Kautionsrückzahlungspflicht des Zwangsverwalters

Nach Beendigung des Mietverhältnisses ist der Zwangsverwalter zur Kautionsrückzahlung auch dann verpflichtet, wenn ihm die Kaution nicht ausgehändigt worden war; eine analoge Anwendung des § 572 Satz 2 BGB ist nicht geboten.

Die Bekl. wurde mit Beschluß des Amtsgerichts Mitte von Berlin im Januar 1999 als Zwangsverwalterin des im Rubrum genannten Grundstückes eingesetzt. Die Kl. war dort Mieterin. Das Mietverhältnis ist seit März 2000 beendet. Gemäß § 6 des Mietvertrages zahlte die Kl. an den ursprünglichen Vermieter 1.995 DM Kaution. Die Rückzahlung der Kaution ist gemäß § 6 Abs. 2 Satz 2 des Mietvertrages bei ordnungsgemäßer Rückgabe der Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses fällig. Die Mietsache wurde ordnungsgemäß von der Kl. zurückgegeben. Der ursprüngliche Vermieter und Zwangsverwaltungsschuldner hat weder der Kl. noch der Bekl. die Kaution ausgezahlt. Gegenansprüche gegen die Kl. bestehen nicht mehr. Die Parteien streiten darüber, ob die Bekl. der Kl. die gezahlte Kautionssumme zurückzahlen muß, auch wenn sie selbst diese Kautionssumme nicht vom Vermieter und Zwangsverwaltungsschuldner erhalten hat. Die Kl. vertritt die Ansicht, daß der Zwangsverwalter für die unverbrauchte Kaution dem Mieter einstehen müsse, auch wenn er das Geld selbst nicht erhalten hat.

Die Kl. hat einen Anspruch auf Rückzahlung der geleisteten Kaution. Dies ergibt sich aus § 6 Abs. 2 Satz 2 des Mietvertrages. Zur Rückzahlung ist die Bekl. als Zwangsverwalterin verpflichtet, obwohl der Zwangsverwaltungsschuldner ihr den Betrag nicht übergeben hat. Als Zwangsverwalterin tritt die Bekl. für die Zeit der Zwangsverwaltung an Stelle des Zwangsverwaltungsschuldners als Partei kraft Amtes in dessen Vermieterstellung ein. Dies folgt aus § 152 ZVG. Nach § 152 Abs. 1 ZVG hat der (Zwangs-) Verwalter das Recht und die Pflicht, alle Handlungen vorzunehmen, die erforderlich sind, um das Grundstück in seinem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten und ordnungsgemäß zu benutzen. Nach § 152 Abs. 2 ZVG ist ein Mietvertrag auch dem (Zwangs-) Verwalter gegenüber wirksam, wenn das Grundstück (bzw. die Wohnung) vor der Beschlagnahme einem Mieter überlassen worden ist. Zur ordnungsgemäßen Bewirtschaftung eines Grundstückes gehört auch die Erfüllung vertraglicher oder nachvertraglicher Verpflichtungen. Entgegen der Ansicht der Bekl. ist sie nicht deshalb in analoger Anwendung von § 572 Satz 2 BGB von ihrer mietvertraglichen Pflicht zur Kautionsrückzahlung entbunden, weil der Zwangsverwaltungsschuldner ihr die Kaution nicht ausgehändigt hat. Nach dieser Vorschrift ist der Erweber eines Grundstücks (der gemäß § 571 BGB anstelle des Veräußerers mit dem Grundstückserwerb ab diesem Zeitpunkt in dessen Vermieterstellung einrückt) nur dann zur Kautionsrückzahlung an den Mieter verpflichtet, wenn ihm der Veräußerer die Kaution ausgehändigt hat oder er sich gegenüber dem Veräußerer zur Rückzahlung verpflichtet hat. § 572 BGB ist im vorliegenden Fall nicht anwendbar.

