Kaution

Kaution; Rückzahlungsanspruch; Mietermehrheit; Kündigung durch den verbliebenen Mitmieter

Ist ein Mieter aus einer aus zwei Personen bestehenden Mietergemeinschaft ausgeschieden, so steht dem verbleibenden Mieter der Kautionsrückgewähranspruch zu, ohne daß es darauf ankommt, ob der ausgeschiedene Mieter auch aus dem Mietvertrag entlassen wurde. Dem verbleibenden Mieter steht auch das Recht zur Kündigung mit Wirkung für und wider die Mietergemeinschaft zu.

Der Kl. steht ein Anspruch auf Rückzahlung der Miet-kaution zu.

Die Kl. ist alleinige Anspruchsinhaberin, obwohl sie den Mietvertrag gemeinsam mit einer Frau A. geschlossen hatte. Bilden mehrere Mieter eine BGB-Gesellschaft, so steht der Kautionsrückgewähranspruch den Mietern gemeinsam zu, ohne daß es darauf ankommt, wer die Kaution gelei-stet hat, §§ 718, 719 BGB.

Gemäß § 738 Abs. 1 S. 1 BGB ist die Kl. jedoch dadurch Alleininhaberin des Rückgewähranspruchs geworden, daß die Mitmieterin aus dieser Ge-sellschaft ausgeschieden ist. Ob sie auch aus dem Mietvertrag ausgeschieden ist, ist für die Mieterrechte aus dem Vertrag ohne Bedeutung. De-ren Inhaberschaft richtet sich allein nach gesellschaftsrechtlichen Grundsätzen. Lediglich für die hier unerhebliche Frage der Schuldnerstellung in Behuf der Mieterpflichten kommt es darauf an, ob der Mitmieter zugleich aus dem Mietvertrag entlassen wurde. § 738 BGB gilt auch entsprechend für den Fall, daß ein Gesellschafter aus einer Zwei-Personen Gesellschaft austritt.

Dem Vorbringen betreffend das Ausscheiden der Mitmieterin hat die Bekl. nicht mehr widersprochen.

Der Rückgewähranspruch ist fällig, da der Sicherungszweck der Kaution entfallen ist. Der Bekl. stehen keine sicherungsfähigen Ansprüche zu, noch können solche künftig entstehen. Der Rückgewähranspruch ist da-her nicht durch die von der Bekl. erklärte Aufrechnung erloschen. Die Bekl. hat auch das Bestehen etwaiger sicherungsfähiger Ansprüche schlüssig nicht vorgetragen.

Die Kl. schuldet keinen Mietzins für die Monate Juli bis Oktober 1989.

Die von der Kl. erklärte Kündigung vom 23.4.1989 ist wirksam. Das Recht, einen mit Wirkung für und gegen die Gesellschaft, i.e. die gesamthänderisch gebundenen Gesellschafter, geschlossenen Vertrag zu kündigen, ist Bestandteil des Gesellschaftsvermögens (§§ 718, 719 BGB) und steht demgemäß den jeweiligen Inhabern der Gesellschaftsanteile, hier also der Kl., zu.

Dem steht die in der Regel fehlende Übertragbarkeit des Kündigungsrechts nicht entgegen. Wird im Wege der Vertragsübernahme der (Ver)mie-ter ausgewechselt, gehen auf den Nachfolger die Kündigungsrechte des Vorgängers über. Ein gleiches gilt kraft Gesetzes für das Versterben einer Partei des Mietvertrages und die Fälle der Umwandlung und Verschmelzung. Da im Falle des Ausscheidens eines Gesellschafters die übrigen Ge-sellschafter in dessen Rechtsposition einrücken und zwar auch insoweit, als die Rechte nicht frei übertragbar wären, ist nicht ersichtlich, weshalb das Kündigungsrecht gerade im Falle des Ausscheidens eines Gesellschafters aus einer BGB-Gesellschaft nicht mehr übergehen sollte, zumal die entgegengesetzte Auffassung dazu führte, daß das Kündigungsrecht sowie andere Gestaltungsrechte einerseits und die Gesamtheit der übrigen Mieterrechte andererseits verschiedenen Personengruppen zuständen.

Dieses Ergebnis ist auch sachgerecht, da der ausscheidende Gesellschafter kein Interesse an dem Erhalt ihm nicht zustehender Mieterrechte haben kann und zur Befreiung von seinen Verpflichtungen aus dem Mietvertrag diesen allein wirksam nicht kündigen, sondern von den Mitgesellschaftern nach § 738 BGB nur Freistellung und Sicherheitsleistung verlangen kann. Auch der Vermieter wird durch die Anwachsung des Kündigungsrechts auf die verbleibenden Gesellschafter nicht beeinträchtigt, da wegen der gleichzeitigen Anwachsung der Mieterrechte auf die übrigen Gesellschafter aus-geschlossen ist, daß er trotz der Kündigung von einem Teil der Personen seine Vermieterpflichten zu erfüllen hat; und im Hinblick auf eine - im hiesi-gen Falle nicht vorliegende - Unkenntnis von dem Ausscheiden durch die §§ 720 (analog), 407 BGB geschützt ist. Andererseits haben die verbleibenden Gesellschafter ein berechtigtes Interesse, allein über den Fortbestand des Vertrages zu entscheiden.

Es kann dahinstehen, ob vorstehende Erwägungen auch für den Fall eines Beitritts eines Dritten zur Mietergesellschaft oder für andere Gestaltungsrechte (z.B. die Anfechtung) gelten.

Selbst wenn das Kündigungsrecht der Kl. nicht allein zustände, wäre der Mietzinsanspruch ab dem 1.7.1989 jedenfalls nach § 397 BGB durch Er-laßvereinbarung in Fortfall geraten. In der Annahme der von der Kl. erklär-ten Kündigung durch die Bekl., jedenfalls in Verbindung mit der einverständlichen Rückgabe der Sache am 26.6.1989 liegt zugleich, sei es im Wege der Umdeutung nach § 140 BGB, der wechselseitige Erlaß des im Wege der Anwachsung nach § 738 Abs. 1 S. 1 BGB der Kl. allein zuste-henden Anspruchs auf Gewährung des vertragsmäßigen Gebrauchs (§§ 535, 536 BGB) und des der Bekl. zustehenden Anspruchs auf Zahlung des Mietzinses. Mit dem beiderseitigen Fortfall der Hauptleistungspflichten endet indes auch das Vertragsverhältnis, von sog. Sekundäransprüchen abgesehen.

Der Anwachsung des Anspruchs auf Gewährung des vertraglichen Gebrauchs steht nicht dessen Unabtretbarkeit entgegen. Denn der Anspruch ist mit Zustimmung des Vermieters abtretbar. Dieser Zustimmungsvorbehalt soll verhindern, daß der Vermieter einer Person die Sache zu überlassen hat, bei der er nicht weiß, ob sie willens und fähig ist, mit der Sache sorgfältig umzugehen. Mit dem Abschluß des Mietvertrages zugleich mit dem Mitgesellschafter gibt der Vermieter kund, gegen die Person des Mit-gesellschafters keine diesbezüglichen Bedenken zu haben, so daß es seines Schutzes nicht bedarf. Der Zustimmungsvorbehalt greift daher lediglich für den umgekehrten Fall des Eintritts eines neuen Gesellschafters ein, auf den kraft Gesetzes nach § 738 Abs. 1 S. 1 BGB ein Gesellschaftsanteil überginge.