Kautionsrückzahlung nach Beendigung der gewerblichen Weitervermietung und Zwangsversteigerung durch den Erwerber

1. Kündigt der neue Eigentümer nach Zwangsversteigerung das Mietverhältnis, ist er zur Rückzahlung einer Kaution auch dann verpflichtet, wenn sie ihm nicht ausgehändigt worden war.

2. Das gilt auch dann, wenn das Mietverhältnis zunächst mit einem Zwischenvermieter (Hauptmieter) abgeschlossen worden war, in das nach Beendigung des Hauptmietverhältnisses der Eigentümer gemäß § 565 BGB als neuer Vermieter eingetreten ist.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Berufung hat in der Sache Erfolg.

Die Kl. hat gemäß § 565 BGB in Verbindung mit § 566 a S. 1 BGB von dem Bekl. Anspruch auf Rückzahlung der begehrten Mietsicherheit in Höhe von 824,49 €. Die Kl. war aufgrund eines am 16. Juli 2004 geschlossenen Mietvertrages Mieterin einer 2-Zimmerwohnung. Vermieterin war nach dem Inhalt des Mietvertrages die M. GmbH. Unstreitig leistete sie am selben Tag als Mietsicherheit einen Betrag in Höhe von 824,49 € in bar. Die Leistung dieser Barkaution wurde ihr für die Vermieterin durch den handelnden Zeugen quittiert.

Die M. GmbH hat ihrerseits die in Rede stehende Wohnung von dem Grundstückseigentümer, dem Zeugen ..., aufgrund des Wohnungsmietvertrages vom 19.11.2003 gemietet. Unter § 19 dieses Vertrages war vereinbart, dass die Untervermietung gestattet ist und im Zweifel die Rahmenvereinbarung gelten solle. Später stand das Grundstück unter Zwangsverwaltung, welche am 26.7.2005 aufgehoben wurde. Am 15.6.2005 erhielt der Bekl. im Rahmen des Zwangsversteigerungsverfahrens den Zuschlag für das Grundstück.

Mit Schreiben vom 5.10.2005 teilte der Bekl. der Kl. mit, dass er als neuer Eigentümer des Grundstücks alle bestehenden Mietverhältnisse mit der M. GmbH zum 30.9.2005 gekündigt habe und daher ihr bisheriges Mietverhältnis beendet sei. Gleichzeitig bot er der Kl. den Abschluss eines neuen Mietverhältnisses an und verwies sie hinsichtlich der Kautionszahlung an die M. GmbH.

Gemäß § 565 BGB tritt der Vermieter bei Beendigung eines Mietverhältnisses in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis zwischen dem Mieter und dem Dritten ein, wenn der Mieter nach dem Mietvertrag den gemieteten Wohnraum gewerblich einem Dritten zu Wohnzwecken weitervermieten soll.

So liegt es hier. Unzutreffend ist die Bewertung des Amtsgerichts, dass sich dem § 57 ZVG entnehmen lasse, dass § 565 BGB nicht anwendbar sei. Vielmehr regelt das ZVG nur die entsprechende Anwendbarkeit des § 566 BGB und der Folgenormen. Der § 565 BGB greift dann ein, wenn dessen Voraussetzungen vorliegen. Dies ist nach dem Schutzgedanken dieser Norm dann der Fall, wenn zwischen Eigentümer (Vermieter) und Zwischenvermieter (Mieter) der Vertragszweck - wenn auch nicht zwingend ausdrücklich - so bestimmt ist, dass Vermieter und Mieter übereinstimmend davon ausgehen, dass die Wohnungen vom Mieter an Dritte weitervermietet werden sollen (Schmidt‑Futterer, Mietrecht Kommentar, 9. Auflage 2007, zu § 565 BGB, Rn. 6).

Nach dem vom Amtsgericht herangezogenen § 57 ZVG ist § 566 BGB entsprechend anwendbar nach Maßgabe der §§ 57 a und b ZVG.

Diese Norm des § 566 BGB bezieht sich aber im Rahmen eines - wie hier - gestuften Nutzungsverhältnisses auf den Hauptnutzer, mithin hier die M. GmbH.

Bezogen auf das Hauptnutzungsverhältnis zwischen dem Eigentümer und der Vermieterin der Kl. gelten daher die vorgenannten Normen entsprechend, jedoch mit der Einschränkung des § 57 a ZVG. Vorliegend hat der Bekl. - als Ersteher im Rahmen der Zwangsverwaltung - zwar entsprechend § 566 I BGB das Hauptnutzungsverhältnis übernommen. Dies aber, wie die Kl. selbst vorträgt, fristgerecht unter Wahrnehmung des Sonderkündigungsrechts des § 57 a ZVG gekündigt, was unstreitig ist.

Hier greift der Schutzgedanke des § 565 BGB ein, wenn zwischen Eigentümer und Zwischenvermieter der Vertragszweck der gewerblichen Weitervermietung der Wohnung vom Mieter an Dritte vereinbart war.

