Kaution im Sozialen Wohnungsbau

Kaution im Sozialen Wohnungsbau; Kaution/Sozialer Wohnungsbau; Sozialer Wohnungsbau/Kaution; Sicherheitsleistung/Sozialer Wohnungsbau; Unwirksamkeit von Kaution/Sozialer Wohnungsbau; Sicherungszweck/Angabe bei Kautionsvereinbarung

Vereinbaren die Mietvertragsparteien entgegen der Vorschrift des § 9 Abs. 5 Satz 1 WoBindG, daß eine vom Mieter erbrachte Sicherheitsleistung zur Sicherung von Ansprüchen dienen soll, die nicht im Gesetz genannt sind, so ist diese Vereinbarung insgesamt unzulässig.

Die zulässige Klage ist begründet.

Der Kl. steht die von ihr geltend gemachte Forderung auf Rückzahlung der an die Bekl. geleistete Kaution gemäß § 9 Abs. 7 Wohnungsbindungsgesetz (WoBindG) zu, denn sie hat die Kautionszahlung aufgrund einer gemäß § 9 Abs. 1 und 5 WoBindG unwirksamen Vereinbarung erbracht.

Daß die Kl. die Leistung in wirtschaftlichem Zusammenhang mit der Überlassung der Wohnung erbracht hat, bedarf keiner näheren Erörterung.

Gemäß § 9 Abs. 1 WoBindG ist eine Vereinbarung, nach der der Mieter mit Rücksicht auf die Überlassung von Wohnraum eine einmalige Leistung zu erbringen hat, grundsätzlich unwirksam, es sei denn, die Leistung ist nach den Absätzen 2 bis 6 der vorgenannten Vorschrift zugelassen.

Die von den Parteien vereinbarte und der Zahlung der Kaution zugrundeliegende Abrede in § 3 Ziffer 14 der "Sonstigen Vereinbarungen" wird von diesen Ausnahmevorschriften nicht gedeckt.

Zwar sieht Abs. 5 vor, daß eine Sicherheitsleistung des Mieters insoweit zulässig ist, als Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter wegen Schäden an der Wohnung oder unterlassenen Schönheitsreparaturen gesichert werden sollen. Über diesen Sicherungszweck geht die hier der Kautionszahlung zugrundeliegende Zweckvereinbarungen zwischen den Parteien aber hinaus, denn die Kaution sollte ausdrücklich auch Ansprüche der Kl. aus jährlichen Abrechnungen sichern. Damit liegt eine nach § 9 Abs. 1 WoBindG unzulässige Vereinbarung vor.

Die Auffassung der Bekl., die Vereinbarung ließe sich mit dem Inhalt aufrechterhalten, daß die gezahlte Kaution ausschließlich zur Sicherung von Schadensersatzansprüchen der Kl. wegen Schäden an der Wohnung und unterlassenen Schönheitsreparaturen dient, vermag sich das Gericht nicht anzuschließen. Diese Argumentation, mit der sich im übrigen jede zu weit gefaßte Kautionsabrede aufrechterhalten ließe, wird dem grundsätzlichen Verbot von einmaligen Leistungen in Zusammenhang mit der Wohnungsüberlassung gemäß § 9 Abs. 1 WoBindG nicht gerecht. Nach der generellen Regelung des Absatzes 1 sind auch Vereinbarungen über Sicherheitsleistungen des Mieters generell unzulässig, es sei denn, es ist der gesetzlich begrenzte ausnahmsweise zulässige Sicherungszweck nach Abs. 5 der vorgenannten Vorschrift gegeben. Nur in diesem Fall soll die Vereinbarung über eine Sicherheitsleistung wirksam sein. Ist er nicht gegeben, verbleibt es bei der grundsätzlichen Unwirksamkeit der Klausel nach Abs. 1.

Anmerkung: Ebenso AG Charlottenburg vom 10.7.87 - 21 C 49/87 A -, bestätigt durch LG Berlin vom 11.2.88 - 61 S 309/87 -.