Kautionsrückzahlung bei Verkauf der Mietsache

Kautionsrückzahlung bei Verkauf der Mietsache; Kaution, Anspruch auf Rückzahlung; Eigentümerwechsel; Wohnraummietvertrag; Veräußerung der Mietsache; Vermieterwechsel; Barkaution, Aushändigung an Erwerber

Hat bei einem Mietverhältnis über Wohnraum der Mieter eine Barkaution gestellt und hat der Vermieter den Wohnraum danach an einen Dritten veräußert, so hat - wenn im Mietvertrag etwas anderes nicht ausdrücklich vereinbart ist - der Mieter gegen den Vermieter einen Anspruch darauf, daß der Vermieter den Kautionsbetrag dem Erwerber auszahlt. Dies gilt nicht, sofern und soweit dem Vermieter gegen den Mieter noch Ansprüche zustehen, die durch die Kaution gesichert werden, oder wenn die Kaution dem Erwerber in anderer Weise ausgehändigt worden ist i. S. von § 572 S. 2 BGB, oder der Erwerber gegenüber dem Vermieter die Verpflichtung zur Rückgewähr der Kaution übernommen hat. Inwieweit die beiden letztgenannten Ausnahmen (Aushändigung, Übernahme der Verpflichtung) auch für nach dem 31.12.1982 abgeschlossene Kautionsvereinbarungen zutreffen, bleibt unentschieden.

I. Mit Mietvertrag vom 9.4.1981 (II 47) hat die Kl. von der Bekl. für die Zeit ab 1.4.1981 eine Wohnung gemietet. In § 21 des Mietvertrags ist u. a. geregelt:

... Der Mieter verpflichtet sich, vor Beginn des Mietverhältnisses und vor Inbesitznahme der Wohnung an den Vermieter in bar eine Kaution in Höhe von 756,12 DM zinslos für die Dauer des Mietverhältnisses zu zahlen. Diese Kaution wird für den Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückgezahlt und dient dem Vermieter als Si-cherheit für alle Verpflichtungen des Mieters aus diesem Vertrag. Es wird weiterhin vereinbart, daß eine Verrechnung der Kaution seitens des Mieters mit der laufenden Miete ausgeschlossen ist. ...

Die Kl. hat die Kaution vertragsgemäß bezahlt. Mit Wirkung zum 13.1.1987 hat die Bekl. das in ihrem Eigentum stehende Hausgrundstück, auf dem sich die Mietwohnung befindet, veräußert. Die Kl. verlangt mit der vor-liegenden Klage (u. a.), die Bekl. zur Zahlung eines restlichen Kautionsbetrages von 747,44 DM nebst Zinsen an die Erwerberin zu verurteilen. Das Amtsgericht hat der Klage mit Urteil vom 22.10.1987 insoweit stattgegeben. Gegen dieses Urteil hat die Bekl. Berufung eingelegt und vor dem Landgericht - bezüglich der Kaution - vorgebracht: Einen Anspruch des Mieters gegen den Vermieter auf Übertragung der Kau-tion auf den neuen Eigentümer des Mietobjektes gebe es nicht. Im Kaufvertrag mit der Erwerberin habe sie, die Bekl., sich jedoch verpflichtet, die nicht verbrauchte Kaution auf die Erwerberin zu übertragen; die Kaution sei inzwischen unter Hinzurechnung von Zinsen auf 848,46 DM angewachsen; hiervon habe sie 320,18 DM an die Erwer-berin weitergeleitet, ein Rest von 528,28 DM werde wegen von der Kl. noch nicht be-zahlter Mietnebenkosten in dieser Höhe zurückgehalten.

Das Landgericht hat mit Beschluß vom 25.3.1988 folgende Rechtsfrage wegen grundsätzlicher Bedeutung dem Senat zur Entscheidung vorgelegt:

Hat der Mieter im Falle der Veräußerung der Mietsache einen Anspruch gegen den Vermieter, daß dieser eine vom Mieter geleistete Kaution dem Erwerber der Mietsache aushändigt?

