Kautionsrückzahlung bei Kettenveräußerung

Infolge einer nach Inkrafttreten von § 566 a BGB erfolgten Veräußerung vermieteten Wohnraums tritt der Erwerber auch dann in die durch die Zahlung der Kaution an den ursprünglichen Vermieter begründeten Rechte und Pflichten ein, wenn es zuvor - noch unter der Geltung des § 572 BGB a.F. - weitere Veräußerungsgeschäfte gegeben hat und die Kaution in der Kette der vorangegangenen Vermieter nicht weitergeleitet worden war (im Anschluss an Senatsurteil vom 9. März 2005 - VIII ZR 381/03, GE 2005, 733 = NZM 2005, 639 unter II 2b).

3 Die Revision hat Erfolg.

I. 4 Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt:

5 Der Kl. stehe gegen die Bekl. kein Anspruch auf Rückzahlung der an den ursprünglichen Vermieter erbrachten Kaution zu. Die Rückzahlung der Mietkaution richte sich nach § 556 a BGB und - bei einem Erwerbsvorgang vor dem 1. September 2001 - wegen des Fehlens einer Übergangsregelung nach § 572 BGB a.F.

6 § 566 a BGB setze voraus, dass der Mieter die Kaution an den Vermieter gezahlt habe. Im Verhältnis zum zweiten Vermieter der Kl. werde diese Frage durch § 572 a BGB a.F. beantwortet. Dieser sei nur im Falle der Weiterleitung der Kaution durch den ursprünglichen Vermieter zur Rückzahlung verpflichtet. Da dies nicht feststehe, fehle es an der Tatbestandsvoraussetzung des § 566 a BGB. Denn der dritte Vermieter der Kl. und die Bekl. als vierte Vermieter könnten nur in die Rechtsposition eintreten, die bereits ihr Rechtsvorgänger gehabt habe, wie sich auch aus § 566 BGB ergebe. Die Kette der Kautionsschuldner sei hier bereits beim Erwerb des zweiten Vermieters unterbrochen.

II. 7 Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kommt es nicht darauf an, ob der ursprüngliche Vermieter die Kaution bei der Veräußerung des Mietobjekts im Jahr 1993 an den ersten Erwerber weitergeleitet hat. Denn die Bekl. haben das Mietobjekt im Jahr 2005 erworben und sind deshalb nach § 566 a BGB in die durch Zahlung der Kaution an den ursprünglichen Vermieter begründeten Rechte und Pflichten eingetreten. Dies gilt unabhängig davon, ob die Kaution in der Kette der vorangegangenen Vermieter an sie weitergeleitet worden ist.

8 1. Im Ansatzpunkt zutreffend stellt das Berufungsgericht darauf ab, dass es in Art. 229 § 3 EGBGB für die Anwendung des neuen § 566 a BGB, der die frühere Regelung des § 572 BGB a.F. abgelöst hat, keine Übergangsregelung gibt. In Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs geht das Berufungsgericht ferner davon aus, dass deshalb auf Erwerbsvorgänge, die vor dem Inkrafttreten des § 566 a BGB am 1. September 2001 stattgefunden haben, noch § 572 BGB a.F. Anwendung findet. Denn anderenfalls würde das berechtigte Vertrauen eines Erwerbers, der bei Vertragsschluss entsprechend der zu diesem Zeitpunkt gültigen gesetzlichen Regelung davon ausgehen durfte, dass er nur für eine an ihn weitergeleitete Kaution einzustehen hatte, enttäuscht und der gesetzlichen Neuregelung eine unzulässige „echte" Rückwirkung beigelegt (Senatsurteil vom 9. März 2005 - VIII ZR 381/03, GE 2005, 733 = NZM 2005, 639, unter II 2 b [1]; vgl. auch BGH, Urteil vom 24. Juni 2009 - XII ZR 145/07, GE 2009, 1039 = NJW-RR 2009, 1164 Rn. 10 f.).

9 2. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts findet § 556 a BGB hier jedoch uneingeschränkt Anwendung, weil die Bekl. die an die Kl. vermietete Wohnung erst im Jahr 2005 und somit unter der Geltung des § 566 a BGB erworben haben. Dem steht auch nicht entgegen, dass einer der Rechtsvorgänger der Bekl. die Mietwohnung schon 1993, also noch unter der Geltung des § 572 BGB a.F., erworben hatte. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts setzt § 566 a BGB keine ununterbrochene „Kautionskette" in der Weise voraus, dass bei einer Folge von Veräußerungsgeschäften, die - wie hier - teils vor und teils nach der Neuregelung liegen, auch der unter der Geltung der Neuregelung erwerbende Vermieter für die Rückzahlung der dem ursprünglichen Vermieter erbrachten Kaution nur haftet, wenn auch sämtliche früheren Vermieter einer entsprechenden Haftung ausgesetzt waren.