Eine direkte Anwendung ist schon deshalb ausgeschlossen, weil mit der Anordnung der Zwangsverwaltung kein Eigentümerwechsel an dem zwangsverwalteten Grundstück verbunden ist. Auch über § 146 ZVG ist § 572 BGB nicht anwendbar. § 146 Abs. 1 ZVG hat folgenden Wortlaut: Auf die Anordnung der Zwangsverwaltung finden die Vorschriften über die Anordnung der Zwangsversteigerung entsprechende Anwendung, soweit sich nicht aus den §§ 147 bis 151 ein anderes ergibt. Nun gibt es in Literatur und Rechtsprechung Stimmen (vgl. zum Meinungsstreit in Rechsprechung und Literatur: Belz in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Kap. Vll A., Rdnr. 152, m. w. N.), die der Ansicht sind, über § 146 ZVG sei § 57 ZVG anwendbar. Diese Vorschrift hat folgenden Wortlaut: Ist das Grundstück einem Mieter oder Pächter überlassen, so finden die Vorschriften der §§ 571, 572, des § 573 Satz 1 und der §§ 574, 575 des Bürgerlichen Gesetzbuchs nach Maßgabe der §§ 57 a und 57 b entsprechende Anwendung. Diese Stimmen beachten nicht in ausreichendem Maße, daß § 146 ZVG nur bezüglich der Anordnung der Zwangsverwaltung auf die Vorschriften über die Anordnung der Zwangsversteigerung verweist, wobei § 57 ZVG unbestritten nur die Auswirkungen der erfolgten Zwangsversteigerung, nicht jedoch deren Anordnung betrifft. Dies hat das Hanseatische OLG Hamburg bereits 1989 in einem Rechtsentscheid so festgestellt (4 U 97/89, GE 1990, 41). Eine analoge Anwendung des § 572 BGB kommt nicht in Betracht. Eine vergleichbare Interessenlage besteht nicht, da es hier an einem Eigentümerwechsel fehlt. Sinn und Zweck der §§ 571 ff. BGB ist der Schutz des Mieters bei der Veräußerung des Grundstücks. § 572 BGB regelt eine Ausnahme von diesem Grundsatz, wenn der Erwerber eine vom Mieter geleistete Sicherheit nicht ausgehändigt bekommen hat. Nach Sinn und Zweck der §§ 571 ff. BGB verbietet es sich, § 572 BGB extensiv auszulegen oder ihn analog auf den vorliegenden Fall anzuwenden (vgl. Hanseatisches OLG Hamburg a. a. O.).

