Kaution

Kaution; Verpfändetes Sparguthaben; Aufrechnung

1. Gegen den Anspruch des Mieters auf Freigabe des verpfändeten Kautionsguthabens kann der Vermieter die Aufrechnung nicht erklären, weil der Freigabeanspruch auf Abgabe einer Willenserklärung gerichtet ist, während der zur Aufrechnung gestellte Schadensersatzanspruch unmittelbar auf Zahlung geht.

2. Haben sich mehrere Mieter gesamtschuldnerisch verpflichtet, die Kaution zu zahlen, müssen sämtliche Mieter auch dann auf Rückzahlung klagen, wenn nur einer von ihnen den Kautionsbetrag tatsächlich gezahlt hat.

Die Kl. waren Mieter, der Bekl. Vermieter auf Grund des zwischen den Parteien im August 1999 geschlossenen Mietvertrages über eine Wohnung im Hause T.-Straße in Berlin. Die Kl. zu 1) legte gemäß Verpflichtung aus § 20 II des Mietvertrages unter der Kautionsnummer ... bei der Berliner Sparkasse einen Kautionsbetrag in Höhe von umgerechnet 1.366,62 Euro an und verpfändete diesen Betrag gemäß Erklärung vom 1. Februar 2000 an den Bekl. Das Mietverhältnis beendeten die Kl. durch Kündigung mit Wirkung zum 31.5.2004. Mit Schreiben vom 4.3.2004 der Hausverwaltung des Bekl. (...) stellte es die Hausverwaltung des Bekl. den Kl. frei, sich um Nachmieter zu kümmern, um von diesen Abstand wegen vorgenommener Einbauarbeiten zu erlangen. Die Kl. schlossen mit den Nachmietern einen Kaufvertrag über die Einbauten. Dieser erhielt den Zusatz: "Mit der Schlüsselübergabe am 31.5.2004 übernimmt der Nachmieter, hier Familie K., die renovierte Wohnung wie gesehen." Am 31.5.2004 übergaben die Kl. die Wohnung und die Schlüssel an die Nachmieter. Die Wohnungsabnahme erfolgte zwischen Hausverwaltung und Nachmietern Anfang Juni 2004. Dabei stellte die Verwaltung diverse Schäden in der Wohnung fest: (...).

Der Bekl. setzte ein auf den 3.6.2004 datiertes Schreiben auf, mit dem er die Kl. bis zum 15.6. aufforderte, diese Schäden zu beseitigen. Er verwendete die alte Mietadresse. Es erfolgte keine Reaktion. Der Bekl. beauftragte eine Baufirma mit der Beseitigung der Schäden. Diese führte zwischen Ende Juni und Anfang Juli 2004 die Arbeiten aus und stellte sie dem Bekl. mit 1.086,32 Euro in Rechnung. Der Bekl. beglich diese. Am 27. August 2004 forderte die Kl. zu 1) den Bekl. telefonisch zur Freigabe des Mietkautionskontos auf. Der Bekl. informierte in diesem Gespräch über bei der Wohnungsabnahme festgestellte Mängel. Mit Schreiben vom 12.10.2004 forderte die Kl. erstmals die Kaution schriftlich an. Am 3.11.2004 teilte die Hausverwaltung der Kl. zu 1) schriftlich mit, welche Arbeiten in der Wohnung ausgeführt worden seien und daß hierfür 1.086,32 Euro aufgewendet worden seien. Mit Schreiben vom 9.2.2005 forderte der die Kl. vorprozessual vertretende Berliner Mieterverein die Hausverwaltung des Bekl. auf, die Freigabe des Kautionsguthabens zu erklären. Hierauf erwiderte die Hausverwaltung mit Schreiben vom 16.2. und teilte mit: "Wir sind gern bereit, Ihrer Mandantin den Differenzbetrag (zwischen den Kosten der Baufirma in Höhe von 1.086,32 Euro und dem Kautionsbetrag) zu überweisen, sobald uns eine Zahlungsadresse vorliegt." Die Freigabeerklärung erfolgte nicht.

Die Kl. verlangten Freigabe des zugunsten des Bekl. verpfändeten Sparguthaben in Höhe eines Betrages von 1.366,62 Euro nebst der bis dahin aufgelaufenen Zinsen. (...)

Der Bekl. rechnet mit dem Rechnungsbetrag der Baufirma von 1.086,32 Euro in dieser Höhe gegen die Forderung der Kl. aus dem Kautionsguthaben auf. (...)

Die zulässige Klage ist begründet. Die Kl. haben einen Anspruch auf Freigabe des Mietkautionskontos gemäß Vereinbarung über die Mietkaution. (...) Auch der Kl. zu 2) ist aktivlegitimiert. Die Kl. waren gemäß § 20 II des Mietvertrages als Gesamtschuldner i.S.d. § 421 BGB zur Leistung der Kaution verpflichtet. Zwar hat nur die Kl. zu 1) die Kaution hinterlegt und verpfändet, aber bei mehreren Mietern müssen grundsätzlich alle zurückverlangen, auch wenn nur einer die Kaution gestellt hat (vgl. LG Gießen NJW-RR 1996, 1162 m.w.N). Denn aus der Gesamtschuld der Kautionsstellungspflicht folgt spiegelbildlich die Gesamtgläubigerschaft bezüglich der Freigabe.

Der Anspruch auf die Freigabeerklärung ist auch nicht gemäß § 389 BGB infolge einer Aufrechnung des Bekl. ganz oder zum Teil erlöschen. Hierbei kann dahingestellt bleiben, ob dem Bekl. überhaupt Gegenansprüche, insbesondere Schadensersatzansprüche, gegen die Kl. zustehen. Denn es fehlt an einer Aufrechnungslage i.S.d. § 387 BGB, die ggf. bestehenden wechselseitigen Ansprüche der Parteien untereinander sind jedenfalls nicht gleichartig. Gleichartigkeit i.S.d. § 387 BGB erfordert infolge der Tilgungsfunktion des § 389 BGB eine Gleichartigkeit des Leistungsgegenstandes (vgl. Erman-Wagner, BGB 11. Aufl. 2004 zu § 387 Rn. 10 m.w.N.). Hieran fehlt es. Denn die Kl. begehren eine Willenserklärung des Bekl. Der Bekl. begehrt Zahlung. Auch nach der maßgebenden Verkehrsanschauung (vgl. Erman-Wagner, a.a.O., zu § 387 Rn. 10 m.w.N.) sind diese Ansprüche inhaltlich gleichartig. Denn die von den Kl. begehrte Erklärung soll nicht zu einer Auskehrung des Kautionsguthabens durch den Bekl. als Zahlung durch ihn unmittelbar dienen. Vielmehr soll die von den Kl. begehrte Erklärung die Bank als rechtlich Dritten berechtigen, die Kautionssumme an die Kl. auszuzahlen. Die fehlende Aufrechnungsmöglichkeit infolge fehlender Gleichartigkeit nimmt dem Bekl. auch nicht sein Sicherungsinteresse. Denn es stand ihm zum einen frei, das Kautionsguthaben von der Bank einzufordern, um dann gegenüber den in diesem Fall ggf. bestehenden Zahlungsansprüchen der Kl. die Aufrechnung zu erklären oder gegenüber dem streitgegenständlichen Anspruch auf eine Freigabeerklärung die Einrede eines Zurückbehaltungsrechts ausdrücklich geltend zu machen. Beides hat der Bekl. nicht getan.

(...)