Kautionseinbehalt für Betriebskostennachforderung

Der Vermieter ist nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht berechtigt, einen Teil der Kaution für eine Betriebskostennachforderung einzubehalten, wenn er nicht innerhalb einer angemessenen Frist (hier: drei Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums) über die Betriebskosten abgerechnet hat. (

Leitsatz der Redaktion)

Mit Recht nimmt die Kl. als seinerzeitige Mieterin die Bekl. als ihre ehemaligen Vermieter auf Auszahlung des verbliebenen Guthabens aus der Kautionsabrede der Parteien in Höhe der 100 € in Anspruch, §§ 551, 667, 662, 535 BGB. Das Mietverhältnis der Parteien war mit Ablauf des Februar 2009 beendet. Nachdem die Wohnung ohne Beanstandungen zurückgegeben worden war, blieben als zu sichernde Ansprüche der Bekl. als ehemaliger Vermieter allenfalls die Nachzahlungsbeträge aus der Abrechnung der Betriebskosten für das Jahr 2009.

Solche über die Kaution zu sichernden Ansprüche aus der Abrechnung der Betriebskosten können die Bekl. hier nicht mehr geltend machen. Zu Unrecht stützen sie sich nun auf ein ihnen zustehendes Zurückbehaltungsrecht, § 273 BGB. Richtig ist zwar, dass dem Rückzahlungsanspruch des Mieters aus der Kautionsabrede ein Zurückbehaltungsrecht des Vermieters entgegengehalten werden kann, wenn der Vermieter noch mit großer Wahrscheinlichkeit Ansprüche gegen den Mieter zu erwarten hat. Solche Ansprüche können auch Nachzahlungsansprüche aus der Abrechnung der Betriebskosten sein.

Aber den Bekl. steht vorliegend ein solches Zurückbehaltungsrecht nicht mehr zu. Sie haben es versäumt, über die Betriebskosten zeitnah abzurechnen. Grundsätzlich war es den Bekl. möglich, mit Ablauf des Jahres 2009 über die Betriebskosten dieses Jahres abzurechnen.

Nach Sachlage spricht nichts dafür, dass die Bekl. nicht im Wege der rei­nen Ausgaben‑ und Einnahmen‑Rechnung abrechnen. Eine solche Ab­rechnung kann unmittelbar mit Ablauf des Wirtschaftsjahrs erstellt wer­den. In sie gehen nur die im Verlauf des Wirtschaftsjahrs verbuchten Ein­nahmen und Ausgaben ein. Mag man dem Vermieter für das Erstellen der Betriebskostenabrechnung des vorangegangenen Jahres danach zwar einige Zeit nach Ablauf des Wirtschaftsjahrs zubilligen, so ist dieser Zeit­raum spätestens mit dem Ablauf des März des Folgejahres beendet, tre­ten nicht besondere Umstände hinzu, die eine längere Abrechnungsfrist er­fordern. Hat der Vermieter nicht innerhalb dieses Zeitraums abgerechnet, gibt es keinen Anlass, ihm noch ein Zurückbehaltungsrecht an dem Rückzah­lungsanspruch des Mieters zuzugestehen. Und besondere Gründe, noch nicht über die Betriebskosten des Jahres 2009 abzurechnen oder nicht abrechnen zu können, haben die Bekl. weder vorgetragen noch an­derweit erkennen lassen.

Mit Urteil vom 18. Januar 2006 (GE 2006, 510) hatte der BGH entschieden, dass der Vermieter einen Teil der Mietkaution auch für eine Betriebskostennachforderung bis zum Ablauf der ihm zustehenden Abrechnungsfrist einbehalten darf. Ob damit die Abrechnungsfrist über die Kaution (die von der Rechtsprechung in der Regel mit sechs Monaten angesetzt wird) oder die gesetzliche Abrechnungsfrist über die Betriebskosten (ein Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraums) gemeint war, ist nicht ohne Weiteres klar. Das Amtsgericht Köpenick meint, der Vermieter dürfe die Abrechnungsfrist von einem Jahr nicht ausschöpfen.

Das Mietverhältnis war im Februar 2009 beendet. Der Vermieter behielt einen Teil der Kaution für eine Betriebskostennachforderung ein; die Mieterin klagte aber auf Rückzahlung. Bis zur mündlichen Verhandlung am 20. April 2010 hatte der Vermieter noch keine Betriebskostenabrechnung für 2009 vorgelegt.

Das Amtsgericht gab der Zahlungsklage der Mieterin statt und meinte, dem Vermieter steht kein Zurückbehaltungsrecht für Nachzahlungsansprüche aus einer zukünftigen Betriebskostenabrechnung zu. Eine solche Abrechnung müsse zeitnah nach Ablauf des Wirtschaftsjahrs erstellt werden, in der Regel spätestens mit Ablauf des März des Folgejahres, wenn nicht besondere Umstände hinzutreten, die eine längere Abrechnungsfrist erfordern. Besondere Umstände habe der Vermieter jedoch hier nicht vorgetragen.

Ähnlich wie das Amtsgericht Köpenick auch das Amtsgericht Hamburg-Barmbek (WuM 2010, 153), wo bei Schluss der mündlichen Verhandlung am 30. Oktober 2009 noch keine Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2008 erteilt worden war. Sternel (Mietrecht Rn. III. 256) meint, der Vermieter müsse in angemessener Frist über die Kaution abrechnen, wozu eine Betriebskostenabrechnung bis spätestens drei Monate nach Ablauf des Wirtschaftsjahrs (Abrechnungszeitraums) gehöre. Auch der BGH ist (wohl) der Auffassung, dass der Vermieter nicht die Abrechnungsfrist von einem Jahr nach § 556 BGB ausschöpfen darf. Zwar heißt es im Leitsatz und in Rn. 11 der Entscheidung, der Vermieter dürfe einen angemessenen Teil der Kaution bis zum Ablauf der ihm zustehenden Abrechnungsfrist einbehalten. In Rn. 13 wird dies jedoch dahin eingeschränkt, dass die Betriebskostenabrechnung in angemessener Frist erteilt werden müsse. Bis dahin sei ein Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters nicht fällig, so dass es keines Rückgriffs auf das Zurückbehaltungsrecht des § 273 BGB bedürfe. In Rn. 16 bejaht der BGH eine Betriebskostenabrechnung in angemessener Frist, wenn für das Jahr 2003 dem Mieter eine Betriebskostenabrechnung Mitte Juni 2004 übersandt wurde. Weiter heißt es dann, das Berufungsgericht habe nicht festgestellt, dass eine frühere Abrechnung der Betriebskosten für das Jahr 2003 möglich und zumutbar gewesen wäre. Diese Ausführungen wären überflüssig, wenn der Vermieter immer die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB ausschöpfen dürfte. Auch wenn der Vermieter bei Beendigung des Mietverhältnisses innerhalb einer laufenden Abrechnungsperiode nicht zu einer sofortigen Abrechnung der Betriebskosten verpflichtet ist, gilt für die Abrechnung über die Kaution etwas anderes. Hier muss der Vermieter also Umstände vortragen, die es ihm unmöglich machen, über die Betriebskosten zeitnah abzurechnen, etwa weil es sich um eine vermietete Eigentumswohnung handelt, für die eine Jahresabrechnung der WEG noch aussteht.