Kautionsrückzahlung

Kautionsrückzahlung; Rückgabe durch Untervermieter

Gibt der Untermieter die Mieträume nach beendetem Hauptmietverhältnis an den Hauptvermieter zurück, erfüllt er damit zugleich die gegenüber dem Untervermieter bestehende Rückgabeverpflichtung.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. hat gegen den Bekl. keinen Anspruch auf Zahlung von Mietzins in Höhe von 2.830 € gemäß § 535 Abs. 2 BGB i. V. m. dem Mietvertrag vom 1.11.2005 für die Monate Februar und März 2009. Der Anspruch ist durch Aufrechnung mit dem Anspruch auf Rückzahlung der Kaution erloschen, § 389 BGB.

1. Der Bekl. schuldete den Mietzins im Februar und März 2009 gegenüber seinem Vertragspartner, der Kl.

Das Amtsgericht ist im Ergebnis zu Recht davon ausgegangen, dass das Untermietverhältnis für den streitgegenständlichen Zeitraum nicht durch die Kündigung des Bekl. vom 6.2.2009 beendet wurde. Ein wichtiger Grund gemäß § 543 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB lag im Zeitpunkt der Kündigung nicht vor. Dem Mieter war der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache zu diesem Zeitpunkt nicht entzogen. Es bestand lediglich ein vorläufig vollstreckbarer Räumungstitel des Eigentümers gegen die Kl., nicht jedoch gegen den Bekl. Eine Gebrauchsentziehung liegt darin nicht. Dazu muss der Dritte sein Recht geltend machen, dass der Gebrauch der Mietsache durch den Mieter beeinträchtigt ist (BGH, NJW 2008, 2271; Palandt-Weidenkaff, BGB, 70. Aufl., 2011, § 536 BGB, Rdn. 29). Eine zu einem Rechtsmangel führende Beeinträchtigung der Gebrauchsgewährung liegt bei der Vermietung von Räumen zwar schon dann vor, wenn der Dritte gegen den Mieter einen ihm zustehenden Herausgabeanspruch geltend macht und Räumung verlangt (BGHZ 63, 132 [137]; NJW 1975, 44; NJW 1996, 46). Daran fehlt es hier zum Zeitpunkt der Kündigung vom 6.2.2009. Der Eigentümer hat dem Bekl. vielmehr mit Schreiben vom 15.1.2009 den Räumungstitel zur Information übersandt und einen neuen Mietvertrag angeboten. Auch fehlt es an einer entsprechenden Abhilfefrist und Abmahnung der Kl., § 543 Abs. 3 BGB. Die tatsächliche Besitzentziehung erfolgte erst im März 2009 durch Austausch der Schlösser durch den Gerichtsvollzieher.

Ebenfalls zutreffend ist das Amtsgericht von einem Anspruch auf Miete für den vollen Monat März 2009 ausgegangen. Die Kl. hat diesen Anspruch unabhängig davon, an welchem Tag des März der Gerichtsvollzieher im Auftrag des Eigentümers und ohne Kenntnis der Kl. das Schloss auswechselte und dem Bekl. die Räume weiterhin zur Nutzung zur Verfügung stellte.

Denn die Entziehung des mittelbaren Besitzes erfolgte hier nicht durch den Vermieter, sondern durch den Eigentümer. Damit hatte der Bekl. zunächst die Verpflichtung, die Besitzentziehung der Kl. gegenüber anzuzeigen und ggf. Wiedereinräumung zu verlangen.

2. Der Bekl. hatte ein Zurückbehaltungsrecht (§ 273 Abs. 1 BGB) hinsichtlich der streitgegenständlichen Mieten wegen fehlenden Nachweises der ordnungsgemäßen Anlage der in bar übergebenen Kaution in Höhe von 3.750 €.

Der Vermieter von Gewerberäumen ist auch bei Fehlen einer entsprechenden Regelung im Mietvertrag verpflichtet, eine Barkaution getrennt von seinem übrigen Vermögen anzulegen. Kommt der Vermieter dieser Verpflichtung nicht nach, so kann der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen (OLG Nürnberg MDR 2006, 1100 f.)

Dieses Zurückbehaltungsrecht wurde nochmals mit Schreiben vom 6.2.2009 geltend gemacht. Der entsprechende Vortrag erfolgte bereits erstinstanzlich durch Bezugnahme und Einreichung des Schreibens als Anlage B 3 (mit Schriftsatz vom 18.9.2009) und ist daher nicht verspätet. Selbst wenn es sich dabei um ein neues Verteidigungsmittel handelte, ist dieses jedenfalls nach § 531 Abs. 2 Nr. 1 ZPO mangels Hinweises nach § 139 ZPO zuzulassen (vgl. Zöller‑Heßler, ZPO, 27. Aufl., 2009, § 531 Rdn. 29). Angesichts des zuvor ausgeübten Zurückbehaltungsrechts war der Bekl. mit den streitgegenständlichen Mieten nicht in Verzug, so dass kein Anspruch auf Zinsen besteht. Das Zurückbehaltungsrecht des Bekl. endet jedoch jedenfalls mit Ende des Mietvertrages, hier spätestens mit dem Ende der Mietzeit gemäß § 2 Nr. 2 des Mietvertrages (15.7.2009).