Dem Hauptmietvertrag lässt sich dies ausdrücklich nicht entnehmen, da die Wohnung zur Benutzung als Wohnung mit der Gestattung der Untervermietung überlassen wurde unter Verweis auf eine Rahmenvereinbarung, die nicht zur Akte gelangt ist. Es steht aber nunmehr zur vollen Überzeugung des Gerichts fest, dass hier eine gewerbliche Weitervermietung der Wohnung zwischen dem ursprünglichen Eigentümer und Hauptvermieter, dem Zeugen und der Zwischenvermieterin und Mieterin M. GmbH vereinbart war. (wird ausgeführt)

Angesichts der unstreitig erfolgten Kündigung des Hauptmietverhältnisses zwischen dem Grundstückseigentümer und der M. GmbH, in welches der Bekl. eingetreten ist, ist er mithin gemäß § 565 Abs. 1 S. 1 BGB in das Mietverhältnis zwischen der M. GmbH und der Kl. eingetreten. Hierbei handelt es sich um einen Vermieterwechsel kraft Gesetzes (Schmidt‑Futterer, Mietrecht Kommentar, 9. Auflage 2007, zu § 565 BGB, Rn. 20).

Es gelten gemäß § 565 Abs. 2 BGB die Vorschriften der §§ 566 a bis 566 e BGB entsprechend.

Gemäß § 566 a BGB hat der Bekl. als Vermieter gegenüber der M. GmbH Anspruch auf Herausgabe dieser Sicherheit. Da der Vermieter auch in die Sicherungsabrede eintritt, ist er zur Rückgabe der Kaution auch dann verpflichtet, wenn sie ihm nicht ausgehändigt worden ist (Schmidt‑Futterer, Mietrecht Kommentar, 9. Auflage 2007, zu § 565 BGB, Rn. 49).

Vorliegend ist, wie ausgeführt, unstreitig, dass trotz des Fehlens einer Sicherheitsabrede im Mietvertrag der Kl. eine solche getroffen wurde und die Kl. diese durch die Leistung der Barkaution erfüllt hat. Zudem lässt sich der Zweck der Zahlung als Kaution der Aufschrift auf der Quittung entnehmen, die im Original vorliegt und deren Echtheit unstreitig ist. Sie ist vom ursprünglichen Eigentümer unterzeichnet, der auch im Beweistermin glaubhaft bekundet hat, diesen Betrag bekommen zu haben.

Mithin hat der Bekl. der Kl. die Kaution nach der Beendigung des Mietverhältnisses zu zahlen, unabhängig davon, ob sie ihm tatsächlich ausgehändigt wurde. Der Umstand, dass die Parteien nunmehr ein neues Hauptmietverhältnis begründet haben, weil sie entsprechend dem Schreiben des Bekl. vom 5.10.2005 rechtsirrig davon ausgingen, dass das Mietverhältnis der Kl. beendet sei, steht dem Rückforderungsverlangen der Kl. nicht entgegen. Vielmehr ist unstreitig, dass das ursprüngliche Mietverhältnis der Kl. tatsächlich beendet ist, weil sie in der Folge mit dem Bekl. einen neuen Mietvertrag abgeschlossen hat. Nach dem Ende des am 16.7.2004 begründeten Mietverhältnisses ist die Kaution auch zur Rückzahlung fällig.

Nach § 566 a BGB muss der Grundstückserwerber eine Kaution auch dann zurückzahlen, wenn der Verkäufer sie ihm nicht ausgehändigt hat. Gleiches gilt für den Ersteher in der Zwangsversteigerung. Diese Grundsätze wirken auch bei gewerblicher Zwischenvermietung: Wurde das Mietverhältnis mit einem zur gewerblichen Weitervermietung (als Wohnung) berechtigten Hauptmieter (Zwischenvermieter) geschlossen und an diesen die Kaution bezahlt, tritt, wenn das Hauptmietverhältnis beendet ist, der Eigentümer oder Ersteher der Zwangsversteigerung als Vermieter in das Untermietverhältnis ein und muss auch nicht erhaltene Kautionen zurückzahlen.

Die Klägerin hatte einen Wohnraummietvertrag mit der M. geschlossen und eine Kaution bezahlt. Eigentümer war R., der per Hauptmietvertrag der M. die gewerbliche Weitervermietung erlaubt hatte. Der Ersteher in der Zwangsversteigerung kündigte das Hauptmietverhältnis. Er forderte die Klägerin auf, mit ihm einen neuen Mietvertrag abzuschließen; die verlangte vom Ersteher Rückzahlung der Kaution.

Das Landgericht Berlin gab der Klage statt. Gemäß § 565 BGB trete mit Ende der gewerblichen Zwischenvermietung der Eigentümer als Vermieter in das (Unter-) Mietverhältnis ein. Auch der Ersteher in der Zwangsversteigerung hafte auf Rückzahlung der Kaution, da das ursprüngliche Mietverhältnis beendet worden sei, nachdem die Parteien ein neues Mietverhältnis ohne Verpflichtung zur Kautionszahlung begründet hatten.