Kaution/Weitergeltung des Altbaumietpreisrechts

Kaution/Weitergeltung des Altbaumietpreisrechts; Weitergeltung des Altbaumietpreisrechts; Altbaumietpreisrecht/Weitergeltung; Fortgeltung/Altbaumietpreisrecht; Kaution/Rückzahlung der preisrechtswidrigen auch nach Außerkrafttreten des § 29 a I. BMG; preisrechtswidrige Kaution/keine Heilung durch Inkrafttreten des GVW

Preisrechtswidrige sog. einmalige Leistungen werden durch das Inkrafttreten des ÜGA/GVWBln nicht rückwirkend geheilt.

Die Klage ist begründet. Die Bekl. ist gemäß §§ 30 I. BMG, 812 Abs. 1 Satz 1 1. Alternative BGB zur Rückzahlung der Mietkaution von 2000,-- DM nebst 106,66 DM Zinsen an die Kl. verpflichtet.

Die Zahlung der Mietsicherheit im September 1986 stellt eine nach § 29 Abs. 6 in Verbindung mit Abs. 1 des 1. BMG unzulässige Leistung dar. Die ohne Sicherheitsabrede getroffene Vereinbarung läßt sich entgegen der Auffassung der Bekl. nicht auf den gesetzlich zugelassenen Zweck reduzieren. Die Leistung einer Kaution, für die die Zweckbestimmung nicht in Übereinstimmung mit § 29 a Abs. 6 1. BMG ausdrücklich erwähnt ist, ist vielmehr vollständig unwirksam.

Ob angesichts der Schriftlichkeitsklausel des Mietvertrages eine mündlich vereinbarte Sicherheitsabrede ausreichend wäre, kann dahingestellt bleiben. Dann jedenfalls hat die Bekl. ein zulässiges Beweismittel für ihre bestrittene Behauptung nicht benannt, da sie sich auf ihr eigenes Zeugnis als Partei grundsätzlich nicht berufen kann.

Die preisrechtlich unzulässig gewesene Vereinbarung der Zahlung einer Mietkaution ist nicht durch das Inkrafttreten des Gesetzes zur dauerhaften sozialen Verbesserung der Wohnsituation in Berlin (GVW), durch das u. a. die Vorschrift des § 29 a I. BMG aufgehoben wurde, rückwirkend geheilt worden.

An die Rückwirkung gesetzlicher Vorschriften sind strenge Anforderungen zu stellen. Eine Rückwirkung kann nicht vermutet werden, wenn eine solche im Gesetz keinen Ausdruck findet (vgl. KG, MM 1984, 193). Gemäß § 5 GVW hat das Gesetz zwar rückwirkende Kraft, soweit die Heilung von Vereinbarungen über den Mietzins nach § 26 Abs. 2 des 1. BMG in Frage steht. Anerkanntermaßen fallen die sogenannten einmaligen Leistungen, die eine ausschließliche Regelung in den §§ 28, 29 und 29 a I. BMG gefunden hatten, jedoch nicht in den Anwendungsbereich des § 26 BMG (vgl. KG, a.a.O.). Aus § 5 GVW läßt sich daher nicht nur eine rückwirkende Heilung unwirksamer Kautionsvereinbarungen nicht entnehmen; im Wege des Umkehrschlusses ist vielmehr zu folgern, daß preisrechtswidrige Leistungen nach §§ 28, 29 a I. BMG durch das neue Gesetz gerade nicht geheilt sein sollen. Im übrigen hätte der Gesetzgeber anderenfalls gegen den Grundsatz der Rechtssicherheit verstoßen. Er hätte dann nämlich zu ungunsten des Mieters in einen Tatbestand eingegriffen, der rechtlich schon endgültig geregelt und abgeschlossen war. Die Rechtsposition des Mieters, der nach § 30 Abs. 3 1. BMG in Verbindung mit § 29 a Abs. 1 I. BMG schon den Anspruch auf Rückzahlung der unzulässigerweise gezahlten Kaution hatte, wäre nachträglich wieder beseitigt worden. Diese rückwirkende Beseitigung einer ihm vom Gesetz zugebilligten Mietposition wäre mit dem Grundsatz der Rechtssicherheit nicht zu vereinbaren gewesen (vgl. KG a.a.O.).

Mithin bleibt es bei dem Grundsatz, wonach eine nach § 134 BGB unwirksame Vereinbarung durch eine nachträgliche Aufhebung der Verbotsnorm nicht geheilt wird, sondern weiterhin nach dem Recht zu beurteilen ist, das zur Zeit der Entstehung des Schuldverhältnisses bestand.

Die Kl. kann daher die im September 1986 unzulässigerweise gezahlte Kaution auch heute noch zurückverlangen. Dabei ist § 30 I. BMG ungeachtet seines Außerkrafttretens am 1.1.1988 weiter anzuwenden, da es sich hier, wie dargelegt, um einen abgeschlossenen Tatbestand handelt (vgl. LG Berlin GE 1988, 465). Gemäß § 30 III 1 1. BMG i.V.m. § 246 BGB war die Kaution verzinst mit 4 % herauszugeben. ...

Anmerkung: Ebenso AG Neukölln MM 88, 216 und AG Tiergarten GE 88, 635 sowie AG Wedding MM 88, 255.