Kautionsrückzahlungsanspruch gegen den veräußernden Vermieter

Der veräußernde Vermieter eines Grundstücks ist neben dem Erwerber zur Rückgewähr der Sicherheit nach Beendigung des Mietverhältnisses dann nicht verpflichtet, wenn der Anspruch auf Rückgewähr der Kaution noch nicht fällig ist. (Leitsatz der Redaktion)

Zwischen der Kl. als Mieterin und den Bekl. bestand ein Mietvertrag vom 12.10.2000 über eine Wohnung. Der Bekl. zu 1. ist verstorben, die Klage gegen ihn ist zurückgenommen.

Es liegt ein Kautionskontoauszug vom 31.12.2007 über eine Kaution in Höhe von 1.018,37 € für das Konto mit der Nummer ... vor. Kontoinhaber ist der verstorbene Bekl. zu 1., als Mieterin ist die Kl. angegeben.

Die ... teilte der Kl. mit Schreiben vom 22.3.2011 mit, dass die Kl. aus dem Treuhandsparkonto keine Rechte oder Ansprüche gegen das Kreditinstitut habe.

Mit der vorliegenden Klage wird die Freigabeerklärung bezüglich des Kautionskontos beantragt.

Das Haus wurde noch vor dem 3.3.2007 verkauft.

Das Mietvertragsverhältnis endete zum 10.6.2008 aufgrund einer fristlosen Kündigung der Kl. vom 24.4.2008. Nachdem die Kl. die Kündigung erklärt hatte, beauftragte sie ihren Nachbarn ... mit der Rückgabe der Schlüssel. Herr ... gab die Schlüssel jedoch komplett erst am 10.6.2008 an die Gegenseite. Die Wohnung war leer geräumt.

Die jetzige Vermieterin machte mit Schreiben vom 5.5.2011 gegenüber der Kl. eine Forderung über einen Mietrückstand von 2.229,31 € geltend.

Die Kl. behauptet, sie habe eine Kaution in Höhe von 1.018,37 € auf das Konto mit der Nummer 383 433 161 bei der ... geleistet.

Die Kl. meint, die Wohnung sei ordnungsgemäß herausgegeben worden. Sie meint, die Bekl. sei passiv legitimiert, weil sie im Besitz des Geldes sei.

Aus den Gründen (AG Neukölln 7 C 93/11): Die Klage ist unbegründet, weil der Kl. der geltend gemachte Anspruch aus keinem rechtlichen Grund zusteht.

Zunächst ist die Bekl. nicht passiv Iegitimiert:

Gemäß § 566 a BGB tritt der Grundstückserwerber von Gesetzes wegen in die Rechte des vorherigen Vermieters auch hinsichtlich der Kaution ein. Der Grundstückserwerber haftet daher primär für die Rückgewähr der Kaution, unabhängig davon, ob sie ihm ausgehändigt worden ist (Schmidt-Futterer, 8. Aufl., Rn. 13 zu § 566 a BGB).

Damit muss sich die Kl. schon deshalb an die jetzige Eigentümerin wenden.

Die Frage, wie sich die ... verhält, ist daher für die Kl. irrelevant. Dies ist vielmehr eine Frage, die zwischen neuem und altem Eigentümer zu klären ist.

Es wird allerdings darauf hingewiesen, dass nach herrschender Meinung sich gleichzeitig mit dem Erwerb des vermieteten Grundstücks ein Wechsel beim Inhaber eines Kontos vollzieht: Schmidt-Futterer, 8. Aufl., Rn. 15 zu § 586 a BGB.

Gemäß Urteil des BGH vom 24.3.1999 (GE 1999, 708) - und mithin vor dem Mietvertragsabschluss - haftet der Veräußerer lediglich subsidiär neben dem Erwerber, wenn der Mieter die Kaution vom Erwerber nicht erlangen kann (Schmidt-Futterer, 8. Aufl., Rn. 2 zu § 566 a BGB).

Dies kann in sinnvoller Weise aber nur so ausgelegt werden, dass der Mieter die Kaution trotz bestehenden Anspruchs vom Erwerber nicht erlangen kann. Dies ist aber vorliegend nicht der Fall, weil die Erwerberin ausweislich ihres Schreibens vom 5.5.2011 wegen offener Forderungen gegen die Kl. in Höhe von 2.229,31 € den streitgegenständlichen Anspruch bestreitet. Diesen Rechtsstreit müsste die Kl. führen, falls sie sich hiervon Aussicht auf Erfolg verspricht, um das Bestehen des Anspruchs prüfen zu lassen. Sie kann dagegen nicht primär gegen den nur subsidiär haftenden Veräußerer vorgehen.

