Kaution

Kaution; Bürgschaft; Bürgschaftsurkunde; Rückgabe; Zurückbehaltungsrecht

Eine nach Ablauf der angemessenen Prüfungsfrist erstellte Betriebskostenabrechnung berechtigt den Vermieter nicht zur Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts an der pflichtwidrig nicht ausgekehrten Mietsicherheit.

Durch Vertrag vom 21.9.1995 mietete der Kl. bei den Bekl. die Wohnung. Als Mietsicherheit stellte er eine Bürgschaft der Stadtsparkasse vom 5.10.1995 über 2.880 DM. Das Mietverhältnis endete zum 31.8.1997.

Der Kl. forderte den Vertreter der Bekl. mehrfach - auch unter Fristsetzung - erfolglos auf, die Bürgschaftsurkunde zurückzugeben.

Mit Schreiben vom 12.1.2000 übersandte der Hausverwalter der Bekl. dem Kl. die Betriebskostenabrechnung 1997, welche bei Anrechnung von Vorauszahlungen in Höhe von 3.150 DM mit einer Nachzahlung in Höhe von 1.071,75 DM endete. Mit Schreiben seines Prozeßbevollmächtigten vom 8.2.2000 forderte der Kl. verschiedene Abrechnungsbelege an und bat um Aufklärung, warum die abgelesenen Stände der Wasserzähler nicht zu verwerten seien.

Mit der Klage begehrt der Kl. Herausgabe der Bürgschaftsurkunde und Ersatz der im Jahre 1999 geleisteten Avalprovision in Höhe von 84,60 DM. Er vertritt die Auffassung, die Nebenkostenabrechnung 1997 sei nicht ordnungsgemäß und habe einen fälligen Nachzahlungsanspruch nicht begründet.

Die Bekl. tragen vor, der Kl. schulde ihnen noch Nebenkostennachzahlung gemäß Abrechnung des Jahres 1997 vom 28.12.1999 in Höhe von 1.071,75 DM. Die Abrechnung sei auch nachvollziehbar. Aus diesem Grunde seien die Bekl. derzeit zur Herausgabe der Bürgschaftsurkunde noch nicht verpflichtet. Eine Verwirkung komme nicht in Betracht, da dem Kl. aus den davor liegenden Abrechnungen bekannt sei, daß die Hausverwaltung wegen der gemischten Nutzung des Objekts für die Erstellung der Abrechnungen längere Zeit benötige. Der Arbeitsaufwand für die Zusammenstellung und Kopie der Belege sei unverhältnismäßig hoch, so daß der Kl. auf sein Recht zur Einsichtnahme der Belege am Sitz der Hausverwaltung zu verweisen sei.

Zunächst steht dem Kl. gegenüber den Bekl. ein Anspruch auf Rückgabe der Bürgschaftsurkunde an die Bürgin aus dem der Kautionsgestellung zugrunde liegenden Sicherungsvertrag zu. Aus einem solchen Sicherungsvertrag ergibt sich als selbstverständlich, daß der Vermieter nach Ablauf angemessener Prüfungsfrist nach Beendigung des Mietverhältnisses die gewährten Sicherheiten zurückzugeben hat, wenn diese nicht aufgrund einer innerhalb der Frist zu erteilenden Abrechnung zu verwerten sind. Eine solche Abrechnung ist von den Bekl. nicht innerhalb einer angemessenen Prüfungsfrist von regelmäßig sechs Monaten seit dem 31.8.1997 erteilt worden, so daß [dem Mieter] der Anspruch auf Rückgabe der Bürgschaftsurkunde zustand.

Die Bekl. haben kein Zurückbehaltungsrecht an der Bürgschaftsurkunde. Denn dieses ist erst nach Ablauf einer angemessenen Frist zur Prüfung und Entscheidung durch den Vermieter, ob und in welcher Weise er die Mietsicherheit zur Abdeckung seiner Ansprüche verwenden will, geltend gemacht. Nach Ablauf einer solchen Frist hat der Vermieter unter interessengerechter Auslegung des der Kautionsbegebung zugrunde liegenden Sicherungsvertrags kein Recht, sich eine weitere Überlegungsfrist zuzubilligen, ob er die Kaution wegen der von ihm jetzt konkret bezifferten Ansprüche in Anspruch nehmen will (OLG Hamm NJW-RR 1992, 1036; Blank in Schmidt-Futterer [1999], § 550 b Rn. 63). Dies ist dem Mieter auch im Hinblick auf die von ihm zu leistende Avalprovision nicht zumutbar. Die Mietsicherheit ist auch nicht als Druckmittel gegenüber dem Mieter zur Erfüllung der erst lange nach Ablauf der Prüfungsfrist konkret bezeichneten Ansprüche aus dem Mietverhältnis zu verwenden (LG Düsseldorf DWW 2000, 26; LG Saarbrücken NJW-RR 2000, 822). Ob etwas anderes gelten würde, wenn der Vermieter wegen seiner Ansprüche nach Ablauf der Prüfungsfrist die Bürgschaft bereits in Anspruch genommen hat und deshalb die Bürgschaftsurkunde nicht mehr herausgeben kann, bedarf keiner Erörterung, da ein solcher Sachverhalt nicht vorgetragen ist.

Mit Rücksicht darauf, daß die Bekl. nicht innerhalb der Prüfungsfrist über die gestellte Kaution abgerechnet haben und diese entgegen dem Sicherungsvertrag weiterhin zurückbehalten haben, sind die Bekl. dem Kl. zum Ersatz des Schadens verpflichtet, der diesem dadurch entstanden ist, daß die Bürgschaftsurkunde nicht jedenfalls binnen sechs Monaten nach Beendigung des Mietvertrages zurückgegeben worden ist oder wegen den Vermietern zustehender Ansprüche verwertet worden ist. Dieser Schaden besteht darin, daß der Kl. weiterhin die Avalprovision im Jahre 1999 leisten mußte, obwohl spätestens im Jahre 1998 die Bürgschaftsurkunde zurückzugeben oder zu verwerten war.