Kaution

Kaution; Auskunft über Anlage und Verzinsung; Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der nicht abgerechneten Betriebskostenvorschüsse; Mietermehrheit

1. Einer von zwei Mietern kann allein Auskunft über Anlage und Verzinsung der Kaution verlangen, wenn der andere Mitmieter gegenüber dem Prozessbevollmächtigten des Vermieters erklärt, dass die Kaution allein dem klagenden Mieter zusteht.

2. Klage auf Rückzahlung der während des nicht abgerechneten Mietverhältnisses gezahlten Betriebskostenvorschüsse können dagegen nach Beendigung des Mietverhältnisses nur beide Mitmieter zusammen erheben.

(Leitsätze der Redaktion)

Aufgrund des mit dem Bekl. abgeschlossenen Mietvertrages vom 11.2.2010 bewohnte der Kl. - zunächst zusammen mit der zum 29.2.2012 ausgeschiedenen Frau N. G. - die in der B. Straße, Berlin, 2. Obergeschoss rechts gelegene 3-Zimmer-Wohnung. Das Mietverhältnis endete aufgrund klägerseitiger Kündigung zum 31.1.2013. Die vertraglich vereinbarte Kaution in Höhe von 975 € wurde vom Kl. Anfang August 2010 überwiesen. Im Verlauf des Rechtsstreits überreichte der Bekl. mit Schriftsatz vom 29.7.2013 eine Zinstabelle, der zu Folge sich das Kautionsguthaben von ursprünglich 975 € am 31.7.2013 auf 982,29 € belief. Unter Einbehalt eines Betrages von 82,29 € wegen der noch für das Jahr 2013 abzurechnenden Betriebskosten überwies der Bekl. an den Kl. den Betrag von 900 €, welcher am 14.8.2013 auf dem Konto des Kl. einging, nachdem die ausgeschiedene Mitmieterin Frau G. anlässlich eines Telefonats mit dem Prozessbevollmächtigten des Bekl. bestätigte, dass dem Kl. der Kautionsbetrag zustehe. Der Bekl. überwies ebenfalls am 12.3.2013 einen Betrag von 117,61 € als Guthaben aus der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2011 an den Kl. Zwischen den Parteien ist streitig, ob die vom Bekl. mit Schriftsatz vom 19.8.2013 in Ablichtung vorgelegte Betriebskostenabrechnung vom 18.12.2012, welche den entsprechenden Guthabenbetrag ausweist, fristgerecht erteilt wurde und dem Kl. zugegangen ist.

Der Kl. behauptet: Die im Verlauf des Rechtsstreits vorgelegte Abrechnung für das Betriebskostenjahr 2011 sei im Nachhinein erstellt worden und ihm vorprozessual nie zugegangen. Er vertritt hierzu auf die in der NJW 2005, 1499 abgedruckte Entscheidung des Bundesgerichtshofes die Auffassung, dass er nach Ende des Mietverhältnisses - wie im ursprünglichen Klageantrag zu 1. angekündigt - berechtigt gewesen sei, die geleisteten Vorschüsse in Höhe von 1.740 € an sich zurückzuverlangen. Über die tatsächliche Anlage der Kaution habe der Bekl. bisher keine Auskunft erteilt.

Nachdem der Kl. zunächst die Anträge angekündigt hat,

1. den Bekl. zu verurteilen, an den Kl. 1.240 € nebst Verzugszinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 1.1.2013 zu zahlen,

2. den Bekl. zu verurteilen, Auskunft zu erteilen über die insolvenzsichere Anlage der Kaution über 975 €,

hat er im Hinblick auf die der Klageerwiderung beigefügte Abrechnung vom 18.12.2012 den Zahlungsantrag in der Hauptsache für erledigt erklärt und beantragt, nunmehr nach Auskehrung des Kautionsguthabens in Höhe von 900 € den Bekl. zu verurteilen, Auskunft und Abrechnung über die insolvenzsichere Anlage der Kaution vom 5.8.2010 bis 5.8.2013 zu erteilen.

