Kautionsvereinbarung

Kautionsvereinbarung; Altbaumieten; Heilung

1. Die Kammer hält an ihrer Auffassung fest, daß sich die Wirksamkeit früher preisrechtlich unzulässiger Kautionen nach § 550 b BGB richtet, wenn das Mietverhältnis über den Zeitpunkt des Wegfalls der Preisbindung hinaus fortbestanden hat (GE 1989, 147).

2. Die Kaution durfte und darf aber 3 Kaltmieten nicht übersteigen. Darüber hinaus gezahlte Kautionen konnten und können zurückgefordert werden.

3. Ein zusätzlich zu einer Kaution vereinbartes Schlüsselpfand ist ebenfalls zurückzuzahlen, wenn Kaution und Schlüsselpfand zusammen 3 Kaltmieten übersteigen.

I. Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 543 Abs. 1 ZPO abgesehen.

II. Die an sich statthafte (§ 511 ZPO), form- und fristgerecht eingelegte so-wie begründete Berufung (§§ 516, 518, 519 ZPO) hat auch in der Sache teilweise Erfolg.

III. 1. Zu Recht hat das Amtsgericht den Auskunftsanspruch der Bekl. über die Zusammensetzung der von den Kl. geforderten Miete auch nach Weg-fall der Preisbindung bejaht. Insoweit verweist die Kammer auf die zutreffenden Gründe der amtsgerichtlichen Entscheidung (§ 543 Abs. 1 ZPO). Entgegen der Auffassung der Kl. haben diese ihrer Auskunftspflicht auch nicht etwa bereits dadurch entsprochen, daß sie in der Berufungsbegründung die Stichtagsmiete zum 31. Dezember 1978 sowie den Wertverbesserungszuschlag mitgeteilt haben. Nur wenn die Kl. auch über die ab 1. Ja-nuar 1979 erhobenen Zuschläge für Betriebs- und Instandhaltungskosten Auskunft erteilen, können die Bekl. sachgerecht überprüfen, ob der von ih-nen verlangte Mietzins in preisrechtlich zulässiger Weise auf der mitgeteilten Stichtagsmiete aufbaut (MM 1987, 255). 2. Dagegen kann der von dem Amtsgericht vertretenen Auffassung zur Rückzahlung der zu Beginn des Mietverhältnisses in Form einer Bankbürgschaft geleisteten Kaution nicht gefolgt werden. Lediglich in Höhe von 162,30 DM besteht ein Anspruch der Bekl. auf Freigabe des zugunsten der Kl. verpfändeten Sparguthabens. Darüber hinaus steht den Bekl. kein Rückzahlungsanspruch aus § 30 Abs. 3 I. BMG zu.

Die zwischen den Parteien gemäß § 23 Nr. 2 des Mietvertrages vom 2. Au-gust 1984 getroffene Kautionsvereinbarung war ursprünglich nach der zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltenden Rechtslage unwirksam. Die Kautionsvereinbarung verstieß gegen § 29 a I. BMG und war damit preisrechtlich unzulässig. Nach § 29 a Abs. 6 I. BMG war die Vereinbarung einer Sicherheitsleistung des Mieters nur zulässig, wenn sie dazu bestimmt war, Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter aus Schäden an der Wohnung oder unterlassenen Schönheitsreparaturen zu sichern. Ei-nen solchen Sicherungszweck enthält aber § 23 Nr. 2 des Mietvertrages nicht. Damit waren die Kl. nach früherer Rechtslage gemäß § 30 Abs. 3 I. BMG zur Rückerstattung dieser preisrechtswidrigen Leistung verpflichtet.

