Kaution/Rückforderung einer preisrechtswidrigen

Kaution/Rückforderung einer preisrechtswidrigen; Rückforderung der Kaution/nach dem 1.1.1988; Übergangsrecht/Rückforderung einer preisrechtswidrigen Kaution; preisrechtswidrige Kaution/Rückforderung nach dem 1.1.1988; Kaution/Ansprüche nach Eigentumswechsel; Kaution/Anspruch gegen Erwerber; Eigentumswechsel/Kautionsrückzahlung

1. Die Vorschriften des I. BMG sind dann noch anzuwenden, wenn es um die Beurteilung eines Sachverhaltes aus der Zeit vor ihrem Außerkrafttreten geht.

2. Durch das Außerkrafttreten der Mietpreisvorschriften am 1.1.88 wird eine ehedem preisrechtswidrige Vereinbarung nicht wirksam.

3. § 572 BGB betrifft nur rechtswirksam vereinbarte Kautionen.

Die Klage ist zulässig und begründet. Das Amtsgericht Neukölln ist nach § 29 a ZPO ausschließlich zuständig, da der Kl. als Mieter einer Wohnung im Bezirk des Amtsgerichts Neukölln gegen seinen Vermieter einen Anspruch auf Erstattung mietpreisrechtlich nicht geschuldeter Leistungen geltend macht (vgl. Rechtsentscheid des BGH vom 11. Januar 1984 in MM 1984, 105). Dem Kl. steht gegen den Bekl. ein Anspruch aus § 29 a Abs. 1, 6 § 30 Abs. 2 BGB i.V.m. § 29 a a Abs. 6 I. BMG auf Rückzahlung der geleisteten Kaution zu.

Bei der Kautionszahlung vom 30. Mai 1985 handelte es sich um eine einmalige Leistung, die der Kl. als Mieter mit Rücksicht auf die Vermietung von preisgebundenem Altbauwohnraum aufgrund vertraglicher Verpflichtung an den Bekl. - vertreten durch die unstreitig bevollmächtigte Hausverwaltung - erbracht hat (vgl. § 29 a Abs. 1 I. BMG). Die Frage der Zulässigkeit der Kautionsvereinbarung ist nach dieser Vorschrift trotz des am 1. Januar 1988 in Kraft getretenen Gesetzes zur dauerhaften sozialen Verbesserung der Wohnsituation im Land Berlin (GVW) zu beurteilen. Denn aus den gesetzgeberischen Grundgedanken der Artikel 170, 171 EGBGB ist zu folgern, daß die Mietpreisvorschriften dann noch anzuwenden sind, wenn es um die Beurteilung eines Sachverhalts aus der Zeit vor ihrem Außerkrafttreten geht (Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, § 6 GVW, Rdn. 4). Artikel 170, 171 EGBGB sind Ausdruck des allgemeinen Rechtsgedankens, daß Inhalt und Wirkung eines Schutzverhältnisses nach dem Recht zu beurteilen sind, das zur Zeit der Verwirklichung des Entstehungsbestandes galt (Beuermann a.a.O.; Palandt-Heinrichs, BGB, 47. Aufl., EG 170, Anm. 1). Die vom Kl. geleistete Kaution war nicht nach § 29 a Abs. 6 I. BMG zulässig, da kein dort genannter beschränkter Sicherungszweck zwischen den Parteien vereinbart worden ist. Diese Vorschrift ist eine Ausnahmevorschrift und daher eng auszulegen (Landgericht Berlin MM 1983, 319). Nach § 16 Nr. 2 des Mietvertrages vom 30. Mai 1985 ist eine Beschränkung der erbrachten Kaution nur zur Sicherung von Ansprüchen aus Schäden an der Wohnung und unterlassenen Schönheitsreparaturen, zu denen der Kl. nach § 7 Nr. 4 des Mietvertrages verpflichtet ist, nicht ersichtlich. Die Kaution sollte auch nach dem Wortlaut des § 17 Nr. 4 ("... und/oder ...") zur Sicherheit für die Erfüllung aller weiteren Verpflichtungen des Mieters dienen. Mithin war die vorliegende Vertragsvereinbarung nicht durch § 29 a Abs. 6 I. BGB gedeckt, so daß die Zahlung im Zeitpunkt der Leistung preisrechtswidrig und nach § 30 Abs. 3 I. BMG, §§ 812 ff. BGB zurückzuerstatten war.

