Kaution

Kaution; Mietsicherheit; Verwalter; Verwalterhaftung; Schaden; Konkurs; Aussonderungsrecht; Schutzgesetz

1. § 550 b BGB ist ein Schutzgesetz im Sinne des § 823 BGB.

2. Auch der Verwalter haftet, wenn er die Pflicht zur konkurssicheren Anlage der Mietkaution dadurch verletzt, daß er bei Mietende die Kaution auf ein Girokonto des Vermieters transferiert, ohne daß Ansprüche gegen den Mieter bestehen.

1. Ein Schutzgesetz im Sinne des § 823 Abs. 2 BGB liegt vor, wenn die Norm nach dem Willen des Gesetzgebers neben dem Schutz der Allgemeinheit jedenfalls auch den Schutz bestimmter Individualinteressen bezweckt.

Die Vorschrift des § 550 b Abs. 2 BGB bestimmt, daß der Vermieter, wenn bei einem Mietverhältnis über Wohnraum eine als Sicherheit bereitzustellende Geldsumme dem Vermieter zu überlassen ist, diese Kaution von seinem Vermögen getrennt bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen hat. Diese Norm stellt ein Schutzgesetz im Sinne des § 823 Abs. 2 BGB dar, da sie den Zweck hat, einen Ausgleich zwischen dem Sicherungsbedürfnis des Vermieters und dem Schutzbedürfnis des Mieters zu schaffen, d. h., es soll in erster Linie der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Mietkaution vor dem Zugriff von Gläubigem des Vermieters geschützt werden (ständige Rechtsprechung der Kammer; vgl. z. B. Staudinger-Emmerich § 550b BGB Rn. 29 m.w.N.; vgl. jetzt auch BGH NJW 1996, 65 [= WM 1996, 53]).

2. Dieses Schutzgesetz hat die Bekl. durch die Auflösung des Mietkautions-Sparkontos verletzt.

Zwar gilt die Vorschrift des § 550 b Abs. 2 BGB ihrem Wortlaut nach nur für den Vermieter. Wenn jedoch dem Verwalter - wie hier der Bekl. - nach dem Verwaltervertrag die Aufgabe übertragen ist, die Mietkautionen entgegenzunehmen, zu verwalten und (bei Auszug des Mieters) abzurechnen, so hat er vertraglich die Anlegungspflicht gemäß § 550 b Abs. 2 BGB übernommen, so daß ihn bei einem Verstoß - neben einer strafrechtlichen Verantwortung - auch die zivilrechtliche Haftung nach § 823 Abs. 2 BGB gegenüber dem Mieter trifft (BGH NJW a.a.O. 66 [= WM a.a.O.]).

Vorliegend hatte der Kl. zunächst ein Sparbuch mit der Mietkaution in Höhe von 1716 DM bei der Sparkasse eingerichtet. Dieses Sparguthaben hatte er sodann verpfändet, und zwar ausweislich der Verpfändungserklärung zugunsten der "Grundstücksgesellschaft W. & Sohn".

Diese Bezeichnung entspricht weder der Firma der Bekl. noch der Firma der Vermieterin. An wen das Guthaben verpfändet worden ist, kann jedoch dahinstehen. Jedenfalls hat die Bekl. als Verwalterin die Kaution für die Vermieterin verwaltet, aber auch dem Schutzgesetz zuwider gehandelt:

Nachdem das Mietverhältnis mit Ablauf des 31.7.1996 beendet war, die Bekl. mithin die Endabrechnung zu erstellen hatte, teilte sie stattdessen der Sparkasse im Dezember 1996 mit, daß sie nun von der verpfändeten Mietkaution Gebrauch mache und ließ die Kaution nebst aufgelaufener Zinsen in Höhe von insgesamt 1780,57 DM auf ein laufendes Konto der Vermieterin überweisen, und zwar auf das gleiche Konto, auf dem auch immer die Mietzahlungen eingingen.

Selbst wenn die Bekl. tatsächlich vorhatte, dem Kl. diesen Betrag auszuzahlen, - was nicht geschah, weil die Vermieterin alsbald in Konkurs fiel -, so hat sie durch die Auflösung dieser konkurssicheren Geldanlage und die Überweisung auf ein laufendes Konto der Vermieterin das Schutzgesetz des § 550 b Abs. 2 BGB verletzt. Denn die Vermieterin hatte - wie aus der Endabrechnung v. 23.12.1996 hervorgeht - keinerlei Ansprüche gegen den Kl., hatte sogar ein Guthaben aus der Nebenkostenabrechnung festgestellt.

Bei diesem laufenden Konto der Vermieterin handelt es sich auch nicht etwa um ein konkursfestes Treuhandkonto zugunsten des Mieters. Es ist ein laufendes Konto, über das sämtliche Zahlungen im Zusammenhang mit den unterschiedlichen Mietverhältnissen abgewickelt werden; ein etwaiger Treuhandcharakter findet auch in keiner Weise in der Kontobezeichnung selbst Ausdruck. Damit kann dieses Konto letztlich nicht dem Schutz des Mieters dienen, wie § 550b Abs. 2 BGB es vorschreibt, denn das darauf befindliche Geld ist nicht von dem übrigen Vermögen der Vermieterin getrennt, also auch nicht vor dem Zugriff von Gläubigern der Vermieterin geschätzt und folglich nicht konkursfest.

3. Daß die Bekl. schuldhaft (§ 276 BGB) gehandelt hat, liegt auf der Hand. Die Kammer muß insoweit nicht entscheiden, ob der Geschäftsführer der Bekl. - der zugleich Geschäftsführer der in Konkurs gefallenen Vermieterin war - "sehenden Auges" (vorsätzlich) oder gar in Schädigungsabsicht die konkursfeste Anlage der Mietkaution zu Lasten des Kl. beseitigte. Er hatte jedenfalls keinerlei Veranlassung, das Sparkonto des Kl. aufzulösen und den Kautionsbetrag abzuziehen, wenn der Vermieterin gar keine Ansprüche aus dem Mietvertrag zustanden, sich im Gegenteil sogar ein Guthaben für den Kl. aus der Nebenkostenabrechnung ergab. Vertragsgerecht wäre daher allein gewesen, die Freigabe der Verpfändung zu erklären und dem Kl. sein Sparbuch wieder auszuhändigen. So aber verwirklichte sich - für die Bekl. erkennbar - genau das Risiko, vor dem der Mieter gemäß § 550 b Abs. 2 BGB geschützt werden soll.

4. Durch seine Handlungsweise hat die Bekl. dem Kl. auch einen Schaden zugefügt. Wenn die Bekl. das Kautions-Sparkonto nicht aufgelöst hätte, dann hätte der Kl. wegen seines Aussonderungsrechts nach § 43 KO trotz des Konkurses der Vermieterin problemlos seine Mietkaution wiedererlangen können. Durch die Überweisung des Betrages auf ein laufendes Konto der Vermieterin ist jedoch Vermischung mit dem übrigen Vermögen der Gemeinschuldnerin eingetreten und der Betrag der Mietkaution in die Konkursmasse gefallen. Daß der Kl. als nun nicht mehr bevorrechtigter, weil nicht mehr aussonderungsberechtigter Gläubiger aus der Konkursmasse den vollen ihm zustehenden Betrag seiner Mietkaution erlangen wird, ist nicht zu erwarten. Der Konkursverwalter jedenfalls zahlt nicht an den Kl. und kann wegen des laufenden Konkursverfahrens auch nicht zahlen, selbst wenn Guthaben auf dem Konto vorhanden sein sollte. Das reicht für die Annahme eines Schadens aus.