Kautionsrückzahlungsanspruch bei mehreren Mietern

Eine Mehrheit von Mietern darf die gezahlte Kaution nur in der Weise zurückfordern, dass an alle Berechtigten gemeinsam geleistet wird (Mitgläubigerschaft).

(Leitsatz der Redaktion)

3 Das Amtsgericht hat zu Recht angenommen, dass der Kl. allein nicht prozessführungsbefugt ist, weil seine inzwischen von ihm geschiedene Ehefrau und er hinsichtlich des Rückforderungsanspruchs aus der Kaution Mitgläubiger im Sinne des § 432 BGB sind, und dass deshalb dem Kl. allein auch die Aktivlegitimation fehlt.

4 Die Kammer folgt uneingeschränkt der Begründung des amtsgerichtlichen Urteils. Sie steht in Übereinstimmung mit der nahezu einhelligen Auffassung in Rechtsprechung und Literatur, nach der bei einer Mehrheit von Mietern hinsichtlich der rückzufordernden Kaution eine Mitgläubigerschaft nach § 432 BGB bzw. eine gemeinschaftliche Gläubigerschaft vorliegt, so dass jeder Gläubiger die ganze Leistung nicht an sich allein, sondern nur an alle gemeinsam, oder nur alle Berechtigten gemeinsam den Anspruch einfordern können (Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., 1999, II Rdnr. 259; Bydlinski, in: MK BGB, Band 2, 4. Auflage, 2001, § 432 Rdnr. 3 und 7; Palandt-Weidenkaff, BGB, 67. Aufl., Einführung vor § 535 Rdnr. 122; Riecke, Handbuch des Fachanwalts, Miet- und Wohnungseigentumsrecht, 2. Aufl., Kap. 7 Rdnr. 169; Schilling, in: MK BGB, Bd. 3, 4. Aufl., 2004, § 551 Rdnr. 30; Sternel, Mietrecht Aktuell, 3. Aufl., Seite 190, Rdnr. 23; KG, Beschluss v. 30.3.1992, WuM 1992, 323; OLG Düsseldorf, Urteil vom 28.11.2002 - 10 U 172/01 - OLGR 2003, 23-26; OLG Hamm, Urteil vom 8.10.1975, BB 1972, 529; OLG München, Urteil vom 14.1.1994, ZMR 1994 216 f.; LG Gießen, Urteil vom 17.4. 1996 - 1 S 549/95 - NJW-RR 1996, 1162; LG Saarbrücken, Urteil vom 25.10.1991 - 13 BS 144/91 - NJW-RR 1992, 781-783; AG Hamburg, Urteil vom 27.3.1997 - 37b C 711/96, WuM 1997, 435, jeweils m. w. N.). Allerdings wird es überwiegend für zulässig erachtet, dass die anderen Mieter an einen von ihnen ihre Ansprüche abtreten können und dann dieser gemeinsame Anspruch geltend gemacht wird. Ein so zur Klage ermächtigter gesamtvertretungsberechtigter Mieter ist prozessführungsbefugt und aktivlegitimiert (Riecke, a. a. O.; OLG Düsseldorf a. a. O.; LG Gießen, a. a. O.; LG Saarbrücken, a. a. O.; AG Hamburg a. a. O.).

5 In der Rechtsprechung gibt es, soweit ersichtlich, nur eine abweichende Entscheidung des Amtsgerichts Itzehoe (Urteil vom 9.8.1990, FamRZ 1991, 441 f.). In dieser Entscheidung wird aber lediglich ohne jede Begründung davon ausgegangen, dass hinsichtlich der Mietkaution für die gemeinsame Ehewohnung Eheleute sowohl Gesamtschuldner wie auch Gesamtgläubiger seien. Aus den Gründen der Entscheidung ergibt sich zudem, dass es bei diesem Urteil nur um einen Ausgleich unter den Ehegatten im Anschluss an die Leistung der Kaution an einen von ihnen ging, bei der es der gewählten rechtlichen Konstruktion gar nicht bedurft hätte. Außerdem hat Heinrichs (in Palandt, BGB, 64. Aufl., § 428 Rdnr. 3) wiederum ohne Begründung diese Entscheidung des Amtsgerichtes Itzehoe zitiert. Dieser Hinweis fehlt jedoch in der Neuauflage des Kommentars von Grüneberg (in: Palandt, BGB, 67. Aufl., § 428 Rdnr. 3). Nur Woitkewitsch (ZMR 2004, 426 ff.) hat zu begründen versucht, weshalb eine Gesamtgläubigerschaft vorliegen solle, wenn im Außenverhältnis ein Mieter die volle Kaution leiste, die Mietsicherheit also nur über eine Kontoverbindung bewirkt werde. Er hat dies mit praktischen Gesichtspunkten begründet, insbesondere darauf hingewiesen, dass das Interesse der Mieter an der Gesamtgläubigerschaft sich offenbare, wenn ein Mieter zwischenzeitlich aus der Wohnung ausziehe. Weiter hat er ausgeführt, bei Ehegatten bilde das gemeinsame Wohnen keinen über die Lebensgemeinschaft hinausgehenden "gemeinsamen Zweck" im Sinne des Gesellschaftsrechts, sondern es sei Voraussetzung und Wesensmerkmal der Partnerschaft selbst. Allerdings sei die Annahme einer Gesamtgläubigerschaft nicht interessengerecht, wenn die Kaution von den Mietern offenkundig anteilig geleistet worden sei.

