Kaution in der Zwangsverwaltung

Kaution in der Zwangsverwaltung; Mietpool; Prozessführungsbefugnis; Rechtsnachfolge; Umfang der Beschlagnahme; Schadensersatz

1. Der Zwangsverwalter hat nach Beschlagnahme der Wohnung auch dann ein Zugriffsrecht auf die Kaution, wenn das Mietverhältnis nicht vom Vollstreckungsschuldner selbst, sondern von dessen Rechtsnachfolger (hier: Erbin) abgeschlossen wurde.

2. Der Zwangsverwalter ist berechtigt, die vom Mieter vor der Beschlagnahme an den Geschäftsführer eines Mietpools gezahlte Kaution, die dieser unberechtigt an den Mietpool weitergeleitet hat, klageweise im Wege des Schadensersatzes von dem Geschäftsführer herauszufordern. (entgegen AG Krefeld, Urt. v. 10. März 2011 - 3 C 534/10 -)

(Nichtamtliche Leitsätze)

Der Schuldner S. war Eigentümer einer Eigentumswohnung in Essen (S.-Straße 30, Einheit Nr. 15). Als Eigentümer war er der „Mietpoolgesellschaft S.-Straße 28 und 30" beigetreten, deren Geschäftsführer die Bekl. ist (§ 3 Abs. 2 des „Mietpoolvertrags").

Nach § 5 Abs. 2 des „Mietpoolvertrags" wird die Gesellschaft „durch die Kündigung (...) oder den Tod eines Gesellschafters nicht aufgelöst, sondern zwischen den übrigen Gesellschaftern und im Todesfall mit den Erben fortgesetzt. Gemäß § 6 Abs. 1 verpflichten sich die Gesellschafter, „sämtliche Mieteinkünfte (...) in die Gesellschaft einzubringen" und treten zu diesem Zweck „die Ansprüche aus bestehenden und zukünftigen Mietverhältnissen zur treuhänderischen Verwaltung an den Geschäftsführer der Gesellschaft ab und ermächtigen diesen, die Rechte und Ansprüche aus den Mietverhältnissen im eigenen Namen geltend zu machen. Die Gesellschafter verpflichten sich, die Mietverträge (...) nicht selbst abzuschließen". § 7 Abs. 2 lautet auszugsweise wie folgt: „Der Geschäftsführer ist insbesondere berechtigt und verpflichtet, (...) im eigenen Namen die fälligen Mieten einzuziehen (...). Die Mietverhältnisse sind in dem Namen des jeweiligen Wohnungseigentümers abzuschließen."

S. verstarb am 24.6.2010. Unter dem 8.2.1989 hatte S. mittels eines notariell beurkundeten Testaments R. B. zu seiner „alleinigen Erbin" bestimmt. Auf Bl. 58 f. d. GA wird Bezug genommen.

Unter dem 26.1.2011 unterzeichneten die Mieter V., G. und T. sowie ein Mitarbeiter der Bekl. einen ab dem 1.2.2011 gültigen Mietvertrag über die vorgenannte Wohnung des verstorbenen S., wobei als Vermieterin „B., R.", „vertreten durch" die Bekl. aufgeführt wird. Auf Bl. 13 ff. d. GA wird Bezug genommen. Am 28.1.2011 händigten die Mieter dem Mitarbeiter der Bekl. u. a. 680 € als Kaution gem. § 7 des Mietvertrags aus.

Aufgrund eines Beschlusses des Amtsgerichts Essen vom 18.3.2011 (185 L 011/11, s Bl. 97 d. GA) wurde der Kl. zum Zwangsverwalter des oben bezeichneten Wohnungseigentums bestellt.

Mit Schreiben vom 18.4.2011 bat der Kl. die Bekl., die Kaution bis zum 25.4.2011 auszukehren (Bl. 37 f. d. GA). Mit anwaltlichem Schreiben vom 26.8.2011 wiederholte er dieses Begehren (Bl. 40 f. d. GA).