3. Der Anspruch der Kl. auf Mietzins ist durch Aufrechnung mit einem Teilbetrag der Kaution in Höhe von 2.830 € erloschen, § 389 BGB Der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution ist fällig. Er ist durch das Ende des Mietvertrages und die Rückgabe der Mietsache aufschiebend bedingt (§ 158 Abs. 1 BGB; BGHZ 84, 345). Beide Bedingungen liegen hier vor. Eine Rückgabe der Mietsache ist im März 2009 erfolgt. Durch die Rückgabe der Mietsache an den Eigentümer hat der Bekl. seine Verpflichtung zur Rückgabe der Mietsache auch gegenüber der Kl. als Untervermieterin erfüllt. Der Anspruch aus § 546 Abs. 2 BGB tritt neben den des Hauptmieters aus § 546 Abs. 1 BGB. Für diese Ansprüche gilt § 428 BGB, so dass der Untermieter durch die Leistung an einen von beiden befreit wird (Palandt-Weidenkaff, a.a.O., § 546 BGB, Rdn. 21). Hauptmieter und Dritter sind dem Hauptvermieter gegenüber Gesamtschuldner, § 431 BGB (allgemeine Meinung, OLG München NJW‑RR 1989, 524; Münchener Kommentar zum BGB-Bieber, BGB, 5. Auflage 2008, § 546 Rn 23). Durch eine Herausgabe der Sache an den Hauptvermieter wird der Untermieter auch gegenüber dem Untervermieter befreit (BGH, NJW 1996, 46 ff., zitiert nach juris, Rdn. 12; Blank/Börstinghaus-Blank, Miete, 3. Auflage 2008, § 546 BGB, Rdn. 55). Gelingt es dem Untermieter später, mit dem Vermieter einen neuen Mietvertrag abzuschließen, so erlischt seine Rückgabeverpflichtung sowohl gegenüber dem Vermieter als auch gegenüber dem Hauptmieter (OLG Celle, NJW 1953, 1474; Blank/Börstinghaus-Blank, a.a.O., Rdn. 55).

Etwaige Abrechnungsfristen des Vermieters sind zwischenzeitlich abgelaufen. Der Kautionsrückzahlungsanspruch ist fällig. Es ist auch nicht ersichtlich, dass weitere Ansprüche der Kl. als Vermieterin bestehen, für die die Kaution haftet (vgl. hierzu BGHZ 141, 160, 162).

Gibt der Untermieter die Mieträume nach beendetem Hauptmietverhältnis an den Hauptvermieter zurück, erfüllt er damit zugleich die gegenüber dem Untervermieter bestehende Rückgabeverpflichtung.

Die Klägerin hatte im November 2005 Geschäftsräume an den Beklagten untervermietet. Der Beklagte hatte eine Kaution gezahlt, deren Rückzahlung nach dem Untermietvertrag „eine ordnungsgemäße Rückgabe der Mietsache" voraussetzte.

Im Juni 2008 kündigte der Eigentümer das Mietverhältnis mit der Klägerin wegen fortgesetzter unpünktlicher Mietzahlung; gleichzeitig forderte er den Beklagten auf, die Miete nunmehr an ihn zu zahlen, um eine Räumung zu vermeiden.

Mit Schreiben vom 15. Januar 2009 kündigte der Eigentümer unter Beifügung eines zwischenzeitlich gegen die Klägerin auf Räumung ergangenen Versäumnisurteils an, dass hieraus auch die Zwangsvollstreckung gegen den Beklagten betrieben werden solle; gleichzeitig bot er dem Beklagten den Abschluss eines neuen Mietvertrages an. Dieser kündigte das Untermietverhältnis mit Schreiben vom 6. Februar 2009 fristlos u. a. mit der Begründung, dass ihm wegen des ergangenen Versäumnisurteils der Mietgebrauch nicht mehr von der Klägerin, sondern vom Eigentümer gewährt werde. Der Eigentümer ließ im März 2009 die Schlösser des Mietobjekts durch den Gerichtsvollzieher austauschen, stellte sie aber dem Beklagten, der die Mieten für Februar und März nicht gezahlt hatte, zur weiteren Nutzung zur Verfügung.

Mit der Klage begehrt die Klägerin vom Beklagten Zahlung der offenen Mieten; dieser erklärt u. a. hilfsweise die Aufrechnung mit dem Kautionsrückzahlungsanspruch.

Das AG Charlottenburg hielt das Mietverhältnis aufgrund der ausgesprochenen Kündigung erst zum 31. März 2009 für beendet; der Mietanspruch sei durch die Aufrechnung nicht erloschen, weil eine ordnungsgemäße Rückgabe der Mieträume an die Klägerin nicht erfolgt und der Rückzahlungsanspruch deshalb nicht fällig sei. Das LG wies die Klage im Berufungsverfahren ab. Zwar habe die Kündigung vom 6. Februar 2009 nicht zur sofortigen Beendigung des Untermietverhältnisses führen können. Allerdings sei der Mietanspruch durch die hilfsweise erklärte Aufrechnung mit dem Kautionsrückzahlungsanspruch erloschen; mit der Rückgabe der Räume an den Eigentümer habe der Beklagte auch seine Rückgabeverpflichtung gegenüber der Klägerin erfüllt, weil insoweit Gesamtschuldnerschaft vorgelegen habe. Deshalb sei der Anspruch auf Rückzahlung fällig gewesen.