II. Die Vorlage ist zulässig nach Art. III MietRÄndG.

Es handelt sich um eine Rechtsfrage im Sinne dieser Vorschrift. Zwar geht es - wie noch auszuführen sein wird - um die Auslegung von Vertragsbedingungen. Es sind dies aber häufig wiederkehrende und typische Vertragsbedingungen. Als solche sind sie dem Rechtsentscheid zugänglich. Dies gebietet der Zweck des Rechtsentscheids, der der Rechtsvereinheitlichung dienen soll (vgl. BGH RES § 535 BGB Nr. 4).

Diese Rechtsfrage ist von grundsätzlicher Bedeutung. Sie wird in der Literatur unterschiedlich beantwortet. Sie ist nicht durch eine gefestigte Rechtsprechung ge-klärt und, soweit ersichtlich, bisher noch nicht durch Rechtsentscheid entschieden. Es ist zu erwarten, daß sie auch künftig wiederholt auftreten wird.

Diese Problemstellung ist nicht durch die zum 1.1.1983 in Kraft getretene Vorschrift des § 550 b Abs. 2 BGB überholt, wonach bei einem Mietverhältnis über Wohnraum der Vermieter eine ihm vom Mieter als Sicherheit überlassene Geldsumme von sei-nem Vermögen getrennt bei einer öffentlichen Sparkasse oder bei einer Bank anzu-legen hat. Nach der Übergangsvorschrift in Art. 4 Nr. 2 des Gesetzes vom 20.12.1982 (BGBl. I 1912) gilt § 550 b Abs. 2 BGB - abgesehen von der dort ebenfalls geregelten Frage der Verzinsung einer Kaution - nicht für die Anlage solcher Mietkautionen, die vor dem 1.1.1983 vereinbart worden sind (vgl. MünchKomm, 2. Aufl., Rdn. 4 zu § 550 b BGB; Köhler, Handbuch der Wohnraummiete, 3. Aufl., Rdn. 18 zu § 46; Soer-gel, 11. Aufl., Nachtrag zu § 550 b BGB, Rdn. 14; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III 243; a. A. Derleder, WuM 1986, 39, 43). Kautionsvereinbarungen, die - wie hier - aus der Zeit vor dem 1.1.1983 stammen, werden noch lange Zeit und in großer Zahl abzu wickeln sein. Deshalb könnte hier die Regel, daß eine auslaufendes Recht betreffende Rechtsfrage keine grundsätzliche Bedeutung habe (vgl. OLG Karlsruhe - 3. ZS - RES 3. MietRÄndG Nr. 30; BayObLG RES 3. MietRÄndG Nr. 36; KG RES 3. Miet-RÄndG Nr. 46) nicht gelten. Die zu § 550 b Abs. 2 BGB aufgeworfene Frage, ob eine vom Vermieter gemäß dieser Vorschrift angelegte Kaution kraft Gesetzes (§ 572 S. 1, 580 BGB) auf den Erwerber des Mietobjektes übergehe und sich damit eine Auszah-lung durch den Vermieter an den Erwerber erübrige (vgl. Derleder WuM 1986, 39, 41; Eisenschmid, WuM 1987, 243, 248; Sternel, a.a.O., III 235), stellt sich für diese Altfälle nicht, auch wenn der Vermieter die Kaution getrennt von seinem Vermögen angelegt hat (vgl. Eisenschmid a.a.O.). Im übrigen bliebe die Vorlagefrage auch unter der Gel-tung des § 550 b Abs. 2 BGB jedenfalls für die Fälle von Bedeutung, in denen der Ver-mieter sich nicht an diese Vorschrift gehalten und die Kaution nicht getrennt von sei-nem Vermögen angelegt hat.