Mit Aufhebung der Mietpreisbindung zum 1. Januar 1988 ist der Rückerstattungsanspruch der Kl. aus § 30 Abs. 3 I. BMG jedoch entfallen. Mit dem Außerkrafttreten des I. BMG gemäß § 8 Abs. 2 Nr. 1 GVW ist die wegen Verstoßes gegen § 29 a Abs. 6 I. BMG unwirksame Kautionsvereinbarung geheilt worden. Die Wirksamkeit einer Sicherheitsleistung bemißt sich nunmehr nach Außerkrafttreten des I. BMG allein nach § 550 b BGB (so auch LG Berlin, ZK 65, GE 1981, 911, für die frühere Entlassung aus der Preisbindung). Danach bedarf es der Vereinbarung eines Sicherungszweckes nicht.

Dem steht entgegen der von dem Amtsgericht vertretenen Auffassung nicht entgegen, daß sich das Verbot einmaliger Leistungen des Mieters in erster Linie gegen das abstrakte Erfüllungsgeschäft richtete, welches ge-mäß § 134 BGB nichtig war. Denn die Nichtigkeit des Erfüllungsgeschäftes führte im Fall der des § 29 a Abs. 1 I. BMG nicht zwangsläufig zur Nich tigkeit des Verpflichtungsgeschäftes gemäß § 306 BGB. Die Kautionsvereinbarung war keineswegs auf eine unmögliche Leistung gerichtet, sondern im Rahmen des § 29 a Abs. 6 I. BMG mit einem bestimmten Siche-rungszweck möglich. Der Vermieter durfte bei Beendigung des Mietverhältnisses die Kaution mit Ansprüchen aus § 326 wegen unterlassener Schönheitsreparaturen oder aus positiver Forderungsverletzung verrechnen.

Damit gilt die in § 23 Nr. 2 des Mietvertrages vereinbarte Sicherheitsleistung ab Aufhebung der Mietpreisbindung mit dem Inhalt des § 550 b BGB als zwischen den Parteien vereinbart.

Die Kammer hält auch weiterhin an ihrer bereits im Beschluß vom 25. No-vember 1988 - 64 S 339/88 - in GE 1989, 147 vertretenen Auffassung fest, daß mit dem Außerkrafttreten des I. BMG gemäß § 8 Abs. 2 Nr. 1 GVW kein Anspruch auf Rückzahlung der Kaution mehr besteht. Die Anwendung des geltenden neuen Rechts auf noch nicht abgeschlossene Tatbestände steht insbesondere im Einklang mit den Rechtsgedanken der Art. 170/171 EGBGB. Wegen der weitergehenden Begründung wird auf den vorgenannten Beschluß Bezug genommen.

Allerdings durfte die Sicherheitsleistung weder unter der Geltung des § 9 a Abs. 6 I. BMG noch nach § 550 b Abs. 1 BGB mehr als 3 Monatsmieten übersteigen, wobei Nebenkosten, über die gesondert abzurechnen ist, un-berücksichtigt bleiben. Hier betrug die monatliche Kaltmiete im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses 345,90 DM, 3 Monatsmieten folglich 1.037,70 DM. In Höhe eines Betrages von 162,30 DM war die 1.200 DM betragende Kaution daher gemäß § 550 b Abs. 3 BGB unwirksam. Nach dem Zweck der gesetzlichen Regelung kommt jedoch als Rechtsfolge eines teilweisen Verstoßes gegen den Regelungsgehalt des § 550 b BGB allein eine Re-duktion der Vereinbarung über die Kaution auf den nach § 550 b zulässigen Inhalt in Betracht (Emmerich-Sonnenschein, Miete, 4. Auflage 1988, § 550 b BGB Anm. 9). In Höhe des unzulässigen Betrages von 162,30 DM sind die Kl. jedoch bereits jetzt zur Freigabe des verpfändeten Sparguthabens verpflichtet. 3. Den Bekl. steht weiter ein Anspruch auf Rückzahlung des 10,- DM be-tragenden Schlüsselpfandes zu, denn dieser Betrag stellt sich ebenfalls als Kaution dar. Der Betrag von 10,- DM übersteigt die zulässige Kaution von 3 Monatsmieten (§ 550 b Abs. 1 BGB), so daß die Bekl. auch bereits jetzt insoweit Rückzahlung der Kaution verlangen können.