Kaution

Kaution; Mietkaution; Zurückbehaltungsrecht; Zwangsverwalter; Zwangsverwaltung

1. Der Mieter hat gegenüber dem Vermieter ein Zurückbehaltungsrecht am Mietzins, bis der Nachweis über die gesetzeskonforme Anlage der Kaution erbracht ist.

2. Das Zurückbehaltungsrecht kann jedoch nicht gegenüber dem Zwangsverwalter geltend gemacht werden.

... Zwischen den Parteien ist mittlerweile unstreitig, daß der Bekl. Ende 1986 seinem damaligen Vermieter, dem Zeugen F., eine Kaution in Höhe von 1.250 DM gezahlt hat. Weiterhin ist unstreitig, daß der Bekl. keine Klarheit darüber hatte, ob die Kaution in einer dem Gesetz (§ 550 b BGB) entsprechenden Weise angelegt worden ist. In einem solchen Fall hat der Mieter einen Anspruch darauf, daß der Vermieter nachweist, daß die Kaution vom Vermietervermögen getrennt angelegt ist (LG Kiel WM 1988, 266; AG Braunschweig WM 1989, 17). Einen solchen Anspruch hat der Bekl. mit Schriftsatz v. 14.6.1988 geltend gemacht.

Wird - wie hier - dieser Anspruch nicht erfüllt, so kann der Mieter die Zahlung des Mietzinses verweigern, bis der Nachweis über die gesetzeskonforme Anlage der Kaution erbracht ist (§ 273 Abs. 1 BGB). Die Zweckbestimmung der Kaution steht dem nicht entgegen (a. A. AG Norderstedt WM 1987, 316). Ein Vermieter, der die Kaution in gesetzeskonformer Weise angelegt hat, kann den Nachweis ohne weiteres erbringen; sein Interesse wird durch die Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts nicht tangiert. Hat der Vermieter dagegen die Kaution nicht in gesetzeskonformer Weise angelegt, so verdient sein Interesse am Erhalt der Sicherheit auch keinen Schutz.

2. Die Parteien streiten vorliegend um die Frage, ob das Zurückbehaltungsrecht auch gegenüber dem Zwangsverwalter geltend gemacht werden kann. Diese Frage ist nach Ansicht der Kammer zu verneinen:

a) In Rechtsprechung und Literatur ist umstritten, ob die Rechte und Pflichten aus der Kautionsvereinbarung auch dem Zwangsverwalter gegenüber wirksam sind.

aa) Nach einer Ansicht bleibt der Vermieter auch im Falle der Anordnung der Zwangsverwaltung zur Rückzahlung der Kaution verpflichtet. Den Zwangsverwalter kann der Mieter nur in Anspruch nehmen, wenn dieser die Kaution erhalten hat; diese Rechtsfolge soll sich aus § 572 Satz 2 BGB ergeben (Zeller/Stöher, ZVG, 13. Aufl., Anm. 9.13 m. w. N.). Folgt man dieser Rechtsansicht, so hat der Mieter gegen den Zwangsverwalter nur dann einen Anspruch auf gesetzeskonforme Anlage, wenn der Zwangsverwalter die Kaution erhalten hat; nur in diesem Falle kann der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen.

bb) Nach anderer Ansicht folgt aus § 152 Abs. 2 ZVG, daß der Mietvertrag gegenüber dem Zwangsverwalter im vollen Umfang wirksam ist. Dies gilt auch bezüglich der Kautionsvereinbarung, die als Teil des Mietvertrages angesehen werden muß. Die Vorschrift des § 572 Satz 2 BGB ist nach dieser Ansicht weder unmittelbar noch analog anwendbar, mit der Folge, daß der Zwangsverwalter auch dann zur Rückzahlung der Kaution verpflichtet ist, wenn er sie nicht erhalten hat (Emmerich/Sonnenschein, Mietrecht, § 572 BGB Rn. 16; Sternel, Mietrecht, III 239; a. A. Voelskow-Münchener Kommentar, § 572 BGB Rn. 9). Folgt man dieser Ansicht, so muß der Zwangsverwalter nach Anordnung der Zwangsverwaltung nicht nur die Mietsache, sondern auch die Kaution in Besitz nehmen und ggf. für eine gesetzeskonforme Anlage sorgen.

cc) Auch nach dieser Ansicht kann der Mieter die gesetzeskonforme Anlage in Fällen der vorliegenden Art nicht durch die Ausübung eines Zurückbehaltungsrechts erzwingen. Das Zurückbehaltungsrecht ist ausgeschlossen, weil es im Ergebnis einer unzulässigen Aufrechnung gleichkäme. Das Zurückbehaltungsrecht betrifft eine Mietforderung, über die der Vermieter dem Hypothekengläubiger gegenüber nicht verfügen kann, weil sie sich auf eine spätere Zeit als den zur Zeit der Beschlagnahme (Anordnung der Zwangsverwaltung) laufenden Kalendermonat bezieht (§§ 1125, 1124 Abs. 2 BGB). Gegen eine solche Forderung kann der Mieter gemäß § 1125 BGB nicht aufrechnen. Das Zurückbehaltungsrecht wird durch § 1125 BGB zwar nicht grundsätzlich ausgeschlossen; es ist jedoch dann nicht statthaft, wenn es einer unzulässigen Aufrechnung gleichkäme (BGH WPM 1978, 1326, 1327 m. w. N.; Wolf/Eckert, Handbuch des gewerblieben Miet- und Pachtrechts, Rn. 403). Unter diesem Gesichtspunkt ist ein Zurückbehaltungsrecht insbesondere dann ausgeschlossen, wenn der Schuldner weiß oder damit rechnet, daß er seine Gegenforderung wegen der schlechten Vermögenslage des Gegners von diesem nicht beitreiben kann (BGH LM § 395 BGB Nr. 2). So lagen die Dinge hier: ... Das Risiko für die Zahlungsunfähigkeit des Vermieters, das grundsätzlich der Mieter zu tragen hat (Zeller/Stöher, ZVG, 13. Aufl., § 152 ZVG Anm. 9.13), wird so auf die Gläubiger des Vermieters überwälzt. Dies soll aber durch §§ 1124 Abs. 2, 1125 BGB gerade vermieden werden.

b) Aus den Ausführungen Derleders (WM 1986, 46) ergibt sich entgegen der Ansicht des Bekl. nichts anderes. Derleder behandelt (und verneint) die Frage der Anwendbarkeit des § 572 Satz 2 BGB im Falle der Zwangsverwaltung. Zu dem speziellen Problem der Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts gegenüber dem Zwangsverwalter zur Durchsetzung der gesetzeskonformen Anlage nimmt Derleder nicht Stellung.