Des Weiteren ist die Klageforderung nicht fällig, weil die Kl. die Wohnung nicht gemäß § 546 BGB zurückgegeben hat:

Gemäß § 546 Abs. 1 BGB ist der Mieter verpflichtet, nach Beendigung des Mietverhältnisses die Mietsache zurückzugeben. Hierfür genügt es in keinem Fall, die Schlüssel zurückzugeben: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Auflage, Rn. 33 zu § 546 BGB. Damit ist die Kl. nach eigenem Vortrag nicht ihrer Rückgabeverpflichtung nachgekommen, denn es wird noch nicht einmal behauptet, dass ein Termin zur Übergabe der Wohnung stattgefunden habe, auch nicht mit dem Bevollmächtigten. Damit hat die Abrechnungsfrist für die Kaution noch nicht einmal begonnen. Es wird insoweit verwiesen auf Schmidt-Futterer, 9. Auflage, Rn. 102 zu § 551 BGB: Danach muss der Vermieter unverzüglich „nach Rückgabe" prüfen, ob Gegenansprüche bestehen und dann abrechnen.

Daher ist der Anspruch auf Freigabe der Kaution nicht fällig.

Die gemäß §§ 511 ff. ZPO zulässige Berufung ist gemäß § 522 Abs. 2 ZPO durch Beschluss zurückzuweisen.

Allein der Umstand, dass die früheren Vermieter die Kaution abredewidrig verwendeten, änderte an ihrem Charakter nichts. Ob ein Schadenersatzanspruch in Betracht gekommen wäre, kann hier dahinstehen, weil ein solcher hier in jedem Falle ausscheidet. Die Kl. trägt selbst vor, dass die Vermieterseite bei Beendigung des Mietverhältnisses Ansprüche geltend gemacht hat, welche die Höhe des als Kaution gezahlten Betrags noch übersteigen. Hätten die Bekl. sich folglich vertragsgemäß verhalten und die Kaution an die in das Mietverhältnis eingetretene neue Vermieterseite ausgehändigt, dann könnte die Kl. die Rückforderung des geleisteten Betrags ebenfalls nicht verlangen.

Der veräußernde Vermieter eines Grundstücks ist neben dem Erwerber zur Rückgewähr der Sicherheit nach Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet, wenn der Mieter die Kaution nicht vom Erwerber verlangen kann; das gilt nicht, wenn der Anspruch auf Rückgewähr der Kaution noch nicht fällig ist.

Die Mieterin verlangte nach Beendigung des Mietverhältnisses infolge fristloser Kündigung des Erwerbers zum 24. April 2008 von dem veräußernden Vermieter Freigabe des auf den Namen des verstorbenen Mitvermieters lautenden Kautionskontos mit der Behauptung, dieser habe die Kaution abredewidrig verwendet. Die erwerbende Vermieterin macht gegen die Mieterin einen Mietrückstand von 2.229,31 € u. a. deswegen geltend, weil die Mieterin die Schlüssel zu der geräumten Wohnung erst am 10. Juni 2008 zurückgegeben hat.

Gegen die Abweisung der Klage richtete sich die Berufung der Mieterin.

Die Zivilkammer 65 wies die Berufung zurück. Die veräußernde Vermieterin sei nicht passiv legitimiert, weil der Erwerber in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis eingetreten sei. Auch eine subsidiäre Haftung der veräußernden Vermieterin komme schon deswegen nicht in Betracht, weil diese noch Mietzahlungsansprüche gegen die Mieterin geltend mache, die den Kautionsbetrag überstiegen.

Der Entscheidung ist zuzustimmen. Die subsidiäre Rückgewährpflicht des veräußernden Vermieters setzt voraus, dass der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution fällig ist. Der Anspruch ist aber trotz Ablaufs der allgemein mit sechs Monaten angenommenen Abrechnungsfrist noch nicht fällig, wenn noch Gegenansprüche des in das Mietverhältnis eingetretenen Erwerbers bestehen. Die Mietkaution sichert auch noch nicht fällige Ansprüche, die sich aus dem Mietverhältnis und seiner Abwicklung ergeben (BGH, Urteil vom 18. Januar 2006, VIII ZR 71/05, GE 2006, 510).