Kautionsauffüllungsanspruch nach Mietende

Kautionsauffüllungsanspruch nach Mietende; Verjährung des Wegnahmerechts des Mieters; Nutzungsentschädigung; Vermieterpfandrecht

1. Hat der Mieter seine vertragliche Verpflichtung zur Leistung der Kaution ganz oder anteilig nicht erfüllt oder ist diese verbraucht, steht dem Vermieter wegen seiner zu sichernden Ansprüche ein Zahlungs- bzw. Wiederauffüllungsanspruch auch noch nach Beendigung des Mietverhältnisses zu.

2. Der Vermieter hat nach Beendigung des Vertrages grundsätzlich die Wahl, ob er die Kaution einklagt oder ob er die Zahlungsansprüche selbst klageweise geltend macht. Beide Forderungen gleichzeitig einklagen kann er nicht.

3. Der Anspruch aus § 539 Abs. 2 BGB verjährt nach § 548 Abs. 2 BGB in sechs Monaten und wird weder durch eine (unberechtigte) Ausübung des Vermieterpfandrechts noch durch eine innerhalb der Sechsmonatsfrist bei Gericht eingereichte Widerklage auf Zahlung von Schadens- bzw. Aufwendungsersatz gehemmt.

4. Der infolge der eingetretenen Verjährung auf Dauer zum Besitz berechtigte Vermieter schuldet weder eine Nutzungsentschädigung noch haftet er dem Mieter auf Schadensersatz oder Bereicherungsausgleich, wenn dessen Eigentum an der zurückgelassenen Einrichtung untergeht. Darauf, ob der Vermieter sich auf die Einrede der Verjährung des Wegnahmeanspruchs berufen hat, kommt es nicht an.

Die Parteien streiten über wechselseitige Ansprüche aus einem beendeten Mietverhältnis über gewerbliche Räume (...).

Der Senat geht mit dem Landgericht davon aus, daß das Mietverhältnis der Parteien durch die fristlose Kündigung des Bekl. (...) beendet worden ist. Die Kündigung war gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB berechtigt (...). (wird ausgeführt)

Hat der Mieter seine vertragliche Verpflichtung zur Leistung der Kaution ganz oder anteilig nicht erfüllt, so kann diese Sicherung auch noch nach Beendigung des Mietverhältnisses erforderlich sein. Der Vermieter soll sich gerade wegen der nach Beendigung des Vertrages noch bestehenden Ansprüche aus der Kaution auf einfache Weise, nämlich durch Aufrechnung gegen den Rückzahlungsanspruch des Mieters, befriedigen können. Der Erfüllungsanspruch des Vermieters wirkt über die Zeit des Vertragsendes hinaus, weil der mit der Sicherheitsleistung bezweckte Schutz vor einer Insolvenz des Mieters bis zur endgültigen Abwicklung auch nach Vertragsbeendigung gewährleistet sein muß (BGH, NJW 1991, 2707; Senat, DWW 2000, 307 = GE 2000, 342 = NZM 2001, 380 = ZMR 2000, 211, 10). Solange und soweit dem Vermieter aus dem Vertrag noch Forderungen zustehen, kann er deshalb eine fällige Kaution auch noch nach Beendigung des Vertrages verlangen. Es besteht kein Rechtsgrund dafür, ihn nur deswegen, weil der Vertrag beendet ist, auf den in seinen tatsächlichen und rechtlichen Voraussetzungen häufig umstrittenen Anspruch selbst zu verweisen, während der Anspruch auf Leistung der Sicherheit in Form einer Kaution nach dem Inhalt des Vertrages keiner weiteren Begründung bedarf. Der Vermieter darf durch den Verzug des Mieters mit der Kautionszahlung nicht schlechter gestellt werden, als er gestanden hätte, wenn der Mieter seine Verpflichtung erfüllt hätte.

Gleiches gilt, wenn der Vermieter die Kaution während des laufenden Mietverhältnisses für berechtigte Ansprüche verbraucht hat und er - wie hier gemäß § 14 Abs. 4 MV - nach den vertraglichen Vereinbarungen hierzu grundsätzlich berechtigt war. Den Mieter trifft dann gemäß § 240 BGB die Pflicht, die verbrauchte Kaution auch nach Beendigung des Mietverhältnisses wieder aufzufüllen, soweit dem Vermieter noch zu sichernde Ansprüche zustehen. (...)

Schadensersatz gemäß § 281 BGB in Höhe von 11.796,08 € wegen Nichtrückgabe des Inventars kann der Bekl. nicht verlangen. Entgegen der Annahme des Landgerichts hat sich der Wegnahmeanspruch des Bekl. gemäß § 539 Abs. 2 BGB nicht gemäß § 281 Abs. 1 BGB in einen Schadensersatzanspruch umgewandelt. Nach § 281 Abs. 1 BGB kann der Gläubiger unter den Voraussetzungen des § 280 Abs. 1 BGB Schadensersatz statt der Leistung verlangen, wenn der Schuldner die fällige Leistung nicht oder nicht wie geschuldet erbringt und er dem Schuldner eine angemessene Frist zur Leistung oder Nacherfüllung bestimmt hat. Dem Vorbringen des insoweit darlegungs- und beweisbelasteten Bekl. ist nicht zu entnehmen, daß diese Voraussetzungen erfüllt sind. Eine Fristsetzung war auch nicht gemäß § 281 Abs. 2 BGB entbehrlich. Der Senat teilt nicht die Auffassung des Landgerichts, in der Berufung der Kl. auf ein - hier - tatsächlich nicht bestehendes Vermieterpfandrecht liege eine ernsthafte und endgültige Erfüllungsverweigerung. An das Vorliegen einer endgültigen und ernsthaften Erfüllungsverweigerung sind strenge Anforderungen zu stellen. Diese liegt in der Regel erst vor, wenn der Schuldner zu erkennen gegeben hat, daß er den geltend gemachten Anspruch unter keinen Umständen erfüllen werde. Hieran fehlt es. (...)

