Kaution

Kaution; Formularklausel

Unwirksame formularmäßige Kautionsbestimmung.

Vorliegend geht es unter anderem um Rückzahlungsansprüche hinsichtlich einer Mietkaution, die die beklagte Mieterin widerklagend geltend macht. Das AG hat durch Teilurteil der Widerklage stattgegeben, weil die formularmäßige Klausel bezüglich der Zweckbestimmung der Kaution gegen die Unklarheitenregel des § 5 AGBG verstoße. Der Rechtsstreit betrifft eine Wohnung, die zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses und der Zahlung der Kaution noch der Preisbindung der Bundesmietengesetze unterlag.

Der Rückzahlungsanspruch ergibt sich daraus, daß die Kautionsabrede wegen Verstoßes gegen ein gesetzliches Verbot un wirksam war, § 134 BGB, worauf sich der Rückzahlungsanspruch aus § 812 Abs. 1 BGB ergibt wegen des Fehlens eines rechtlichen Grundes für diese Leistung der Bekl.

Zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses war gem. § 29 a Abs. 6 des I. Bundesmietengesetzes (BMG) für damals preisgebundenen Altbauwohnraum zwar die Leistung einer Sicherheit zulässig, allerdings nur in Höhe von 3 Monatskaltmieten. Der Betrag der Kaution liegt bereits darüber. Wesentlich ist aber, daß nach § 29 a Abs. 6 Satz 1 I. BMG die Sicherheitsleistung nur dazu bestimmt werden durfte, Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter aus Schäden an der Mietwohnung oder unterlassenen Schönheitsreparaturen zu sichern. Nur mit dieser Zweckbestimmung war die Vereinbarung einer derartigen Mietsicherheit zulässig und wirksam, anderenfalls unwirksam nach § 29 a Abs. 1 des I. BMG. Der Mietvertrag enthält allerdings die Formularklausel, daß "in Bezug auf Zweckbestimmung, Verwendung und Verzinsung ... die gesetzlichen Bestimmungen" gelten. Diese Fassung verstößt aber gegen die Unklarheitenregel des § 5 AGBG. Diese vorformulierte Klausel läßt offen, welche gesetzliche Bestimmung gelten sollte, nämlich § 550 b BGB oder § 29 a Abs. 6 I. BMG. Es bleibt auch offen, was nach dem Außerkrafttreten des I. Bundesmietengesetzes gelten sollte, nämlich die Beschränkung auf eine Sicherheit für Schäden und unterlassene Schönheitsreparaturen oder die weitergehende Regelung des BGB. Da dies nicht klargestellt ist, ist die Klausel insgesamt unwirksam wegen Verstoßes gegen damals geltendes Mietpreisrecht. Die Vereinbarung ist auch nicht wirksam geworden nach § 26 Abs. 2 des I. BMG mit dem Außerkrafttreten dieses Gesetzes, da nach § 29 a Abs. 1 des I. BMG die Vereinbarung von vornherein nichtig war und nicht nachträglich wirksam werden konnte, § 26 Abs. 2 des I. BMG betraf nur die Vereinbarung preisrechtlich unzulässig überhöhter Mieten.

Anmerkung: Der Auffassung des AG ist nicht zuzustimmen. Da es sich ganz eindeutig bei Mietvertragsabschluß um eine preisgebundene Altbauwohnung handelte, konnte sich die Klausel nur auf § 29 a Abs. 6 I. BMG beziehen. Hätte es sich um einen Mietvertragsabschluß über eine Sozialwohnung gehandelt, hätte sich die Klausel nur auf die entsprechenden Bestimmungen des Wohnungsbindungsgesetzes beziehen können. Derartige Formularklauseln dienen dem Zweck, mit einem einheitlichen Formularmuster den verschiedenen mietpreisrechtlichen Bestimmungen verschiedener Wohnungsarten gerecht zu werden. Die Klausel konnte also, entgegen der Auffassung des AG, gar nicht offen lassen, welche gesetzliche Bestimmung gelten sollte, denn welche galt, bestimmte das Gesetz.

Dieter Blümmel

Wer erinnert sich daran? § 29 a Abs. 6 des Ersten Bundesmietengesetzes sah einmal vor, daß der Vermieter einer damals preisgebundenen Altbauwohnung in Berlin zwar eine Mietkaution in Höhe von drei Monatskaltmieten fordern durfte, daß diese Kaution aber nur dazu bestimmt werden durfte, Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter aus Schäden an der Wohnung oder unterlassenen Schönheitsreparaturen zu sichern. Nach der von den Gerichten dazu entwickelten Rechtsprechung war die Entgegennahme einer Kaution nur zulässig, wenn diese Zweckbestimmung auch vereinbart war.

Das Amtsgericht Charlottenburg hatte es in dem entschiedenen Fall mit einer Mietvereinbarung zu tun, wonach hinsichtlich der Kaution in bezug auf Zweckbestimmung, Verwendung und Verzinsung die gesetzlichen Bestimmungen gelten sollten.

Das AG hielt diese Klausel in seiner Entscheidung vom 14. November 1991 für unwirksam, weil sie gegen die Unklarheitenregel des § 5 AGBG verstoße, weil die Klausel offenlasse, welche gesetzliche Bestimmung gelte.

Das tut sie freilich nicht, denn da es sich bei dem betroffenen Mietverhältnis um eine Wohnung im preisgebundenen Altbau handelte, konnten logischerweise nur die Bestimmungen für diese Art von Wohnungen gemeint sein.