10 Die Vorschrift des § 566 a BGB dient dem Schutz des Mieters und soll ein Auseinanderfallen von Kaution und Mietvertrag vermeiden. Dem Mieter sollen Schwierigkeiten bei der Durchsetzung der Ansprüche aus der Kaution gegenüber dem unter Umständen schon lange aus dem Mietverhältnis ausgeschiedenen Vermieter, dessen Aufenthalt dem Mieter häufig nicht bekannt sein wird, erspart werden (vgl. BR-Drucks. 439/00, abgedruckt in NZM 2001, 20, 27; BT-Drucks. 14/5663, S. 81). Dieser Schutzzweck greift auch dann ein, wenn nacheinander mehrere Veräußerungen stattgefunden haben, von denen - wie hier - eine noch vor dem Inkrafttreten des § 566 a BGB erfolgt ist. Dann haftet zwar, wie das Berufungsgericht zutreffend angenommen hat, der erste Erwerber nur unter den Voraussetzungen des § 572 BGB a.F., also wenn der Mieter die Weiterleitung der Kaution an ihn beweisen kann. Weitere Erwerber, die das Mietobjekt erst nach dem Inkrafttreten des § 566 a BGB gekauft haben, werden dadurch aber nicht begünstigt; sie haften nach § 566 a BGB und können sich weder darauf berufen, dass sie die Kaution nicht erhalten haben, noch geltend machen, dass ein früherer Veräußerer, der selbst noch unter der Geltung des § 572 BGB a.F. erworben hat, der Haftung des § 566 a BGB nicht unterlag. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts folgt aus § 566 BGB nicht, dass die Haftung der Erwerbers nicht weiter gehen kann als die des veräußernden früheren Vermieters, denn die Haftung des Erwerbers bezüglich der Kaution richtet sich nach der insoweit weitergehenden Bestimmung des § 566 a BGB.

11 Diesem Haftungsrisiko kann der Vermieter, der das Mietobjekt nach Inkrafttreten des § 566 a BGB erwirbt, dadurch begegnen, dass er bei Abschluss des Kaufvertrags dafür Sorge trägt, dass ihm entweder die Kaution ausgehändigt wird oder der Umstand, dass er dem Mieter gegenüber in jedem Fall in die Pflichten aus der Kaution eintritt, bei der Preisgestaltung berücksichtigt wird. Auch bei dem Erwerb eines vermieteten Grundstücks in der Zwangsversteigerung nach Inkrafttreten des § 566 a BGB kann der Erwerber die ihn gegenüber dem Mieter treffende Verpflichtung aus der Kaution bei der Kalkulation seines Gebotes berücksichtigen. Gesichtspunkte der (echten) Rückwirkung spielen keine Rolle, wenn das Veräußerungsgeschäft nach dem Inkrafttreten des § 566 a BGB erfolgt ist. Dass es während der Dauer des Mietverhältnisses zuvor schon unter § 572 BGB a.F. fallende Veräußerungsgeschäfte gegeben hat, die mangels Weiterleitung der Kaution an den damaligen Erwerber dessen Haftung für die Kaution nicht herbeigeführt haben, steht der Haftung eines nach der Gesetzesänderung eingetretenen Erwerbers nach § 566 a BGB somit nicht entgegen (ebenso Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 10. Aufl., § 566 a BGB Rn. 3).

Ein nach Inkrafttreten des § 566 a BGB, der die Regelungen über die Mietkaution enthält, erfolgter Eigentumserwerb verpflichtet den Erwerber des Wohnraums zur Rückzahlung der Kaution auch dann, wenn diese unter Geltung des alten Rechts nicht an den/die Erwerber weitergeleitet worden ist. Nach der alten Regelung zur Mietkaution (§ 572 BGB a. F.) musste ein Erwerber eine Mietkaution nur zurückzahlen, wenn der Veräußerer sie ihm übergeben hatte.

Die Klägerin hatte zu Beginn des Mietverhältnisses 1987 an den damaligen Eigentümer eine Kaution in Höhe von 939,57 DM gezahlt. Dieser veräußerte das Mietobjekt 1993, wobei streitig ist, ob die Kaution weitergeleitet wurde. Im Jahr 2004 erfolgte die Zwangsversteigerung; der Ersteher veräußerte das Grundstück im Jahr 2005 an die Beklagten, die sich nach Beendigung des Mietverhältnisses zur Zahlung des Kautionsbetrages für nicht verpflichtet halten.

AG Wilhelmshaven und LG Oldenburg hielten den Kautionsrückzahlungsanspruch für unbegründet, der BGH gab der Klage statt. Entgegen der Auffassung der Vorinstanzen komme es nicht darauf an, ob der zweite Vermieter 1993 die Kaution vom Vorvermieter erhalten habe. Zwar finde auf Erwerbsvorgänge vor dem 1. September 2001 noch § 572 BGB a. F. Anwendung, so dass der damalige Erwerber nur für eine an ihn tatsächlich weitergeleitete Kaution einzustehen hatte. Hier hätten die Beklagten die vermietete Wohnung aber erst im Jahr 2005 und damit unter Geltung des (neuen) § 566 a BGB erworben. Dieser setze keine ununterbrochene „Kautionskette" in der Weise voraus, dass bei mehreren, zeitlich teils vor und teils nach der Mietrechtsreform liegenden Veräußerungen eine Haftung des letzten Erwerbers nur dann in Betracht komme, wenn auch seine Vorgänger einer entsprechenden Haftung ausgesetzt waren.