Nach der in § 16 Abs. 2 Satz 2 MV getroffenen Regelung sollte für die Kl. als Vermieterin die Möglichkeit bestehen, eine von dem Bekl. als Mieter eingebrachte Sache gegen Zahlung einer angemessenen Entschädigung zu übernehmen und damit das Wegnahmerecht der Bekl. abzulösen. Von diesem Wahlrecht hat die Kl. keinen Gebrauch gemacht, so daß der Bekl. aufgrund der getroffenen Vereinbarung i. V. mit § 539 Abs. 2 BGB lediglich berechtigt war, die von ihm eingebrachten Gegenstände zu entfernen. Der Anspruch auf Duldung der Wegnahme verjährt nach § 548 Abs. 2 BGB in sechs Monaten und ist weder durch die (unberechtigte) Ausübung des Vermieterpfandrechts noch durch die am 13. August 2003 bei Gericht eingereichte Widerklage auf Zahlung von Schadens- bzw. Aufwendungsersatz gehemmt worden. Nach der Rechtsprechung des BGH (NJW 1987, 2861; NJW 1981, 2564) schuldet der infolge der eingetretenen Verjährung auf Dauer zum Besitz berechtigte Vermieter weder eine Nutzungsentschädigung noch haftet er dem Mieter auf Schadensersatz oder Bereicherungsausgleich, wenn dessen Eigentum an der zurückgelassenen Einrichtung untergeht. Insoweit enthält § 539 Abs. 2 BGB ebenso wie die Vorgängerregelung in § 547 a BGB a. F. eine abschließende Regelung der wechselseitigen Ansprüche der Parteien. Darauf, ob der Vermieter sich auf die Einrede der Verjährung des Wegnahmeanspruchs berufen hat, kommt es nicht an (Senat, GE 2004, 813; Urteil vom 1. April 2004 - 10 U 123/03 -). (...)

Auch nach Beendigung des Mietverhältnisses hat der Vermieter die Wahl, entweder die Kaution (oder die Auffüllung der Kaution, falls noch nicht oder noch nicht ganz eingezahlt) einzuklagen oder Zahlungsansprüche gegen den Mieter selbst im Wege einer Zahlungsklage geltend zu machen. Er muß sich allerdings entscheiden: Beides parallel geht nicht.

Der Mieter kündigte das (Geschäftsraum-) Mietverhältnis, weil durch Rheinhochwasser wiederholt Wasser in den Keller der gemieteten Gaststätte eingedrungen war. Die Kündigung akzeptierte der Vermieter nicht. Er kündigte später selbst das Mietverhältnis fristlos und verlangte nun restliche Miete, Wiederauffüllung der Kaution und machte daneben auch noch entsprechende Schadensersatzansprüche geltend. Der Mieter verlangte u. a. Schadensersatz wegen Nichtrückgabe des Inventars durch den Vermieter. Beim Landgericht hatte der Mieter überwiegend Erfolg, was zur Berufung des Vermieters führte.

Das OLG Düsseldorf kam zu dem Ergebnis, daß die Kündigung des Mieters berechtigt gewesen sei. Zu den weiteren Ansprüchen des Vermieters kam der Senat zu dem Ergebnis, daß zwar ein Vermieter grundsätzlich die Kaution bzw. die Wiederauffüllung der Kaution auch noch nach Ende des Mietverhältnisses verlangen könne. Würden aber daneben auch noch die entsprechenden Schadensersatzansprüche geltend gemacht, ginge das nicht. Beide Forderungen gleichzeitig einklagen könne der Vermieter nicht, weil er bei Erfüllung der Zahlungsansprüche die Kaution sofort wieder zurückgeben müßte (§ 242 BGB).

Der Anspruch zur Widerklage aufgrund des § 539 BGB (Wegnahmerecht des Mieters für eine Einrichtung, mit der er die Mietsache versehen hat) verjähre nach § 548 Abs. 2 BGB nach sechs Monaten. Diese Verjährung werde weder durch eine (unberechtigte) Ausübung des Vermieterpfandrechts noch durch die mieterseits eingereichte Widerklage auf Zahlung von Schadensersatz bzw. Aufwendungsersatz gehemmt. Der auf Dauer infolge der eingetretenen Verjährung zum Besitz berechtigte Vermieter hafte weder auf Nutzungsentschädigung noch auf Schadensersatz oder Bereicherungsausgleich, wenn das Eigentum des Mieters an der zurückgelassenen Einrichtung untergehe.