Kautionsrückzahlung

Kautionsrückzahlung; Voreigentümer; Vermieterwechsel; Erwerber

Der Mieter kann die an den Voreigentümer gezahlte Kaution nicht vom Erwerber zurückverlangen, wenn die Aushändigung durch den Verkäufer deshalb unterblieben war, weil dieser mit Ansprüchen aus Betriebskostennachzahlungen aufgerechnet hatte.

Die zulässige Berufung der Bekl. ist begründet.

Das Versäumnisurteil des Amtsgerichts Schöneberg vom 22. März 1996 war gemäß § 343 S. 1 ZPO aufrechtzuerhalten, denn die Kl. können von der Bekl. nicht Rückzahlung der von ihnen an die vormalige Vermieterin geleisteten Kaution nebst Zinsen verlangen.

Die Bekl. ist zwar gemäß § 571 BGB in den ursprünglich zwischen der Voreigentümerin und den Kl. bestehenden Mietvertrag als neue Vermieterin eingetreten. Der Erwerber eines Grundstücks ist zur Rückzahlung einer an den früheren Eigentümer gezahlten Kaution indes nur dann verpflichtet, wenn er sich hierzu gegenüber dem Veräußerer verpflichtet hat oder ihm die Kaution ausgehändigt worden ist (§ 572 Abs. 2 BGB). Keine dieser Voraussetzungen ist erfüllt.

Eine entsprechende vertragliche Verpflichtung der Bekl. haben die Kl. weder dargetan noch ist eine solche sonst ersichtlich.

Der Bekl. ist die von den Kl. an die frühere Eigentümerin gezahlte Kaution auch nicht ausgehändigt worden. Die Aufrechnung der früheren Eigentümerin mit Ansprüchen auf Betriebskostennachzahlungen mit Schreiben vom 10. Juni 1994 gegenüber dem Anspruch der Bekl. auf Übertragung der Kaution ersetzt eine Aushändigung an die Bekl. nicht. Zwar stehen einer Aushändigung auch andere Formen der Übertragung, etwa auch eine Aufrechnung, gleich. Davon zu unterscheiden ist aber die Frage, ob der frühere Vermieter insoweit überhaupt aufrechnen darf (Palandt-Putzo, BGB, 56. Aufl., § 572, Rn 4). Das ist hier nicht der Fall.

Die vom Mieter an den Vermieter geleistete Kaution ist in dessen Händen treuhandgebundenes Vermögen. Die Kautionsvereinbarung zwischen Mieter und Vermieter ist als Sicherheitsleistung des Mieters dahin auszulegen, daß die Kaution wirtschaftlich in den Bereich des Mieters gehört und entsprechend ihrer Zweckbestimmung dem Vermieter nur zur treuhänderischen Verwaltung überlassen worden ist. Die durch Eintritt in den Mietvertrag entstandene Forderung des Erwerbers auf Übertragung der Kaution dient der Fortsetzung dieses Treuhandverhältnisses und kann grundsätzlich nicht durch Aufrechnung mit beliebigen Forderungen des Veräußerers gegen den Erwerber getilgt werden, ohne den zugrunde liegenden Sicherungszweck und insbesondere den Rückzahlungsanspruch des Mieters nicht zu gefährden (OLG Düsseldorf, MDR 1993, 405; Palandt-Heinrichs, BGB, 56. Aufl., § 387, Rn 15). Der Sicherungsfunktion der Kaution widerspricht es, wenn ihr Verbleib nicht eindeutig zu verfolgen ist. Diesem Sicherungsinteresse dient vor allem auch die Verpflichtung zur getrennten Anlage der Kaution vom Vermögen des Vermieters gemäß § 550 b BGB. Diese Verpflichtung muß sich auch bei der Veräußerung fortsetzen. Dies ist bei einer Übertragung im Wege der Aufrechnung nicht ohne weiteres gewährleistet. Im übrigen müßte der Mieter gegebenenfalls darlegen und beweisen, daß die Aufrechnung des Veräußerers mit irgendwelchen Forderungen gegen den Erwerber wirksam war, obgleich er in deren Geschäftsbeziehungen regelmäßig keinen Einblick hat (LG Berlin, GE 1991, 991 m.w.N.).

Es kann dahinstehen, ob eine Verrechnung mit dem Kaufpreisanspruch zulässig ist, weil dieser mit der Eigentumsübertragung in einem engen rechtlichen und wirtschaftlichen Zusammenhang steht und insoweit die Kaution dem Erwerber durch Verringerung seiner eigenen Zahlungsverpflichtung wirtschaftlich tatsächlich zugute kommt (vgl. LG Berlin, aaO., m.w.N.). Forderungen betreffend den Ausgleich von Betriebskostennachzahlungen gehören jedenfalls nicht hierzu.

Entgegen der Auffassung der Kl. werden bei dieser Betrachtung Streitigkeiten zwischen Veräußerer und Erwerber nicht zu Lasten des Mieters ausgetragen, denn der Veräußerer haftet nach herrschender Meinung auch bei Aushändigung der Kaution an den Erwerber dem Mieter gegenüber grundsätzlich bis zur Beendigung des Mietverhältnisses weiter (Palandt-Putzo, BGB, 56. Aufl., § 572, Rn 2). Im Zweifel kann der Mieter deshalb die Rückzahlung der Kaution stets von seinem früheren Vermieter verlangen.

Bei einer Grundstücksveräußerung tritt der Erwerber in das bestehende Mietverhältnis ein; er hat auch einen Anspruch gegen den Veräußerer auf Übertragung der Kautionszahlungen der Mieter. Unterbleibt dies, aus welchem Grund auch immer, kann sich später der Mieter nur an den Veräußerer wegen der Rückzahlung wenden.

In dem vom Landgericht Berlin am 14. März 1997 entschiedenen Fall hatte der Verkäufer mit Ansprüchen gegen den Käufer aus Betriebskostennachzahlungen aufgerechnet, offenbar weil ein Übergang von Nutzungen und Lasten schon vor Eigentumsumschreibung vereinbart worden war. Zur Aushändigung der Kaution war es deshalb nicht gekommen.

Das Landgericht meinte, dann könne sich der Mieter nicht an den Erwerber halten, weil dieser eben nicht die Kaution erhalten habe. Zwar könne vielleicht eine Aufrechnung manchmal doch einer Aushändigung gleichstehen, wenn es um die Verringerung des Kaufpreisanspruches gehe. Im übrigen sei es aber dem Mieter nicht zuzumuten, sich mit den internen Geschäftsbeziehungen zwischen Verkäufer und Käufer zu befassen.