Kautionsleistung durch Sparbuchverpfändung

Kautionsleistung durch Sparbuchverpfändung; Anspruch des Erwerbers gegen Mieter auf Zustimmung oder Wiederauffüllung

1. Bei Verpfändung eines Sparbuches als Mietsicherheit ist nach Grundstücksveräußerung die Zustimmung des Mieters zur Übertragung an den Erwerber erforderlich.

2. Hat der Mieter die Zustimmung verweigert und der Voreigentümer deshalb die Freigabe der Kaution erklärt, kann der Erwerber vom Mieter Wiederauffüllung verlangen.

(Leitsätze der Redaktion)

Der Bekl. ist aufgrund Mietvertrages vom 20.6.2000 Mieter einer Wohnung der Kl., die seit dem 11.3.2008 als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen ist. Gemäß einer Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag vom 20.6.2000 hat der Bekl. eine Kaution in Höhe von 1.670 DM durch Verpfändung eines Sparbuchs an die vormalige Vermieterin geleistet. Gemäß dem Kaufvertrag mit dem Voreigentümer sollte die Kaution bei Zustimmung des Bekl. auf die Kl. übertragen werden; der Bekl. hat keine Zustimmung erteilt. Mit Schreiben vom 24.6.2008 hat die Hausverwaltung der Voreigentümerin die Freigabe der Kaution erklärt.

Die Kl. verlangt vom Bekl. Zahlung der Kaution und wendet sich mit der Berufung gegen die Abweisung der Klage.

Die Berufung ist begründet.

Die Kl. hat gegen den Bekl. aus der Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag Anspruch auf Leistung einer Kaution, §§ 535, 551 BGB.

Gemäß § 566 a BGB gehen die Rechte und Pflichten hinsichtlich der Kaution auf den Erwerber über; der Erwerber hat gegen den Voreigentümer Anspruch auf Übertragung der Kaution.

Grundsätzlich besteht keine Pflicht des Mieters, die Kaution an den Erwerber zu leisten, soweit dieser bereits an den Voreigentümer geleistet hat. Im vorliegenden Fall hat der Bekl. zugunsten des Alteigentümers ein Sparbuch verpfändet. Dennoch ist der Anspruch der Kl. als neuer Eigentümerin nicht durch Erfüllung (§ 362 BGB) erloschen, weil die Kaution nicht mehr vorhanden ist. Dem steht nicht entgegen, dass die Kaution nicht für Forderungen aus dem Mietverhältnis verbraucht worden, sondern von der Voreigentümerin an den Bekl. ausgezahlt worden ist. Darin ist kein vermieterseitiger Verzicht auf die Kaution zu sehen, weil die Freigabe nur erfolgte, nachdem der Bekl. der Übertragung der Mietsicherheit auf die Kl. trotz entsprechender Aufforderung nicht zugestimmt hatte, obwohl er zur Mitwirkung verpflichtet war. Eine Pflicht zur Mitwirkung an der Übertragung wäre bei einer Barkaution oder Bürgschaft nicht notwendig und daher nicht zu verlangen, weil diese Sicherheiten mit dem Eigentumserwerb von Gesetzes wegen übergehen, ohne dass es eines zusätzlichen Übertragungsaktes bedürfte. Auch die Rechte aus der Verpfändung des Sparbuchs sowie das Eigentum am Sparbuch gehen zwar ohne Weiteres auf den Erwerber über. Allerdings ist die nicht am Mietverhältnis beteiligte Bank, der gegenüber der Bekl. die Verpfändungserklärung nur zugunsten der Voreigentümerin abgegeben hat, nicht ohne Zustimmung des verpfändenden Bekl. zur Auszahlung des Sparguthabens an die Kl. als neue Eigentümerin verpflichtet. Damit verbleibt für die Kl. das Risiko, zu gegebener Zeit nicht ohne die Mitwirkung des Bekl. auf die Mietsicherheit zugreifen zu können, auch wenn sie das Sparbuch in Besitz hat. Nach alledem fällt es zwar nicht in die Verantwortung des Mieters, ob der Alteigentümer seiner Pflicht zur Übertragung der Kaution an den Erwerber nachkommt. Soweit die Übertragung einer persönlich für den Alteigentümer bestellten Sicherheit aber faktisch nur mit einer Mitwirkungshandlung zu bewirken ist, ist der Mieter nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) gehalten, diese Mitwirkung - hier in Form der Zustimmungserklärung - zu erbringen. Es ist treuwidrig, wenn der Bekl. sich einerseits darauf beruft, dass die Erfüllung des Kautionsanspruchs auch gegenüber dem Erwerber wirke und die freiwillige Auszahlung durch den Alteigentümer nicht zu einem Wiederaufleben geführt habe, wenn er andererseits die notwendige Mitwirkung an der Übertragung verweigert. Dient diese Mitwirkung nur der praktischen Durchführung der Übertragung des Kautionsguthabens, wäre einer entsprechenden Erklärung auch keine Entlassung des Alteigentümers aus seinen gesetzlichen Pflichten nach § 556 a BGB beizumessen, wie der Bekl. befürchtet.