Die Vorlagefrage ergibt sich aus einem Mietvertragsverhältnis über Wohnraum. Der Senat folgt nicht der Auffassung, daß zum Rechtsentscheid Rechtsfragen des allge-meinen Mietrechts, die zwar im Rahmen eines Wohnraummietverhältnisses auftreten, aber keine speziell von wohnraumrechtlichen Gesichtspunkten bestimmte Inter-essenabwägung erfordern, nicht vorgelegt werden könnten und müßten (so allerdings BayObLG ZMR 1988, 253 m. w. N.; Sternel, a.a.O., IV 62). Der Senat schließt sich vielmehr der Auffassung an, daß alle speziell mietrechtlichen Fragen, die bei Ver-mietung von Wohnraum von Bedeutung sein können, der Vorlagepflicht unterliegen (so ausdrücklich OLG Karlsruhe - 3. ZS - RES § 548 BGB Nr. 1; so auch in der prak-tischen Handhabung, und zwar speziell zu Fragen der Mietkaution: BGH RES § 535 BGB Nr. 4, § 550 b BGB Nr. 1; BayObLG RES § 535 BGB Nr. 2). Soweit der Senat damit von dem Rechtsentscheid BayObLG ZMR 1988, 253 abweicht, kommt eine Vorlage an den BGH gem. Art. III Abs. 1 S. 3 3. MietRÄndG nicht in Betracht (vgl. die vorgen. Entscheidung m. w. N.).

Die vorgelegte Rechtsfrage ist schließlich auch entscheidungserheblich.

III. In der Sache beantwortet der Senat die Vorlagefrage wie aus der Eingangsformel ersichtlich ist.

Nach der überwiegenden Meinung der Literatur steht dem Mieter gegen den Vermie-ter ein - vorwiegend vertraglich gesehener - Anspruch auf Auszahlung der Kaution an den Erwerber zu (vgl. Staudinger, 12. Aufl., 2. Bearb., Rdn. 9 zu § 572 BGB; Emme-rich-Sonnenschein, Miete, 3. Aufl., Rdn. 3 zu § 572 BGB; RGRK, 12. Aufl., Rdn. 1 zu § 572 BGB; Erman, 7. Aufl., Rdn. 1 zu § 572 BGB; Erman, 7. Aufl., Rdn. 1 zu § 572 BGB; Soergel, 11. Aufl, Rdn. 4 zu § 572 BGB; Palandt, 47. Aufl., Anm. 1 zu § 572 BGB, Roquette, Rdn. 20 zu § 572 BGB; Sternel, a.a.O., III, 236; Wolf/Eckert, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 5. Aufl., Rdn. 380; Derleder WuM 1986, 39; Schopp ZMR 1969, 1, 8; Patzer DWW 1975, 157).

Eine Mindermeinung verneint einen solchen Anspruch (vgl. MünchKomm, a.a.O., Rdn. 6 zu § 572 BGB; Köhler, a.a.O., Rdn. 3 zu § 17; Stückmann, ZMR 1972, 328, 330). Das Reichsgericht hat in RGZ 53, 247 die Frage offen gelassen. Das Problem wurde schon im Gesetzgebungsverfahren zu § 572 BGB gesehen. Es heißt in den Protokollen (Mugdan, Mat. z. BGB II. S. 821): "Der Miether müsse dafür Sorge tragen, daß die Kaution dem Erwerber übergeben werde, da er vor Beendigung des Mieth-vertrages darauf keinen Anspruch erheben könne. Unterlasse er dies, so habe er kei-nen Grund, sich darüber zu beschweren, wenn er hinterher an denjenigen verwiesen werde, dem er sein Vertrauen geschenkt habe."