6 Abgesehen davon, dass hier jeder Vortrag des Kl. dazu fehlt, in welcher Weise die Kaution geleistet worden ist und dass seine Ehe gar nicht mehr besteht, kann der isoliert gebliebenen Auffassung von Woitkewitsch ohnehin nicht gefolgt werden.

7 Gerade bei einer gescheiterten Ehe kann nicht davon ausgegangen werden, es liege im selbstverständlichen Interesse eines Ehegatten, dass der Vermieter eine während der Ehe geleistete Kaution nach seinem Belieben an den anderen früheren Ehepartner mit befreiender Wirkung leisten kann, was die Konsequenz der Auffassung von Woitkewitsch über das Vorliegen einer Gesamtgläubigerschaft gemäß § 428 BGB wäre.

8 Für den Vermieter wäre die Annahme einer Gesamtgläubigerschaft ebenfalls nachteilig, wenn er sich - wie hier - gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch mit Aufrechnungsforderungen wehrt. Bei einer Gesamtgläubigerschaft käme über die §§ 428, 429 Abs. 3 BGB die entsprechende Anwendung des für die Gesamtschuldner geltenden § 425 BGB zur Anwendung. Dies würde bedeuten, dass für den Fall des Erstreitens eines rechtskräftigen Urteils nur für und gegen einen der Gesamtgläubiger keine Rechtswirkung gegen den anderen Gesamtgläubiger bestünde.

9 Deshalb zeigt sich gerade im Fall der nicht einvernehmlichen Beendigung des Zusammenlebens, dass die gesetzlichen Regeln zur Aufhebung einer Gemeinschaft nach den §§ 749 f. BGB insoweit nicht tauglich sind und bei mehreren Mietern, auch Eheleuten, davon auszugehen ist, dass sie hinsichtlich der bestehenden Wohngemeinschaft regelmäßig eine BGB-Gesellschaft bilden. Das Zusammenleben in der gemeinsamen Wohnung zu ermöglichen, ist der von ihnen verfolgte Gesellschaftszweck. Ist der Mietvertrag demnach mit einer BGB-Gesellschaft abgeschlossen, handelt es sich nicht nur bei dem Gebrauchsüberlassungsanspruch um eine Gesamthandsforderung, sondern stehen auch alle anderen Ansprüche aus dem Mietvertrag nur der Gesamthand und nicht dem einzelnen Gesellschafter zu (LG Saarbrücken, a. a. O., m. w. N.).

Mehrere Gläubiger sind Mitgläubiger i. S. d. § 432 BGB; es kann nicht ein Gläubiger Leistung an sich allein verlangen. Bei einer Mehrheit von Mietern gilt das auch für den Anspruch auf Rückzahlung einer Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses. Wenn keine wirksame Abtretung vorliegt, können daher nur alle Mieter gemeinsam auf Zahlung klagen oder ein Mieter auf Zahlung an alle.

Der Kläger war zusammen mit seiner inzwischen geschiedenen Ehefrau Mieter und verlangte nach Beendigung des Mietverhältnisses Rückzahlung der Kaution an sich. Das Amtsgericht wies die Klage ab mit der Begründung, es liege Mitgläubigerschaft vor, so dass der Kläger nicht allein Zahlung verlangen könne. Daraufhin ging der Kläger in die Berufung. Das führte zur Berufung zum Landgericht.

Mit Beschluss vom 9. Oktober 2008 wies das Landgericht Flensburg darauf hin, dass die Berufung keine Aussicht auf Erfolg habe. Nach § 432 BGB könne jeder Gläubiger die ganze Leistung nicht an sich allein, sondern nur an alle gemeinsam oder nur alle Berechtigten gemeinsam den Anspruch einfordern. Anders wäre es nur, wenn der Mitmieter seine Ansprüche abgetreten habe.

Das Abtreten des Kautionsrückzahlungsanspruchs durch einen Mieter wird von der älteren Rechtsprechung des Landgerichts Berlin (GE 1997, 1029) für unwirksam erachtet, da diese eine BGB-Gesellschaft bildeten, die sich nach §§ 731 ff. BGB auseinandersetzen müsse; die Abtretung von einzelnen Forderungen sei unwirksam. Die Anwendung des § 432 BGB führt dazu, dass es nicht darauf ankommt, wer die Kaution bei Beginn des Mietverhältnisses geleistet hatte. Auch wenn also vom Konto des Ehemannes der Betrag überwiesen wurde, steht der Rückzahlungsanspruch beiden ehemaligen Mietern zu, wobei die Alternative in § 432 BGB, dass Leistung von einem Einzelnen an alle gefordert werden könne, eher theoretisch ist. Bei zerstrittenen Ehepartnern besteht weder ein gemeinsames Konto noch eine sonstige Möglichkeit für den Vermieter, mit befreiender Wirkung zu leisten. Insbesondere wäre die Zahlung auf ein Rechtsanwaltsanderkonto nur eines Mieters keine Erfüllung. Hier kommt nur Hinterlegung in Betracht, die ein einzelner Mitgläubiger verlangen kann. Es bleibt daher nur der praktische Weg, dass entweder alle Mieter gemeinsam klagen oder der nicht klagende Mitmieter die Kläger ermächtigt, sein Recht im eigenen Namen wahrzunehmen. Eine möglicherweise nach Gesellschaftsrecht unwirksame Abtretung einer Einzelforderung kann in eine solche Ermächtigung umgedeutet werden.

Vgl. zum Problem auch BVerfG vom 30. September 2001 (GE 2001, 1535).