Eine analoge Anwendung des § 572 BGB ergibt sich auch nicht aus § 152 Abs. 2 ZVG (so aber LG Berlin GE 1987, 517 f.). Als Analogie bezeichnet man die Übertragung einer im Gesetz vorgesehenen Regel auf einen anderen nicht geregelten, aber ähnlichen Tatbestand (vgl. Heinrichs in: Palandt, BGB, 60. Aufl., Einleitung Rdnr. 40). Die analoge Anwendung des § 572 BGB bei der Frage der Rückzahlung der Kaution durch den Zwangsverwalter verbietet sich, da dadurch über den Wortlaut des Gesetzes hinaus das sowohl in §§ 571 ff. BGB als auch in § 152 ZVG verwurzelte soziale Mietrecht mißachtet würde. Die Anordnung der Zwangsverwaltung hat den Zweck, Befriedigung der titulierten Gläuberansprüche aus den Erträgen des Grundstückes zu erlangen. Dabei achtet das ZVG die besondere soziale Situation der Mieter, indem Mietverträge dem Zwangsverwalter gegenüber wirksam sind. Damit hat das Gesetz zum Ausdruck gebracht, daß Mieter gegenüber anderen Gläubigern des Zwangsverwaltungsschuldners privilegiert sind. Daraus folgt, daß die Zwangsverwaltungsgläubiger keinen Anspruch auf den Teil des beschlagnahmten Vermögens haben, der zur Bewirtschaftung des Grundstücks erforderlich ist. Die Besserstellung der Mieter gegenüber den Zwangsverwaltungsgläubigern ist dem Zwangsverwaltungsverfahren demnach nicht nur nicht fremd, sondern sogar üblich. Sie entspricht damit sowohl der Systematik des ZVG als auch den Regeln des sozialen Mietrechts. So müssen die Zwangsverwaltungsgläubiger es zum Beispiel hinnehmen, daß der Verwalter im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung aufgrund mietvertraglicher Verpflichtungen Mieteinnahmen nicht an die Gläubiger auszahlt, sondern zur Durchführung des Mietverhältnisses verwendet (z. B. Kauf von Heizöl, Durchführung dringender Instandsetzungsarbeiten etc.). Ebenso ist der Verwalter verpflichtet, dem Mieter nach einer Betriebskostenabrechnung etwaige Guthaben auch dann auszuzahlen, wenn die Betriebskostenvorauszahlungen noch an den Zwangsverwaltungsschuldner geflossen sind (vgl. Rechtsentscheid des Hanseatischen OLG Hamburg, a. a. O.). Daher kann keine (für eine Analogie notwendige) planwidrige Regelungslücke festgestellt werden, die es nach Sinn und Zweck des ZVG gebietet, über den Wortlaut des Gesetzes hinaus, bei der Frage der Rückzahlung der Kaution, den Mieter plötzlich den Zwangsverwaltungsgläubigern gleichzustellen. Dies faßt Belz (in Bub/Treier, a. a. O.) zutreffend in die Worte, daß die Zwangsverwaltungsgläubiger nur einen Anspruch auf das bei Anordnung der Zwangsverwaltung bereits um die Sicherheitsleistungen von Mietern gekürzte Vermögen haben.

Der Zwangsverwalter tritt an die Stelle des vermietenden Eigentümers und muß deshalb auch einen fälligen Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters erfüllen. Das selbst dann, wenn - wie so häufig - ihm der Zwangsverwaltungsschuldner die Kaution nicht ausgehändigt hatte.

Das Mietverhältnis war beendet, und die Mieterin verlangte von der Zwangsverwalterin die Rückzahlung der Kaution. Diese berief sich darauf, daß sie die Kaution nicht erhalten habe und die Mieterin sich allein an den Schuldner halten müsse. Das folge auch aus § 572 BGB, wonach im Falle der Veräußerung der Erwerber die Kaution nur dann zurückgeben müsse, wenn er sie erhalten habe.

Mit ausführlich begründetem Urteil vom 1. Juni 2001 gab das Amtsgericht Mitte der Zahlungsklage der Mieterin statt und meinte, die entgegenstehende Rechtsprechung des Landgerichts Berlin übersehe, daß nach § 146 ZVG bei Anordnung der Zwangsverwaltung nur die Vorschriften über die Anordnung der Zwangsversteigerung entsprechend anzuwenden sind, nicht aber über die durchgeführte Zwangsversteigerung, die nach § 57 ZVG der Veräußerung gleichsteht. Auch eine entsprechende Anwendung des § 572 BGB sei nicht geboten.

Erst unlängst hat das Landgericht Berlin (GE 2001, 698) die entgegengesetzte Auffassung vertreten und gemeint, die Vorschrift des § 572 BGB sei analog anzuwenden, und deshalb hafte der Zwangsverwaltungsschuldner auch dann auf Rückzahlung der Kaution, wenn er diese dem Zwangsverwalter ausgehändigt hatte. Für den Fall der Veräußerung ist dies durch die Entscheidung des BGH (BGHZ 141, 160) klargestellt. Daß die spärliche Begründung des Landgerichtsurteils kaum überzeugend ist, haben wir in GE 2001, 670 kritisch angemerkt. Ganz anders die Entscheidung des AG Mitte, das auf Literatur und Rechtsprechung eingeht und überzeugend begründet, warum eine direkte oder analoge Anwendung des § 572 BGB ausscheidet.