Der Bekl., welcher sich der Teilerledigungserklärung nicht angeschlossen hat, beantragt, die Klage insgesamt abzuweisen.

Die Klage ist lediglich im tenorierten Umfang begründet.

Nach einhelliger Meinung (vgl. etwa Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 5. Aufl., § 551 Rn. 14) hat der Mieter gegen den Vermieter einen einklagbaren Anspruch darüber, ob der Vermieter den empfangenen Betrag vertragsgemäß angelegt hat, und insbesondere auch darüber, welche tatsächlichen Zinsen erzielt worden sind. Diesem Anspruch ist der Bekl. bisher durch die von ihm erteilten Auskünfte nicht nachgekommen, denn diese lassen weder erkennen, bei welchem Kreditinstitut der Kautionsbetrag - auch soweit zurückgezahlt - angelegt war und welche tatsächlichen Zinsen erzielt wurden. Diesbezüglich kann auch die Frage dahinstehen, ob und inwieweit der Kl. nur zusammen mit der ehemaligen Mitmieterin G. Auskunftsklage erheben konnte, denn jedenfalls nach dem zwischen dem Prozessbevollmächtigten des Bekl. und der ehemaligen Mitmieterin geführten Telefonat im Juni diesen Jahres stand fest, dass der Kautionsbetrag allein dem Kl. zusteht, weil die Mitmieterin G. das ausdrücklich bestätigt hat.

Im Übrigen ist die Klage unbegründet.

Soweit der Kl. den ursprünglichen Zahlungsantrag in der Hauptsache für erledigt erklärt hat, hat sich der Bekl. der Erledigungserklärung nicht angeschlossen und Abweisung der Klage beantragt mit der Folge, dass die einseitige Erledigungserklärung in einen Feststellungsantrag dahin gehend umzudeuten ist, dass der Rechtsstreit sich in der Hauptsache erledigt habe. Dies ist indes nicht der Fall, denn der ursprünglich erhobene Zahlungsantrag war von Anfang an unbegründet. Der Kl. konnte die ursprünglich auf Rückzahlung der Vorschüsse erhobene Klage nicht im eigenen Namen erheben und insbesondere die geleisteten Vorauszahlungen an sich nicht allein zurückverlangen, denn es handelt sich um einen gesamthänderisch gebundenen Anspruch nach § 432 BGB, welcher dem Kl. nur zusammen mit der Mitmieterin G. zustand. Dies folgt ungeachtet des Ausscheidens der Mitmieterin G. aus dem Mietverhältnis aus dem Umstand, dass die Abrechnung einen Zeitraum betraf, in welchem auch sie noch Mitmieterin der ehemals gemeinschaftlich genutzten Wohnung war. Etwaige Rückzahlungsansprüche aus der Zeit vor dem Ausscheiden aus dem Mietverhältnis stehen ihr daher ebenfalls gegenüber dem Vermieter zu, denn es handelt sich um Ansprüche, die aus der Zeit vor dem Ausscheiden entstanden sind. Nach Auffassung des Gerichts hat demzufolge auch der Vermieter gegenüber einem ausgeschiedenen Mitmieter die Betriebskosten für jedenfalls vollendete Betriebskostenjahre abzurechnen, in denen der Ausscheidende noch die Mieterstellung inne hatte.

Einer von zwei Mietern kann allein Auskunft über Anlage und Verzinsung der Kaution verlangen, wenn der andere Mitmieter gegenüber dem Prozessbevollmächtigten des Vermieters erklärt, dass die Kaution allein dem klagenden Mieter zusteht. Klage auf Rückzahlung der während des Mietverhältnisses gezahlten, aber nicht abgerechneten Betriebskostenvorschüsse können dagegen nach Beendigung des Mietverhältnisses nur beide Mitmieter zusammen erheben.