Nach Auffassung des Senats ergibt die Auslegung der Kautionsabrede, wenn etwas anderes nicht ausdrücklich vereinbart ist, daß der Mieter vom Vermieter Auszahlung der Kaution an den Erwerber verlangen kann. Hierfür ist einmal der Sicherungszweck der Kaution maßgebend. Wenn und soweit der Vermieter keine Ansprüche mehr ge-gen den Mieter hat, die durch die Kaution gesichert werden sollen, fehlt es aus der Sicht der Vertragsparteien an einem Interesse des Vermieters, die Kaution zu be halten. Zwar haftet der Vermieter nach überwiegender Meinung dem Mieter gegenüber auch nach Aushändigung der Kaution an den Erwerber auf Rückzahlung der Kaution (vgl. Staudinger a.a.O. Rdn. 13 zu § 572 BGB; Soergel a.a.O., Rdn. 9 zu § 572 BGB; Erman a.a.O., Rdn. 5 zu § 572 BGB; Sternel a.a.O., III 237; Derleder WuM 1986, 39; a. A. Wolf-Eckert a.a.O., Rdn. 388). Zur Absicherung eines solchen Haftungsrisi-kos ist die Kaution aber nicht bestimmt, und der Vermieter hat es in der Hand, sich gegen dieses Risiko durch entsprechende Abreden mit dem Erwerber abzusichern. Zudem wird der Vermieter dann nicht weiter haften, wenn der Mieter die Weitergabe der Kaution an den Erwerber verlangt und damit in die Weitergabe einwilligt (vgl. RG JW 05, 80; RGRK, a.a.O., Rdn. 2 zu § 572 BGB). Andererseits ist im Verhältnis zum Erwerber der Vermieter ohnehin verpflichtet, die Kaution an diesen weiterzuleiten (vgl. OLG Frankfurt, NJW RR 1987, 586 m. w. N.). Dementsprechend kann der Mieter vom Vermieter auch nicht Rückzahlung der Kaution verlangen (vgl. etwa Köhler, a.a.O., Rdn. 24 zu § 46; Sternel a.a.O., III 236; Derleder WuM 1986, 39, 40). Der Mie-ter muß aber im Regelfall selbst daran interessiert sein, daß der Vermieter die Kaution an den Erwerber weiterleitet. Denn nach § 572 S. 2 BGB hat er gegenüber dem Er-werber einen Anspruch auf Rückgewähr der Kaution erst dann, wenn diesem die Kau-tion "ausgehändigt" ist, abgesehen von dem Fall, daß der Erwerber dem Vermieter gegenüber die Verpflichtung zur Rückgewähr übernommen hat. Der Mieter müßte sich sonst wegen der Rückgewähr der Kaution noch an seinen ursprünglichen Ver-mieter halten, auch wenn das Mietverhältnis zu diesem ggfs. schon seit Jahren erle-digt ist. Bei dieser Sachlage darf der Mieter davon ausgehen und etwas anders kann auch der Vermieter nicht erwarten, daß er die Weiterleitung der Kaution an den Er-werber verlangen kann.

Dies gilt indessen nur, wenn und soweit der Vermieter gegen den Mieter keine An-sprüche mehr hat, die durch die Kaution gesichert werden sollen (so die allgemeine Meinung, bezogen vorwiegend auf den Anspruch des Erwerbers gegenüber dem Vermieter auf Weiterleitung der Kaution, z. B.: OLG Frankfurt NJW RR 1987, 786; Staudinger a.a.O., Rdn. 7 zu § 572 BGB; RGRK Rdn. 1 zu § 572 BGB; Erman a.a.O., Rdn. 1 zu § 572 BGB; Soergel a.a.O., Rdn. 4 zu § 572 BGB; MünchKomm, a.a.O., Rdn. 5 zu § 572 BGB; Palandt a.a.O., Anm. 1 zu § 572 BGB; Sternel a.a.O., III, 235; Wolf/Eckert a.a.O., Rdn. 380).

Ein Anspruch des Mieters gegenüber dem Vermieter auf Auszahlung der Kaution an den Erwerber entfällt aber auch dann, wenn der Vermieter die Kaution dem Erwerber auf andere Weise "ausgehändigt" hat i. S. von § 572 S. 2 BGB oder wenn der Erwerber gegenüber dem Vermieter die Verpflichtung zur Rückgewähr der Kaution übernommen hat. Dann nämlich hat der Mieter nach § 572 S. 2 BGB gegenüber dem Erwerber einen unmittelbaren Anspruch auf Rückgewähr der Kaution, und es besteht für ihn kein berücksichtigungsfähiges Interesse auf Auszahlung der Kaution durch den Vermieter an den Erwerber. Ob und inwieweit für neue Kautionsvereinbarungen, die unter die Vorschrift des § 550 b Abs. 2 BGB und damit unter das Gebot einer konkurssicheren Anlage der Kaution fallen, etwas anderes gilt, bedarf hier keiner Erörterung und Entscheidung.