Der Kl. beantragt, die Bekl. zu verurteilen, an ihn 680 € nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz ab dem 26.04.2011 sowie vorgerichtliche Rechtsanwaltsgebühren in Höhe von 101,40 € zu zahlen.

Die Bekl. beantragt, die Klage abzuweisen.

Sie verweist auf ein Urteil des erkennenden Gerichts vom 10.3.2011 (3 C 534/10, Bl. 68 ff. d. GA). Im Übrigen macht sie geltend, dass die Kaution der „Mietpoolgesellschaft" zugeflossen sei.

Die Klage hat im Wesentlichen Erfolg. Der Kl. kann von der Bekl. Zahlung eines Betrags in Höhe der geleisteten Kaution (680 €) nebst Zinsen gem. § 288 Abs. 1 BGB und Rechtsanwaltskosten gem. §§ 280 Abs. 1, Abs. 2, 286 BGB verlangen. Es handelt sich um einen - nicht von der Beschlagnahme umfassten - Anspruch der Erbin des S. gem. § 280 Abs. 1 BGB, zu dessen Geltendmachung der Kl. - unter Abkehr von der im Urteil vom 10.03.2011 (3 C 534/10) vertretenen Auffassung (Bl. 68 ff. d. GA) - befugt ist. Im Einzelnen:

I. 1. Die Zwangsverwaltung ist darauf gerichtet, die laufenden, aus der ordnungsgemäßen Nutzung des Grundstücks stammenden Erträge zur Befriedigung des Gläubigers einzusetzen, während dem Schuldner die Substanz des Vermögensgegenstands ungeschmälert erhalten bleibt. Zugleich soll sie den Gläubiger vor einer Wertminderung des Objekts und sonstigen Beeinträchtigungen schützen (vgl. BGH NZM 2005, 156).

2. [...]

3. a) Die mit der Zwangsverwaltung einhergehende Verpflichtung des Kl., das Grundstück ordnungsgemäß zu nutzen, beinhaltet insbesondere die Pflicht, das Grundstück bzw. das Wohnungseigentum zu vermieten.

b) Ferner hat ein Zwangsverwalter die Ansprüche, auf welche sich die Beschlagnahme erstreckt, geltend zu machen. Die Beschlagnahme des Grundstücks zum Zwecke der Zwangsverwaltung umfasst dabei - anders als die Beschlagnahme im Rahmen der Zwangsversteigerung - namentlich die Miet- und Pachtforderungen sowie die Ansprüche aus einem mit dem Eigentum an dem Grundstück verbundenen Recht auf wiederkehrende Leistungen, § 148 Abs. 1 Satz 1 ZVG i. V. m. § 21 Abs. 2 ZVG.

4. [...]

5. [...] Unter den Voraussetzungen des § 152 Abs. 2 ZVG wird der Zwangsverwalter in Ansehung der Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis wie ein Vermieter behandelt, auch wenn es sich nicht um einen Fall der Rechtsnachfolge handelt. Der Zwangsverwalter kann mithin nicht nur diejenigen Mietforderungen, die der Beschlagnahme nach §§ 1123 f. BGB unterliegen, geltend machen. Vielmehr trifft ihn auch eine mietrechtliche Haftung. Insbesondere ist er dem Mieter gegenüber verpflichtet, eine Kaution herauszugeben, und dies nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auch dann, wenn er vom Vermieter die Kaution nicht übergeben bekommen hat (NZM 2005, 596 ff.).