Durch das Außerkrafttreten der Mietpreisvorschriften am 1. Januar 1988 ist die Vereinbarung nicht wirksam geworden. Zum einen nicht kraft des Gesetzes gem. § 5 GVW, da dieser ausdrücklich nur die (begrenzte) Heilung von - wegen Verstoßes gegen Mietpreisvorschriften - unwirksamen Vereinbarung über den Mietzins nach § 26 Abs. 2 I. BMG anordnet. Zum anderen nicht in Anwendung des § 141 BGB, wonach ein wegen Verstoßes gegen ein Verbotsgesetz nichtiges Rechtsgeschäft der Bestätigung durch die Parteien bedarf, um bei Entfallen des Verbots gültig zu werden (Palandt-Heinrichs a.a.O., § 141, Anm. 2 a bb).

Soweit sich der Bekl. darauf beruft, daß er nicht mehr im Besitz der erhaltenen Kaution und damit im Sinne von § 818 Abs. 3 BGB entreichert sei, greift dieser Einwand nicht durch. Der Rückforderungsanspruch bezüglich einer preisrechtswidrigen Kaution richtet sich gegen den Empfänger der preisrechtswidrigen Leistung, hier also gegen den Bekl. Demgegenüber tritt der Grundstückserwerber gem. § 571 Abs. 1 BGB nur in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. Nach dem eigenen Vortrag des Bekl. wurde das Grundstück an die Rechtsnachfolgerin erst am 1. September 1986 übergeben, während der Rückforderungsanspruch des Kl. gegen den Bekl. bereits seit dem 30. Mai 1985 bestand. In diesem Zusammenhang kann sich der Bekl. nicht auf die Regelung des § 572 BGB berufen, denn diese Vorschrift betrifft ihrem Wortlaut nach ("... in die dadurch begründeten Rechte ...") nur rechtswirksam vereinbarte Sicherheitsleistungen, während hier gerade die Rückerstattung einer aufgrund einer rechtsunwirksamen Vereinbarung geleisteten Kaution begehrt wird (vgl. hierzu Landgericht Berlin MM 1985, 229).

Darüber hinaus ließe auch die Anwendung des § 572 BGB die weitere Haftung des Bekl. unberührt, denn der Veräußerer haftet neben dem Erwerber des Grundstücks bis zur Beendigung des Mietverhältnisses dem Mieter weiter (Palandt-Putzo a.a.O., § 572, Anm. 1). Schließlich konnte sich der Bekl. auch nicht auf "Entreicherung" berufen, denn die maßgebliche Vorschrift des § 30 Abs. 3 1. BGB enthält keine Verweisung auf die allgemeinen Vorschriften und sieht eine Beschränkung der Herausgabepflicht auf die Bereicherung (§ 818 Abs. 3 BGB) gerade nicht vor (Landgericht Berlin a.a.O.). Darüber hinaus ist der Bekl. bei einer wirtschaftlichen Betrachtungsweise wegen der behaupteten Weitergabe der Kaution nicht entreichert, da er die Erwerberin seinerseits auf Rückzahlung in Anspruch nehmen könnte. Schließlich ist der Rückforderungsanspruch des Kl. auch aus unerlaubter Handlung begründet. Das Mietpreisrecht ist, soweit es den Mieter begünstigt, Schutzgesetz im Sinne von § 823 Abs. 2 BGB (Palandt-Thomas a.a.O., § 823 Anm. 9 f., Stichwort: Mietpreisrecht; AG Tempelhof/Kreuzberg MM 1985, 116; LG Berlin MM 1985, 116). Die vom Kl. beauftragte Hausverwaltung, deren Kenntnisse er sich nach § 166 Abs. 1 BGB zurechnen lassen muß, hat zumindest mit bedingtem Vorsatz über die Rechtswidrigkeit ihres Tuns den unzulässigen Kautionsbetrag gefordert und erhalten. Bei einer Hausverwaltung ist mangels anderer Anhaltspunkte davon auszugehen, daß ihr zumindest die wesentlichen preisrechtlichen Bestimmungen, insbesondere hinsichtlich der Unzulässigkeit einmaliger Leistungen des Mieters, bekannt gewesen sind (vgl. Landgericht Berlin a.a.O.).