Der Anspruch der Kl. auf Wiederauffüllung der Kaution ergibt sich ferner aus § 240 BGB (Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Auflage, Kap. Ill, Rn. 187; Grothe in Münchener Kommentar zum BGB, 5. Auflage, § 240 Rn. 1). Danach ist der Bekl. zur Beibringung einer neuen Mietsicherheit verpflichtet, weil die von ihm geleistete Sicherheit ohne Verschulden der Kl. unzureichend geworden ist. Zweifelsohne ist die Kaution nach der Freigabe des verpfändeten Sparbuchs durch die Voreigentümerin am 24.6.2008 entfallen und damit nach Eintritt der Kl. in das Mietverhältnis durch Eintragung im Grundbuch unzureichend geworden.

Der Wegfall der Kaution durch die Voreigentümerin beruht nicht auf einem Verschulden der Kl. In dem zwischen der Kl. und der Voreigentümerin geschlossenen Kaufvertrag ist geregelt, dass die Kaution freigegeben werden darf, wenn der Bekl. der Übertragung nicht zustimmt. Wie bereits ausgeführt, war der Bekl. gegenüber der Kl. auch verpflichtet, an der Übertragung durch Zustimmung mitzuwirken. Dem Umstand, dass die Übertragung der verpfändeten Sicherheit ohne seine Zustimmung nicht gesichert war, wurde im Kaufvertrag durch die Freigabebefugnis der Voreigentümerin Rechnung getragen. Soweit die Kl. für den Fall der verweigerten Zustimmung im Kaufvertrag mit der Freigabe durch den Voreigentümer einverstanden war und die Kaution freigegeben worden ist, liegt darin kein Verschulden der Kl. im Verhältnis zum Bekl., weil dessen pflichtwidrige Zustimmungsverweigerung Anlass zur Freigabe war.

Der Verjährungseinwand des Bekl. greift nicht durch. Grundsätzlich verjährt der vertraglich vereinbarte Anspruch auf Leistung der Mietsicherheit in drei Jahren nach Entstehen, § 195 BGB. Nachdem der Anspruch zu Mietbeginn erfüllt worden war, ist er durch die Freigabe der Kaution am 24.6.2008 zugunsten der Kl., die in alle Rechte aus dem Mietverhältnis durch Erwerb gemäß § 566 BGB eingetreten ist, wieder neu entstanden. Soweit die Kl. ihren Anspruch auf Übertragung der Kaution wegen der pflichtwidrigen Verweigerung der Mitwirkung seitens des Bekl. nicht durchsetzen konnte, ist ein neuer Anspruch auf Gewährung der vereinbarten Sicherheit entstanden. Die Verjährung hat damit erst mit Ablauf des Jahres 2008 zu laufen begonnen; die Forderung ist nicht verjährt.

Bei einer Barkaution geht im Falle der Veräußerung der Anspruch gegen den Mieter ohne Weiteres auf den Erwerber über. Wenn ein Sparbuch verpfändet wurde, muss der Mieter gegenüber der Bank seine Zustimmung zur eventuellen Auszahlung des Sparguthabens an den Erwerber erklären (a. A. Kraemer NZM 2001, 742). Das Landgericht Berlin hatte sich mit der Frage zu befassen, was passiert, wenn der Mieter seine Zustimmung verweigert und deshalb der Voreigentümer die Kautionsfreigabe erklärt hatte. Das Landgericht meint: In diesem Fall kann der Erwerber vom Mieter die Wiederauffüllung verlangen.

Der Mieter hatte eine Kaution durch Verpfändung eines Sparbuches geleistet. Im späteren Grundstückskaufvertrag hieß es, dass die Kaution bei Zustimmung des Mieters auf die Erwerberin übertragen werde. Der Mieter verweigerte die Zustimmung, woraufhin der Voreigentümer die Freigabe der Kaution erklärte. Die Erwerber verlangte Wiederauffüllung der Kaution.

Mit Urteil vom 6. Juli 2010 gab das Landgericht Berlin der Klage statt und verwies darauf, dass die Zustimmung des pfändenden Mieters zur Auszahlung des Sparguthabens gegenüber der Bank erforderlich sei. Wenn er diese Zustimmung verweigere, zu der er nach Treu und Glauben verpflichtet sei, könne er sich nicht darauf berufen, dass durch die Freigabe der Kautionsanspruch erloschen sei. Vielmehr habe die Erwerberin nach § 240 BGB einen Anspruch auf Wiederauffüllung der Kaution.