Die vorstehend aufgezeigten Grundsätze gelten nach Auffassung des Gerichts auch dann, wenn der Erbe des Schuldners einem Mieter die Wohnung vor der Beschlagnahme (zur Möglichkeit der Genehmigung des Vertrags im Fall der Überlassung nach Beschlagnahme vgl. OLG Hamm BeckRS 1993, 30981469) überlassen hat. Dies ist vorliegend der Fall, da das Mietverhältnis bereits zum 1.2.2011 begann (Bl. 14 d. GA), während die Zwangsverwaltung erst am 18.3.2011 angeordnet wurde. Soweit in dem Mietvertrag der Name „B., R." aufgeführt wird, ist zwischen den Parteien unstreitig, dass ein bloßer Schreibfehler vorliegt. Der Anwendung des § 152 Abs. 2 ZVG steht auch BGH NJW 1986, 2438, 2440 nicht entgegen. Soweit dort davon die Rede ist, dass § 152 Abs. 2 ZVG nur bei einer Vermietung durch den Vollstreckungsschuldner gilt, schließt dies nicht aus, die vorgenannte Vorschrift bei einer Vermietung durch den Erben als Rechtsnachfolger des Schuldners heranzuziehen. [...]

6. Im Übrigen hat der Bundesgerichtshof angenommen, dass der Zwangsverwalter befugt ist, von dem Schuldner die Überlassung einer vor der Beschlagnahme von einem Mieter des Objekts geleisteten Mietkaution zu verlangen (vgl. NZM 2006, 71, 72). [...]

bb) Vorliegend stellt sich indessen - noch weitergehend - die Frage, ob ein Zwangsverwalter auch berechtigt ist, gegenüber einem Dritten, der für den Schuldner oder dessen Erben die Vermietung des nunmehr der Zwangsverwaltung unterliegenden Objekts veranlasst und in diesem Zuge die Kaution entgegengenommen hat, Ansprüche geltend zu machen.

cc) Nach Auffassung des Gerichts ist dem Anordnungsbeschluss die Rechtswirkung zuzusprechen, dass der Zwangsverwalter „ohne Weiteres" solche Ansprüche des Schuldners geltend machen kann, die sich als Fortsetzung des Anspruchs auf Überlassung der Kaution darstellen, weil sich der Schuldner eines Dritten beim Einzug der Kaution bedient hat. Hierfür spricht ein dringendes Bedürfnis. Der Zwangsverwalter ist verpflichtet, dem Mieter nach Abschluss des Mietverhältnisses die Kaution zurückzuzahlen und dies, wie aufgezeigt, auch dann, wenn er die Kaution vom Schuldner nicht erhalten hat. Außerdem trifft ihn im Rahmen des § 551 BGB die Pflicht zur ordnungsgemäßen Anlage (vgl. zur erstmaligen Mietkautionsanlagepflicht BGH NZI 2009, 622 f.). Die Durchsetzung des in diesem Rechtsstreit geltend gemachten Rechts dient also dazu, eine Schmälerung der nach § 155 ZVG zu verteilenden Nutzungen abzuwenden.

[...]

