Kautionsrückzahlung bei Auslaufen des gekündigten Mietverhältnisses

Der Mieter hat während des noch laufenden Mietverhältnisses auch dann noch keinen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution, wenn er bereits fristgemäß gekündigt hatte.

(Leitsatz der Redaktion)

Die sofortige Beschwerde der Bekl. ist gemäß § 9 Abs. 2 ZPO statthaft und nach § 569 ZPO zulässig. Sie ist aber unbegründet.

Das Amtsgericht hat zu Recht die Kosten, die auf den sofort anerkannten Teil der Klageforderung entfallen, der Bekl. auferlegt. Die Voraussetzungen des § 93 ZPO sind nicht erfüllt, denn die Bekl. hat Veranlassung zur Klageerhebung gegeben. Die Ausführungen des Amtsgerichts auch im Nichtabhilfebeschluss vom 22.12.2011 sind in jeder Hinsicht zutreffend. Die Kammer schließt sich dem vollumfänglich an.

Ergänzend wird ausgeführt: Eine Partei gibt Veranlassung zur Klageerhebung, wenn ihr Verhalten vor dem Prozess aus Sicht des Kl. bei vernünftiger Betrachtung hinreichenden Anlass für die Annahme bietet, er werde ohne Inanspruchnahme der Gerichte nicht zu seinem Recht kommen (BGH in ständiger Rechtsprechung, z. B. in dem von der Bekl. selbst zitierten Beschluss vom 30.5.2006 - VI ZB 64/05 m.w.N., dem im Übrigen eine gänzlich andere Fallkonstellation zugrunde lag). Es gilt weiter der Grundsatz, dass ein Schuldner, der sich in Zahlungsverzug befindet, in aller Regel Veranlassung zur Klageerhebung gibt (vgl. Zöllen Herget, ZPO, 29. Aufl., § 93 Rn. 6, Stichwort „Verzug"). Die Bekl. befand sich mit den (geminderten) Mieten für August und September 2011 unstreitig gemäß § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB In Verzug, ohne dass es einer Mahnung der Kl. bedurfte. Die Mietzahlungsansprüche der Kl. über anteilige 1273,05 € waren materiell-rechtlich auch nicht durch eine Aufrechnungserklärung der Kl. oder gar durch die Aufrechnungserklärung der Bekl. im Schreiben vom 11.9.2011 nach § 389 BGB erloschen. Die Klageforderung ging vielmehr erst nach Klagezustellung durch Zahlung des zu Unrecht einbehaltenen Betrages von 1.273,05 € gemäß § 362 BGB unter. Die Bekl. war zu keinem Zeitpunkt berechtigt, mit einem (etwaigen) Kautionsrückzahlungsanspruch aufzurechnen, weil dieser während des noch laufenden Mietverhältnisses noch gar nicht fällig geworden war. Dass die Kl. eine Aufrechnung vorgenommen habe, kann nicht festgestellt werden. Insoweit ist der Zahlungsverzug eindeutig, zumal das Schreiben der Bekl. vom 11.9.2011 der Kl. erst zugegangen sein konnte, nachdem ihre Prozessbevollmächtigten bereits die anspruchsbegründenden Schriftsätze beim Gericht eingereicht hatten.

Die Kl. hatte bei Klageeinreichung am 12.8.2011 und bei Klageerweiterung mit Schriftsatz vom 12.9.2011 hinreichenden Anlass anzunehmen, dass die Bekl. nur durch eine Zahlungsklage zur Leistung der beiden rückständigen Mieten bewegt werden konnte, denn sie hatte die Mietzahlungen nicht etwa versehentlich nicht vorgenommen, sondern sie wollte die Mieten nicht zahlen, weil sie sich eine Rechtsposition anmaßte, die sie tatsächlich nicht innehatte. Der Bekl. stand es nicht zu, in ihrem Schreiben vom 16.7.2011 der Kl. zu gestatten, die Mietkaution zu verwenden („Hinsichtlich der Kaution dürfen Sie ..."). Die Bekl. hatte insoweit nichts zu gestatten. Es ist eine verbreitete Unsitte, dass der Mieter von Gewerberaum den Sicherungscharakter der Mietkaution versucht auszuhebeln, indem er in dem bereits gekündigten Mietverhältnis die letzten Mieten nicht bezahlt, um somit faktisch selbst über die Kaution zu verfügen. Ein Vermieter muss über dieses Fehlverhalten nicht diskutieren oder in einen Briefwechsel eintreten, sondern darf, weil der Mieter nicht zahlen will, sogleich klagen. Eine Obliegenheit des Vermieters, dem Mieter juristische Belehrungen zu erteilen oder etwa den Versuch unternehmen zu müssen, ihn freundlich umzustimmen, damit er doch seine selbstverständlichen Pflichten erfüllen möge, mit deren Erfüllung er bereits in Verzug geraten war, besteht unter keinem Gesichtspunkt.

