Kaution

Kaution; Kautionsverwertung nach Beendigung des Mietverhältnisses; einstweilige Verfügung; Verfügungsgrund

Der Mieter kann eine Kautionsverwertung des Vermieters nach Mietvertragsende nicht durch einstweilige Verfügung verhindern, weil es an einem Verfügungsgrund fehlt. Der Mieter muss seinen Rückzahlungsanspruch im ordentlichen Rechtsweg durchsetzen.

Die sofortige Beschwerde ist statthaft und zulässig gemäß §§ 567 ff. ZPO. In der Sache ist sie unbegründet, weil das Amtsgericht den Antrag des Antragstellers zu Recht und mit zutreffender Begründung zurückgewiesen hat.

Das erkennende Gericht schließt sich der Würdigung an, wonach kein Verfügungsgrund besteht. Weshalb der Antragsteller gehindert sein soll, den Klageweg zu beschreiten, um seine Rechte an der Mietkaution durchzusetzen, ist nicht ersichtlich. [...] Das Gericht schließt sich insoweit den Entscheidungen des Kammergerichts (Beschluss v. 8.5.2008: Az. 8 W 33/09) sowie des Landgerichts Berlin (Beschluss v. 15.1.2007, Az. 62 T 5/07, wo es zutreffend heißt, dass die Notwendigkeit, einen Rechtsstreit zu führen, keinen Verfügungsgrund darstellt) an.

Den vom Antragsteller zitierten anders lautenden Entscheidungen (z. B. LG Darmstadt, Beschluss v. 11.9.2007, 25 S 135/07) folgt es dagegen nicht.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO. Eine Rechtsbeschwerde kommt wegen des durch § 574 Abs. 1 Satz 2, § 542 Abs. 2 Satz 1 ZPO begrenzten Instanzenzugs nicht in Betracht.

Bei einem beendeten Mietverhältnis darf der Vermieter die ihm überlassene Sicherheit auch dann verwerten, wenn seine Gegenansprüche streitig sind. Hiergegen steht dem Mieter keine einstweilige Verfügung zu; er muss seinen Rückzahlungsanspruch vielmehr im ordentlichen Gerichtsverfahren durchsetzen.

Der Mieter hatte als Sicherheitsleistung ein Sparguthaben zugunsten des Vermieters verpfändet. Nach Mietvertragsende teilte die Bank dem Mieter mit, dass sie das verpfändete Guthaben dem Vermieter auf dessen Anforderung auszahlen wird. Der Vermieter macht Schadensersatzforderungen wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen geltend, welche jedoch höchst streitig sind. Der Mieter beantragte gegen die Verwertung der Kaution den Erlass einer einstweiligen Verfügung. Das Amtsgericht Charlottenburg (226 C 1001/13) wies den Antrag zurück. Der Mieter legte Beschwerde ein.

Die seit Jahresanfang 2013 zweitinstanzlich auch für Mietstreitigkeiten zuständige ZK 18 des LG Berlin wies die Beschwerde zurück. Es bestehe kein Verfügungsgrund. Es sei nicht ersichtlich, weshalb der Mieter gehindert sein soll, den ordentlichen Klageweg zu beschreiten, um seine Rechte an der Mietkaution durchzusetzen. Die Notwendigkeit, einen Rechtsstreit zu führen, stelle keinen Verfügungsgrund dar.

In dem äußerst knappen Beschluss setzt sich das LG Berlin leider kaum mit den sehr umstrittenen Voraussetzungen der Kautionsverwertung durch den Vermieter rechtlich auseinander.

Während anerkannt ist, dass der Vermieter im laufenden Mietverhältnis nur wegen rechtskräftig festgestellter, unstreitiger oder offensichtlich begründeter Forderungen auf die Kaution zurückgreifen kann (OLG Celle, NZM 1998, 265), ist es höchst umstritten, ob dies auch gilt, wenn das Mietverhältnis beendet ist.

Ein Teil der Rechtsprechung (LG Halle, 2 S 121/07, NZM 2008, 685; LG Berlin, 65 T 64/02, GE 2003, 742) geht beim beendeten Mietverhältnis von denselben Voraussetzungen aus und lässt eine einstweilige Verfügung des Mieters zu. Begründung: Die Kaution diene nur der Sicherung, nicht aber der schnellen Befriedigung der Vermieteransprüche.

Die Gegenansicht lehnt eine einstweilige Verfügung ab, weil es dem Sicherungszweck widerspreche, wenn der Vermieter seine Ansprüche ggf. erst gerichtlich feststellen lassen muss.

Auch wenn die unterschiedliche Handhabung der Kautionsverwertung durch den Vermieter während des laufenden Mietverhältnisses einerseits und bei Vertragsbeendigung andererseits dogmatisch nicht einleuchtet, dürfte es zumindest in Berlin der überwiegenden Rechtsprechung entsprechen, dass dem Vermieter eine Kautionsverwertung nach Vertragsende nicht durch einstweilige Verfügung untersagt werden kann; dem Mieter bleibt nur das ordentliche Gerichtsverfahren (LG Berlin, 62 T 5/07, GE 2007, 449; AG Charlottenburg, 203 C 1001/11, GE 2011, 412; KG, 8 W 33/08, GE 2008, 869). Eine höchstrichterliche Klärung dieses Meinungsstreits scheidet wegen § 574 Abs. 1 Satz 2, § 542 Abs. 2 ZPO aus.