Der hier vertretene Grundsatz läuft ferner nicht auf eine Umgehung des Grundsatzes hinaus, dass der Zwangsverwalter nicht befugt ist, aufgrund des Anordnungsbeschlusses in Verbindung mit der Ermächtigung zur Besitzergreifung die Zwangsvollstreckung wegen eines Geldbetrags in Höhe der Kaution gegenüber dem Schuldner die Zwangsvollstreckung zu betreiben (vgl. BGH NZM 2006, 71, 72). Soweit der Bundesgerichtshof a. a. O. eine entsprechende Befugnis verneint, folgt dies lediglich aus dem Wortlaut des § 150 Abs. 2 ZVG. Nicht ersichtlich ist indessen, dass die Notwendigkeit gesehen wurde, stets und ausnahmslos erst ein Erkenntnisverfahren gegen den Schuldner zu führen, in welchem dieser etwa auf Abtretung einer gegen einen Dritten (z. B. ein Kreditinstitut) gerichteten Forderung auf Auszahlung der bei diesem angelegten Kaution in Anspruch zu nehmen wäre. Dies ergibt sich bereits daraus, dass der Schuldner ohnehin zur Überlassung der Kaution verpflichtet ist und - wie aufgezeigt - gleichsam selbstverständlich vorausgesetzt wird, dass das Vorgehen gem. § 150 Abs. 2 ZVG i. V. m. §§ 883 ff. ZPO den „Zugriff" auf die Kaution sicherstellen soll. Jene „Zugriffsmöglichkeit" rechtfertigt sich wiederum daraus, dass die Kaution vom Schuldner treuhänderisch zu halten war. [...] Dem Grundsatz der Formalisierung der Zwangsvollstreckung wird bereits dann Rechnung getragen, wenn sich der Anspruch gegen den Dritten als bloße Fortsetzung des ursprünglichen (gegen den Mieter gerichteten) Anspruchs auf Überlassung der Kaution darstellt, weil sich der Schuldner eines Dritten zur Anlage oder Verwaltung der Kaution bedient hat. Es macht bei wertender Betrachtung für die Gläubiger des Schuldners, dessen Interessen der Zwangsverwalter wahrzunehmen hat, keinen Unterschied, ob der Schuldner selbst (ggf. über § 164 Abs. 1 Satz 1 BGB) einen Anspruch gegen Dritte (z. B. Kreditinstitut) auf Auszahlung des Kautionsguthabens begründet, ein Dritter (etwa eine Verwaltungsgesellschaft) seinerseits im eigenen Namen - mithin wiederum treuhänderisch - für eine Anlage bei einem Kreditinstitut gesorgt, eine Anlage unterlassen oder die Kaution verbraucht hat. In allen Fällen dient die Geltendmachung des Anspruchs (auf Auszahlung des Guthabens, Herausgabe eines etwaigen treuhänderisch gehaltenen Anspruchs auf Auszahlung des Guthabens oder Zahlung eines Betrags in Höhe der nicht angelegten Kaution) lediglich der Verhinderung einer Schmälerung der Nutzungen. Die hier bejahte Befugnis des Kl. stellt sich nach alledem lediglich als Kehrseite und Konsequenz der Rechtsprechung zur Kautionsrückzahlungspflicht des Zwangsverwalters dar. Nichts anderes gilt, wenn - wie vorliegend - die Vermietung durch den Erben des Schuldners erfolgt ist. Dem in Anspruch genommenen Dritten erwächst schließlich kein Nachteil. Da der Zwangsverwalter lediglich einen nicht beschlagnahmten Anspruch gegen den Dritten geltend macht, können ihm ohne weiteres Einwendungen aus dem jeweiligen Vertragsverhältnis entgegengehalten werden. So stünde es insbesondere einem Kreditinstitut frei, sich auf eine Kündigungsfrist zu berufen, mag sie auch § 551 Abs. 3 BGB nicht entsprechen.

8. a) Ist die Prozessführungsbefugnis des Kl. damit zu bejahen, so kann er allerdings keinen Anspruch aus § 816 Abs. 2 BGB geltend machen. Die Bekl. war aus Sicht der Mieter bereits nicht Empfängerin einer Leistung. Insoweit wird auf AG Zossen, Teilurteil v. 22.12.2009 - 7 C 212/09 und AG Bremen, Urt. v. 23.10.2007 - 4 C 206/07, jeweils zitiert bei juris, Bezug genommen.

b) Allerdings kann der Kl. nach Auffassung des Gerichts einen Anspruch der Erbin des S. aus § 280 Abs. 1 BGB geltend machen.