Die Kl. hatte auch keinen Anlass anzunehmen, dass die Bekl. auf eine rechtlich überflüssige Mahnung positiv reagieren würde, denn die Bekl. trägt selbst vor (allerdings gänzlich unsubstantiiert), dass die Parteien angeblich eine mündliche Vereinbarung getroffen hätten, dass die Kaution für die Mieten habe herhalten sollen. Das bedeutet, dass sie vorprozessual der Überzeugung war, nicht zahlen zu müssen und dazu rechtlich nicht verpflichtet zu sein. Es spricht nichts dafür, dass sich die Bekl. durch eine einfache Mahnung der Kl. eines Besseren besonnen hätte und die rückständige Miete für August 2011 mit den inzwischen angefallenen Verzugszinsen und die Septembermiete 2011 pünktlich entrichtet hätte. Die Kl. bestreitet eine dahin gehende Verrechnungsvereinbarung und musste sich vorgerichtlich auch nicht in eine Diskussion über den Inhalt irgendeines Gesprächs der Parteien einlassen. Die Kl. hatte die Kaution gerade nicht vorzeitig aus der Hand gegeben und eine Aufrechnung mit künftigen Mieten gerade nicht erklärt. Dazu bestand auch kein vernünftiger Anlass, weil die Mietsache bei Klageerhebung noch nicht zurückgegeben worden und über Nebenkosten noch abzurechnen war. Die Sachlage präsentierte sich für die Kl. so, dass die Bekl. die Mietzahlungen einstellte, um unberechtigterweise die Kaution zum Erlöschen zu bringen. Die Klageerhebung war nach Ablauf der kalendermäßig feststehenden Leistungszeitpunkte einschränkungslos geboten.

Das kommt in der Praxis ziemlich häufig vor: Der Mieter kündigt – mit Dreimonatsfrist – und erinnert sich, dass er ja zu Mietbeginn eine Kaution von drei Monatsmieten geleistet hat. Da liegt die Versuchung nahe, die laufenden Mietzahlungen einzustellen mit dem Argument, „ich verrechne". Doch darauf muss sich kein Vermieter einlassen, denn der Mieter hat während des laufenden Mietverhältnisses auch dann noch keinen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution, wenn er bereits fristgemäß gekündigt hatte, so das LG Berlin.

Der Vermieter klagte auf Zahlung rückständiger Mieten für August und September 2011, nachdem der Mieter ihm mit Schreiben vom 16. Juli 2011 mitgeteilt hatte, dass er sich für die Miete der Kaution bedienen dürfe. Nachdem der Mieter im Prozess die mit der Klage von 12. August 2011 geltend gemachte Mietforderung für August und die mit Klageerweiterung vom 12. September 2011 verlangte Miete für September 2011 anerkannt hatte, stritten die Parteien (nur noch) über die Kosten des Rechtsstreits, die das Amtsgericht dem Mieter auferlegte. Dagegen richtete sich dessen sofortige Beschwerde.

Die Einzelrichterin der ZK 12 des LG Berlin wies die Beschwerde zurück. Der Mieter habe zur Erhebung der Klage Anlass gegeben, weil er bei dem Vermieter durch sein Schreiben vom 16. Juli 2011 den Eindruck erweckt habe, nur durch eine Zahlungsklage seine berechtigten Mietforderungen durchsetzen zu können. Der Mieter habe den Vermieter nicht auf seine Kaution verweisen dürfen, weil er während des laufenden Mietverhältnisses auch dann noch keinen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution gehabt habe, wenn er bereits fristgemäß gekündigt habe.

Das LG weist zu Recht darauf hin, dass der aufschiebend bedingte Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution grundsätzlich erst nach Beendigung des Mietverhältnisses fällig wird, sobald der Vermieter übersehen kann, ob er zur Befriedigung seiner Ansprüche auf die Kaution zurückgreifen muss. Insoweit wird in der Regel eine sechsmonatige Abrechnungsfrist angenommen (AG Bremen, WuM 2012, 16; LG Berlin, GE 2011, 268; AG Tempelhof-Kreuzberg, GE 2010, 1547; AG Düsseldorf ZMR 2010, 122; LG Berlin GE 2000, 205). Das Sicherungsbedürfnis des Vermieters kann den Einbehalt der Kaution sogar noch nach Kündigung durch den Mieter und Räumung der Wohnung begründen, wenn das Ende des Mietverhältnisses noch im Streit steht und Mietforderungen im Raum stehen (AG Dortmund, WuM 2010, 431).