zu zahlen habe. Der Mieter hatte zunächst ein Sparkonto eingerichtet und dies an den Vermieter verpfändet. Später verlangte er vom Vermieter die Freigabe, da die Ratenzahlung nicht vorgesehen und die Kautionsvereinbarung deshalb unwirksam sei.

Mit Urteil vom 12. April 2001 wies das Amtsgericht Mitte die Klage ab und meinte, es liege kein Gesetzesverstoß vor, da die Ratenzahlungsmöglichkeit für den Mieter nicht ausdrücklich ausgeschlossen sei. Zur Belehrung des Mieters über seine Rechte sei der Vermieter nicht verpflichtet. Im übrigen wäre der Mieter auch bei einer anderen Auslegung der Kautionsvereinbarung "aus Billigkeitsgründen" nicht berechtigt, die Freigabe vom Vermieter zu verlangen.

Das Urteil ist schon deshalb richtig, weil - offenbar vereinbarungsgemäß - der Mieter dem Vermieter nicht eine Geldsumme bereitgestellt hatte (Barkaution), sondern ein Sparbuch verpfändet war, also der Rückzahlungsanspruch gegen die Bank oder Sparkasse. Hier ist schon aus praktischen Gründen, aber auch nach dem Wortlaut des Gesetzes, eine Ratenzahlung schwer denkbar. Wer das anders sieht, müßte vom Mieter verlangen, auf das Sparbuch drei Raten einzuzahlen und diese jeweils zu verpfänden. Das entspricht auch nicht dem wohlverstandenen Mieterinteresse. Nicht verschwiegen werden soll aber, daß das Landgericht München I (GE 2001, 699) die entgegengesetzte Auffassung vertreten hat und in einem vergleichbaren Fall den Vermieter verpflichtete, die Freigabe zu erklären.