aa) Zwischen der Erbin des S. und der Bekl. bestand im Zeitpunkt des Einzugs der Kaution ein Schuldverhältnis. Aufgrund der testamentarischen Erbeinsetzung und § 5 Abs. 2 des „Mietpoolvertrags" ist die Erbin des S. Gesellschafterin der „Mietpoolgesellschaft" geworden. Die entsprechende gesellschaftsvertragliche Bestimmung hat die Gesellschafterstellung vererblich gestellt. Kraft des Erbfalls ist es zu einem unmittelbaren Erwerb gekommen (vgl. BGH NJW 1977, 1339 ff.). Der - auch unter Beachtung des RBerG noch zu billigende (vgl. KG BeckRS 2002, 30287514) - „Mietpoolvertrag" zeichnet sich im Übrigen dadurch aus, dass die Vermietung im Namen des jeweiligen Eigentümers erfolgt (§ 7 Abs. 2). Mietvertragspartei soll im Außenverhältnis ausschließlich der jeweilige Eigentümer sein, welcher wiederum der Bekl. - und nicht der „Mietpoolgesellschaft S.-Straße 28 und 30" - nach Maßgabe von § 3 Abs. 3 und § 6 Abs. 1 des „Mietpoolvertrags" die Ansprüche aus den Mietverhältnissen treuhänderisch abgetreten hat. Die Rechtsbeziehungen der Bekl. zu den einzelnen Eigentümern bzw. Gesellschaftern einschließlich der Erbin des S. erschöpfen sich hiernach nicht in einer gewöhnlichen gesellschaftsvertraglichen Verbindung. Vielmehr bedient sich der jeweilige Eigentümer bzw. Gesellschafter bei der Vermietung im Außenverhältnis der Bekl. als Treuhänderin. Entsprechend ist auch im vorliegenden Fall verfahren worden. Soweit die Bekl. geltend macht, lediglich als Vertreterin der „Mietpoolgesellschaft" gehandelt zu haben, ist dies dem Mietvertrag vom 26.1.2011 ist nicht zu entnehmen.

bb) Die Bekl. hat eine Pflicht aus dem vorgenannten Schuldverhältnis verletzt. Sie hat vorgetragen, die vereinnahmte Kaution an die „Mietpoolgesellschaft" weitergeleitet zu haben. Aus diesem Vorbringen, was sich der Kl. hilfsweise zu Eigen gemacht hat, ergibt sich eine Pflichtverletzung. Zwar sind die Gesellschafter nach § 6 Abs. 1 des „Mietpoolvertrags" verpflichtet, sämtliche „Mieteinkünfte" in die Gesellschaft einzubringen. [...] Nach Auffassung des Gerichts fällt die von einem Mieter geleistete Kaution allerdings weder unter den Begriff der „Mieteinkünfte", noch handelt es sich um „Geld, das der Gesellschaft zusteht". Vielmehr stellt die Kaution einen Vermögenswert dar, der dem Mieter zuzuordnen ist und vom Vermieter für diesen treuhänderisch zu halten ist, um etwaige eigene Ansprüche - welche dann der Erzielung von Einkünften gem. § 535 BGB dienen - zu sichern. Im Übrigen hat der einzelne Vermieter ein evidentes und allein wegen § 266 StGB dringendes Interesse daran, dass die Kaution unter Offenlegung des Sicherungszwecks gem. § 551 Abs. 3 BGB angelegt wird. Vor diesem Hintergrund lässt sich nach Auffassung des Gerichts aus dem „Mietpoolvertrag" in Ermangelung einer ausdrücklich anderslautenden Regelung keine Befugnis der Bekl. ableiten, den geleisteten Kautionsbetrag an die „Mietpoolgesellschaft" weiterzuleiten. Schließlich hat sich die Bekl. auch nicht exkulpiert, § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB.

cc) Rechtsfolge ist, dass die Bekl. verpflichtet ist, die Erbin des S. so zu stellen, als hätte sie keine Pflicht verletzt, § 249 BGB. Bei pflichtgemäßem Handeln hätte die Bekl. im Zweifel für eine Anlage der Kaution in Höhe von 680 € gem. § 551 Abs. 3 BGB im Namen der Erbin des S. sorgen, jedenfalls aber deren Weiterleitung unterlassen müssen.

c) Nach alledem kann dahinstehen, ob sich auch ein Anspruch aus § 812 Abs. 1 Satz 2 1. Fall BGB ergeben könnte.

