Kaution - preisrechtliche Unzulässigkeit

Kaution - preisrechtliche Unzulässigkeit; Kaution - im preisgebundenen Altbau; Rückwirkung des § 29 a Abs. 6 I. BMG

1. Die Leistung einer Mietkaution zur Sicherung entstehender Mietrückstände ist auch nach der neuen Gesetzeslage des § 29 a Abs. 6 I. BMG unzulässig.

2. Eine vor Inkrafttreten des § 29 a Abs. 6 I. BMG geleistete Kaution bleibt unzulässig.

... Die Bekl. sind gemäß §§ 30 Abs. 3 Satz 1 des I. BMG, 812 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Rückzahlung der Mietsicherheit von 724,-- DM an die Kl. verpflichtet. Die Zahlung der Mietsicherheit am 7. April 1982 stellte eine nach § 29 des I. BMG unzulässige Leistung dar. Der Betrag ist somit zurückzuerstatten und gemäß § 246 BGB mit 4 % jährlich seit dem Empfang zu verzinsen.

Ohne Erfolg wenden die Bekl. ein, daß die Kautionszahlung nach derjenigen Gesetzeslage zulässig und gerechtfertigt sei. Zutreffend ist zwar, daß nach dem neuen am 8. August 1982 in Kraft getretenen § 29 a Abs. 6 des Ersten Bundesmietengesetzes die Vereinbarung einer Sicherheitsleistung des Mieters zulässig ist. Dies darf jedoch nur zur Sicherung der Ansprüche des Vermieters aus Schäden an der Wohnung oder wegen unterlassener Schönheitsreparaturen geschehen. Andere Ansprüche des Vermieters dürfen nicht gesichert werden. Eine Mietsicherheit zur Abdeckung entstandener Mietrückstände - wie im vorliegenden Fall vereinbart - ist somit nach wie vor unzulässig. Ferner war und ist unzulässig, daß eine Kaution - wie hier - verlangt wird, bevor der Mietvertrag überhaupt abgeschlossen ist. Denn nach der genannten neuen Vorschrift braucht der Mieter die Sicherheitsleistung frühestens nach Ablauf von drei Monaten seit Beginn des Mietverhältnisses zu zahlen, er kann sogar verlangen, daß ihm der Vermieter Ratenzahlungen bis zu einem Jahr gewährt, so daß der Mieter die Kautionssumme nicht auf einmal aufbringen muß. Darüber hinaus braucht er die Mietsicherheit nicht unbedingt in barem Geld zu bezahlen, sofern er für den vereinbarten Geldbetrag eine gleichwertige andere Sicherheit erbringen kann (vgl. § 29 a Abs. 6 Satz 5).

Die Kautionsvereinbarung der Parteien ist mit Inkrafttreten des neuen § 39 a Abs. 6 des I. BMG nicht nachträglich wirksam geworden. Es wird zwar die Auffassung vertreten, daß die unwirksamen Kautionsvereinbarungen nach § 26 Abs. 2 des I. BMG mit dem jetzt gesetzlich zulässigen Inhalt wirksam geworden und vom Mieter zu erfüllen seien. Diese Auffassung ist jedoch nicht richtig. Sie mißachtet und beschneidet in allen Fällen, in denen der Mieter - wie hier - die Kaution bereits gezahlt hat,zumindest dessen Rechte hinsichtlich Fälligkeit, Ratenzahlungsmöglichkeit und Ersetzungsbefugnis der Kaution.

Die vorgenannte Auffassung ist darüber hinaus rechtlich unzutreffend. § 26 Abs. 2 des I. BMG kann unzulässige Kautionsvereinbarungen nicht heilen. Die Vorschrift betrifft nämlich nur Vereinbarungen über die "Miete". Dies sind nur Vereinbarungen über den Mietzins als die wiederkehrenden Leistungen des Mieters. Einmalige Leistungen des Mieters wie die Kaution, die "neben der Miete" erbracht werden und bei der preisrechtlich zulässigen Höhe der Miete gerade außer Betracht bleiben (vgl. § 28 des I. BMG), werden von § 26 Abs. 2 nicht erfaßt. Dies folgt aus der Gesetzessystematik. Denn im Gegensatz zu § 26 Abs. 2 des I. BMG, demzufolge eine Mietvereinbarung hinsichtlich des preisrechtswidrigen Teils des Mietzinses lediglich für die Geltungsdauer der Verbotsregelung schwebend unwirksam ist (so zutreffend Gellwitzki, Mietrechtliche Mitteilungen, 2/83, 20), erklärt § 29 a Abs. 1 des I. BMG die einmaligen Leistungen des Mieters - sofern eine Ausnahme in den nachfolgenden Absätzen der Vorschrift nicht eingreift - schlechthin für unzulässig. Die vorgenannte Auffassung verkennt somit, daß das Gesetz in den §§ 26 und 29 a gerade unterschiedliche Rechtsfolgen anordnet. Anders als die preisrechtswidrigen Vereinbarungen über den Mietzins sind deshalb unzulässige Vereinbarungen über einmalige Leistungen gemäß § 134 BGB nichtig, weil sie gegen § 29 a Abs. 1 des I. BMG verstoßen. Eine Heilung von unwirksamen Kautionsvereinbarungen sieht der neue Abs. 6 der Vorschrift nicht vor. Die Kaution ist somit von den Kl. bereicherungsrechtlich ohne Rechtsgrund geleistet worden. ...