Kautionsvereinbarung für Altbauwohnraum

Kautionsvereinbarung für Altbauwohnraum; Altbauwohnraum; Mietpreisbindung; einmalige Leistung; Sicherheitsleistung (des Mieters); Kautionsvereinbarung; Rückforderungsanspruch; Aufrechnungsausschluß

1. Kautionsvereinbarungen, die im preisgebundenen Altbau vor dem 8.8.1982 geschlossen wurden, sind preisrechtlich unzulässig und werden auch durch § 29 a Abs. 6 I. BMG nicht geheilt.

2. Die Forderung des Vermieters nach einer unzulässigen Kaution ist eine unerlaubte Handlung, da das Mietrecht insoweit Schutzgesetz iSv § 823 Abs. 2 BGB ist.

3. Eine Aufrechnung gegen eine Forderung aus unerlaubter Handlung ist unzulässig (§ 393 BGB).

Der Anspruch der Kl. auf Rückerstattung der zur Beginn des Mietverhältnisses gezahlten Kaution ist aus §§ 30 Abs. 3 Satz 1, 29 a Abs. 1 I. BMG begründet. Es handelt sich um eine preisrechtlich unzulässige einmalige Leistung, welche die Kl. mit Rücksicht auf die Vermietung preisgebundenen Wohnraums aufgrund vertraglicher Verpflichtung erbracht hatte.

Die Vereinbarung war auch nicht nach § 29 a Abs. 6 I. BMG zulässig geworden. Dabei kann dahingestellt bleiben, ob eine Vereinbarung der vorliegenden Art, daß der Mieter die Mietvorauszahlung "bei ordnungsgemäß erfolgter Renovierung" zurückerhalten solle, der nach § 29 a Abs. 6 Satz 1 I. BMG erforderlichen Bestimmung des Sicherungszwecks entspricht.

Denn diese Vereinbarung ist zwischen den Parteien bereits am 23. Februar 1982 getroffen worden, während die aufgrund von Artikel 3 Nr. 5 c des Dritten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher und mietpreisrechtlicher Vorschriften im Land Berlin geltende Neufassung des § 29 a Abs. 6 I. BMG erst am 8. August 1982 in Kraft getreten ist. Die Neufassung des § 29 a Abs. 6 1. BMG gilt nach einhelliger Rechtsprechung nicht rückwirkend (Kammergericht, Urteil vom 12. April 1984 - 8 U 6262/83 - MM 84, 193; Urteile der Kammer vom 2. November 1983 - 64/63 a S 207/83 - GE 84, 179, und vom 16. März 1984 - 64 S 395/83 - MM 84, 196 = GE 84, 871; ebenso die 65. Kammer, Urteil vom 18. Oktober 1983 - 65 S 493/82 - GE 1984, 83).

Die Aufrechnung der Bekl. mit Mietzinsforderungen ist gemäß § 393 BGB unzulässig, da der Rückforderungsanspruch der Kl. auch aus unerlaubter Handlung begründet ist.

Das Mietpreisrecht ist, soweit es den Mieter begünstigt, Schutzgesetz im Sinne des § 823 Abs. 2 BGB (Palandt-Thomas, 44. Aufl. 1985, § 823 b Bem. 9 f). Die von der Kl. beauftragte Hausverwalterin, deren Kenntnisse sich die Kl. nach § 166 Abs. 1 BGB zurechnen lassen muß, hat zumindest mit bedingtem Vorsatz über die Rechtswidrigkeit ihres Tuns den unzulässigen Kautionsbetrag gefordert und erhalten. Bei der Hausverwaltung ist mangels anderer Anhaltspunkte davon auszugehen, daß ihr zumindest die wesentlichen preisrechtlichen Bestimmungen, insbesondere hinsichtlich der Unzulässigkeit einmaliger Leistungen des Mieters, bekannt sind.