Der mit einer – inzwischen ausgeschiedenen – Mitmieterin den Mietvertrag abschließende Mieter verlangte Auskunft über Anlage und Verzinsung der geleisteten Kaution, nachdem der Vermieter lediglich eine Zinstabelle überreichte und aus dem Kautionsguthaben einen Betrag wegen der noch für das Jahr 2013 abzurechnenden Betriebskosten abzog. Den Restbetrag überwies er an den Mieter, der Auskunft und Abrechnung über die insolvenzsichere Anlage der Kaution und deren Rückzahlung nach Beendigung des Mietverhältnisses verlangte. Ferner erklärte er die nach Beendigung des Mietverhältnisses am 31. Januar 2013 erhobene Klage hinsichtlich der für 2011 gezahlten Betriebskostenvorschüsse einseitig in der Hauptsache für erledigt, nachdem ihm die Abrechnung für dieses Jahr zugegangen war.

Das AG Pankow-Weißensee gab der Klage auf Auskunft über Anlage und Verzinsung der Kaution statt. Der Mieter habe gegen den Vermieter insoweit einen einklagbaren Anspruch, den der Vermieter allein durch die Vorlage der Zinstabelle nicht erfüllt habe.

Der Mieter habe auch allein klagen dürfen, da die Mitmieterin gegenüber dem Prozessbevollmächtigten des Vermieters erklärt habe, dass die Kaution allein dem klagenden Mieter zustehe. Die nach einseitiger Erledigungserklärung des Mieters erhobene Klage auf Feststellung der Rückzahlungspflicht des Vermieters hat das AG Pankow-Weißensee dagegen abgewiesen, da der Mieter wegen der gesamthänderischen Bindung allein nicht habe klagen können.

Dem Urteil ist zuzustimmen.

Zwar kann die Rückzahlung der Kaution bei einer aus einer Personenmehrheit bestehenden Mieterseite grundsätzlich auch dann nur von allen gemeinsam gefordert werden, wenn sie von nur einem Mieter gestellt worden ist (KG, Beschluss vom 2. Februar 2012 - 8 U 193/11, GE 2012, 688). Mehrere Mieter können grundsätzlich nur zusammen den Anspruch auf Rückzahlung der Kaution geltend machen (LG Berlin, Urteil vom 21. Dezember 1999 - 64 S 314/99, GE 2000, 205). Einem Mitmieter allein fehlt die Prozessführungsbefugnis für die Klage auf Rückzahlung der Mietsicherheit nach der Beendigung des Mietverhältnisses an sich (AG Köpenick, Urteil vom 12. Mai 2010 - 15 C 314/09, GE 2010, 1275).

Nach dem Ausscheiden einer Mitmieterin wird jedoch ein neues Mietverhältnis mit dem verbleibenden Mieter begründet unter Einbeziehung der früher gezahlten Kaution; am Mietvertragsende ist dann der verbleibende Mieter allein berechtigt, die Rückzahlung der Kaution zu verlangen (LG Berlin, Urteil vom 20. Juli 2010 - 63 S 632/09, GE 2011, 266). Dies gilt umso mehr, wenn der ausgeschiedene Mitmieter gegenüber dem Vermieter erklärt, dass allein dem verbliebenen Mieter die Kaution zusteht.

Dagegen bleibt die Forderung auf Rückzahlung der Betriebskostenvorschüsse nach Beendigung des Mietverhältnisses gesamthänderisch gebunden (§ 709 BGB), auch wenn ein Mitmieter inzwischen ausgeschieden ist.

Allerdings hätte der ausgeschiedene Mitmieter seinen Anspruch auf Rückzahlung an den verbliebenen Mieter abtreten oder ihn zur Geltendmachung der Rückzahlungsforderung ermächtigen können, wofür aber hier keine Anhaltspunkte bestanden.