Hat der Mieter vor Beschlagnahme der Mietsache die Kaution nicht an den Vermieter, sondern an den Geschäftsführer eines Mietpools geleistet, und leitet dieser die Kaution vertragswidrig an den Mietpool weiter, hat der Vermieter einen Schadensersatzanspruch gegen den Geschäftsführer des Mietpools in Höhe der Kaution, welchen der Zwangsverwalter gerichtlich geltend machen kann (entgegen AG Krefeld, Urt. v. 10.3.2011 - 3 C 534/10). Dies gilt auch dann, wenn der Mietvertrag nicht vom Vollstreckungsschuldner, sondern von dessen Rechtsnachfolger (hier: Erbin) abgeschlossen wurde.

Ein Vollstreckungsschuldner war Eigentümer einer Eigentumswohnung und als solcher Mitglied eines Mietpools. Nach den Vertragsbestimmungen des Mietpools waren die Gesellschafter u. a. verpflichtet, sämtliche Mieteinkünfte in die Gesellschaft einzubringen und traten zu diesem Zweck dem Geschäftsführer die Ansprüche aus den Mietverhältnissen zur treuhänderischen Verwaltung ab, der zudem berechtigt war, die fälligen Mieten einzuziehen; nach dem Tod eines Gesellschafters sollte die Mietpoolgesellschaft mit dessen Erben fortgesetzt werden. Der Vollstreckungsschuldner starb im Jahr 2010 und hinterließ sein Vermögen einer Alleinerbin. Im Januar 2011 schloss der Geschäftsführer des Mietpools im Namen der Erbin einen neuen Mietvertrag über die Eigentumswohnung ab; die Mieter händigten dem Geschäftsführer eine Mietkaution in Höhe von 680 € aus. Etwas später, im März 2011, wird ein Zwangsverwalter für die Eigentumswohnung bestellt. Dieser verlangt - zuletzt klageweise - vom Geschäftsführer die Herausgabe der Kaution. Der Geschäftsführer verweist darauf, dass Vermieter die Erbin und nicht der (verstorbene) Vollstreckungsschuldner ist; zudem sei die Kaution der Mietpoolgesellschaft zugeflossen.

Das Amtsgericht Krefeld gab der Klage statt und verurteilte den Geschäftsführer des Mietpools zur Zahlung auf Schadensersatz gem. § 280 Abs. 1 BGB. Die Prozessführungsbefugnis ergebe sich aus folgendem: Gemäß § 152 Abs. 2 ZVG sei der Zwangsverwalter an Mietverträge des Vollstreckungsschuldners gebunden, wenn die Mietsache dem Mieter vor der Beschlagnahme überlassen wurde. Zwar habe vorliegend nicht der Vollstreckungsschuldner selbst, sondern seine Erbin die Wohnung vermietet. Jedoch sei § 152 Abs. 2 ZVG auch dann heranzuziehen, wenn die Vermietung durch den Erben erfolgt, weil dieser Rechtsnachfolger des Schuldners sei und die Wohnung vor der Beschlagnahme vermietet hat.

Nach dem Urteil des BGH V ZB 6/05 (GE 2005, 857) sei der Zwangsverwalter befugt, vom Vollstreckungsschuldner eine vor der Beschlagnahme von einem Mieter geleistete Kaution herauszuverlangen, obgleich diese nicht von der Beschlagnahme umfasst sei. Offen sei, ob der Zwangsverwalter auch gegenüber Dritten die Herausgabe der Kaution fordern kann. Das Amtsgericht bejaht dies, weil hierfür ein dringendes Bedürfnis bestünde: Der Zwangsverwalter sei nach dem Urteil des BGH vom 9. März 2005 (VIII ZR 330/03 - GE 2005, 858) verpflichtet, dem Mieter nach Mietvertragsende die Kaution zurückzuzahlen, unabhängig davon, ob er sie vom Schuldner erhalten hat; Gleiches gelte für die Pflicht zur ordnungsgemäßen Anlage der Kaution (BGH, VIII ZR 336/08, GE 2009, 1424). Die hier bejahte Befugnis des Zwangsverwalters stelle sich daher lediglich als Kehrseite und Konsequenz dieser Rechtsprechung dar. Da der Zwangsverwalter lediglich einen nicht beschlagnahmten Anspruch gegen den Dritten geltend macht, könnte dieser ihm ohnehin Einwendungen aus dem jeweiligen Vertragsverhältnis entgegenhalten.

