Kautionrückzahlungsanspruch

Kautionrückzahlungsanspruch; Vermieterwechsel

1. Im Fall der Veräußerung des Grundstücks hat der Mieter gegen den Erwerber nur dann einen Anspruch auf die geleistete Kaution, wenn dem Erwerber die Kaution von dem Veräußerer ausgehändigt worden ist oder er dem Vermieter gegenüber die Verpflichtung zur Rückgewähr übernommen hat.

2. Diese Voraussetzungen sind nicht schon dann erfüllt, wenn der Veräußerer mit Forderungen gegen den Erwerber gegen dessen An-spruch auf Auszahlung der Kaution aufrechnet.

3. Dem Mieter verbleibt somit grundsätzlich nur der Anspruch gegen den Veräußerer auf Aushändigung der Kaution an den Erwerber.

Die Kaution wurde von dem Kl. an die Voreigentümer der Bekl., von denen er die Wohnung gemietet hatte, gezahlt. Die Bekl. ist durch Erwerb des Eigentums von den Vorvermietern gemäß § 571 BGB in das Mietverhältnis und die daraus folgenden Rechte und Pflichten eingetreten. Gemäß § 572 Satz 2 BGB ist der Erwerber jedoch zur Rückgewähr der Kaution nur dann verpflichtet, wenn sie ihm ausgehändigt worden ist oder er dem Vermieter gegenüber die Verpflichtung zur Rückgewähr über nommen hat. Sind diese Voraussetzungen nicht gegeben, so trifft den Er-werber hinsichtlich der Kaution keine Verpflichtung, sondern der Mieter muß sich an den Veräußerer halten.

Der Bekl. ist die Kaution weder ausgezahlt worden, noch hat sie die Ver-pflichtung zur Rückgewähr gegenüber den Voreigentümern übernommen. Die Aufrechnung der Voreigentümer mit von ihnen gegen die Bekl geltend gemachten Ansprüchen aus einer nicht näher bezeichneten Position "Rg.-Nr. 7596 SaMeCo", einer "Valutierung Zentralboden" und "Tilgung Zentralboden" sowie Zinsen und Versicherungsbeiträgen gegen die zu übertragenden Kautionen betreffend das Haus W.-Straße gemäß dem Schreiben der Voreigentümer vom 6. Oktober 1989 ist nicht als "Auszahlung" im Sin-ne von § 572 Satz 2 BGB anzusehen.

Die vom Mieter an den Vermieter geleistete Kaution ist in dessen Händen ein treuhandgebundenes Vermögen. Dieses ist einer Aufrechnung nur in beschränktem Umfang zugänglich, soweit die Gegenforderung mit ihr in ei-nem engen rechtlichen und wirtschaftlichen Zusammenhang steht (vgl. BGHZ 54, 244; Palandt/Heinrichs, a.a.O., Anm. 7 a, bb zu § 387 BGB m. w. N.). Demgemäß wird auch die Aufrechnung des Veräußerers gegen den Übertragungsanspruch der Kaution mit Gegenforderungen seinerseits gegen den Erwerber allenfalls insoweit für zulässig gehalten, als die Aufrechnung gegen den Kaufpreisanspruch erklärt wird. Dies sei einer Zahlung gleichzusetzen, da durch die Verrechnung des Kaufpreises mit der Kaution diese dem Erwerber durch die Verringerung der eigenen Zah-lungspflicht wirtschaftlich tatsächlich zugute komme (vgl. LG München II WM 1986, 320; vgl. auch OLG Düsseldorf MDR 1983, 405; AG Wedding GE 1991, 153; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl. 1988, Teil III Rdnr. 235). Ob und inwieweit die Aufrechnung mit dem Kaufpreisanspruch zulässig ist, kann vorliegend dahinstehen. Jedenfalls hält auch die Kammer die Aufrechnung mit anderen Forderungen, wie sie hier gegeben sind, für unzulässig. Der Sicherungsfunktion der Kaution widerspricht es, wenn ihr Verbleib nicht klar zu verfolgen ist. Diesem Sicherungsinteresse dient auch die Verpflichtung zur getrennten Anlage der Kaution gemäß § 550 b BGB. Die Ver pflichtung zur Trennung von dem sonstigen Vermögen muß sich auch bei Veräußerung fortsetzen, indem der Veräußerer die Kaution auch bei der Veräußerung klar von dem sonstigen Vermögen trennen muß. Allein dies kann auch nur dem Interesse des Mieters dienen, denn dieser müßte an-sonsten darlegen und notfalls beweisen, daß die Aufrechnung der Kaution gegen irgendwelche Forderungen des Veräußerers gegen den Erwerber wirksam war, obwohl er in die sonstigen Geschäftsbeziehungen des Ver äußerers gar keinen Einblick haben kann. So ist es auch hier, denn die Kl. haben nicht darlegen können, inwiefern die von den Voreigentümern in der Aufstellung vom 6. Oktober 1989 aufgeführten Forderungen gegen die Bekl. tatsächlich Bestand hatten, was die Bekl. bestritten hat. Ist demgegenüber die Aufrechenbarkeit der Kaution von vornherein eingeschränkt, verbleibt dem Mieter nur der Anspruch gegen den Veräußerer auf Aushändigung der Kaution an den Erwerber (vgl. OLG Karlsruhe GE 1989, 83).