Der Zwangsverwalter könne vorliegend den Anspruch der Erbin aus § 280 Abs. 1 BGB geltend machen. Sie sei aufgrund des Mietpoolvertrags mit dem Tod des Vollstreckungsschuldners Gesellschafterin geworden. Der Geschäftsführer habe durch die Weiterleitung der vereinnahmten Kaution an die Mietpoolgesellschaft eine Pflicht verletzt, weil es sich hierbei nicht um Mieteinkünfte gehandelt habe. Daher habe er die Erbin so zu stellen, als hätte er die Kaution ordnungsgemäß gem. § 551 Abs. 3 BGB im Namen der Erbin angelegt bzw. an sie herausgegeben und nicht an den Mietpool weitergeleitet.

Dass das Amtsgericht Krefeld § 152 Abs. 2 ZVG anwendet, obwohl der Mietvertrag nicht vom Vollstreckungsschuldner selbst abgeschlossen wurde, erscheint im Hinblick auf § 1922 BGB vertretbar. Recht gewagt ist jedoch die Annahme, der Zwangsverwalter dürfe auch Schadensersatzansprüche des Schuldners gegen Dritte wegen nicht ordnungsgemäß angelegter Kaution geltend machen. Grundsätzlich umfasst die Beschlagnahme durch Anordnung der Zwangsverwaltung nur die Forderungen aus dem Mietverhältnis, also im Wesentlichen Miet- oder Pachtforderungen. Die Gläubiger des Eigentümers haben keinen Anspruch darauf, sich aus schuldfremdem Vermögen zu befriedigen (BGH, IX ZR 119/04). Die Zwangsverwaltung begründet nicht die Befugnis zur Geltendmachung persönlicher Ansprüche des Schuldners. Zwar hat der BGH in einigen wenigen Fällen die Befugnis des Verwalters bejaht, auch nicht beschlagnahmte Ansprüche geltend zu machen. Diese betrafen jedoch nur Ansprüche gegen den (rechtsgrundlosen) Besitzer des Grundstücks auf Zahlung von Nutzungsentschädigung (BGH, XII ZR 16/00, GE 2003, 1424) oder gegen den Schuldner selbst auf Herausgabe der Kaution (V ZB 6/05, GE 2005, 857). Abgelehnt hat der BGH die Befugnis des Zwangsverwalters, auf Untermieten zuzugreifen (es sei denn, das Hauptmietverhältnis ist nichtig, vgl. BGH V ZR 294/03) und ebenfalls abgelehnt den Zugriff auf Schadensersatzansprüche gegen Eigentümer selbst wegen schuldhaft nicht gezogener Nutzungen (BGH, IX ZR 119/04).

Richtig wäre es wohl gewesen, wenn hier der Zwangsverwalter den Schuldner (Erbin) auf Herausgabe der Kaution in Anspruch genommen hätte, weil die Leistung des Mieters an den Geschäftsführer des Mietpools ihm zuzuordnen ist (gleich der Leistung an eine Hausverwaltung). Im Rahmen der Zwangsvollstreckung hätte sich der Zwangsverwalter sodann den Anspruch der Erbin gegen die Mietpoolgesellschaft oder gegen deren Geschäftsführer pfänden und überweisen lassen können (§ 829 ZPO). Alternativ hätte der Zwangsverwalter gegen den Schuldner auf Abtretung der Schadensersatzforderung klagen können.