Kaution

Kaution; Rückzahlungsanspruch; Vermieteraufrechnung mit Pauschalbetrag wegen vorzeitiger Vertragsauflösung

Ein Vermieter ist zur Verrechnung eines Pauschalbetrages für den Fall vorzeitiger Vertragsauflösung mit der Kaution nicht berechtigt.

Der Bekl. ist verpflichtet, an den Kl. nach Beendigung des Mietverhältnisses den einbehaltenen Restbetrag der Kaution in Höhe von 300 DM zu zahlen.

Der Bekl. war zur Verrechnung des in § 2 Nr. 3 des Mietvertrags vereinbarten Pauschalbetrages für den Fall vorzeitiger Vertragsauflösung mit der Kaution nicht berechtigt. Hierbei kann dahinstehen, wie diese Vereinbarung rechtlich einzuordnen ist, nämlich als Schadenspauschale, Vertragsstrafe oder Abfindungsvereinbarung (selbständiges Strafgedinge). Eine Verpflichtung des Kl. zur Zahlung eines Betrages von 300 DM gemäß § 2 Nr. 3 des Mietvertrags ist unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt gegeben.

Soweit die formularmäßige Vereinbarung als Schadenspauschale aufzufassen wäre, wäre hieraus ein Anspruch nur begründet, wenn eine Ersatz-pflicht bereits dem Grunde nach gegeben wäre. Es lag jedoch eine einver nehmliche Vertragsaufhebung vor, kein Vertragsverstoß des Kl., der etwa Anlaß zur fristlosen Kündigung gegeben hätte und damit Schadensersatz-ansprüche begründen könnte. Daher kann dahinstehen, ob die formularmäßige Vereinbarung auch gegen § 11 Nr. 5 AGBG verstößt, weil dem Mieter jedenfalls nicht ausdrücklich der Nachweis eines geringeren Schadens vorbehalten worden ist und ob die Schadenspauschale der Höhe nach gerechtfertigt wäre. Ebensowenig kommt es auf die weitere streitige Frage an, ob auch die Vereinbarung einer Schadenspauschale von § 550 a BGB erfaßt ist, was nach dem Schutzzweck wohl zu bejahen wäre (vgl. Sternel, Mietrecht, 3. Aufl. Anm. III 289).

Die Vereinbarung einer Vertragsstrafe wäre nach der unabdingbaren ge-setzlichen Vorschrift des § 550 a BGB unwirksam.

Schließlich wäre auch eine Abfindungsvereinbarung diesen Inhalts nicht wirksam. Zum einen dürften derartige Vereinbarungen, nämlich das Versprechen einer Zahlung für den Fall, daß eine Handlung vorgenommen oder unterlassen wird, ohne daß der Versprechende zur Vornahme oder Unterlassung verpflichtet wäre, in den Anwendungsbereich des § 550 a BGB fallen (Sternel, a.a.O. III 288, IV 347). Jedenfalls aber wäre die Ver-tragsklausel gemäß § 9 AGBG unwirksam. Eine von § 339 BGB abweichende verschuldensunabhängige Vertragsstrafe kann nur dann wirksam vereinbart werden, wenn gewichtige Umstände vorliegen, welche die Re-gelung trotz Abweichung vom dispositiven Recht mit Recht und Billigkeit noch vereinbar erscheinen lassen, die verschuldensunabhängige Haftung also durch sachliche, die Unwirksamkeitsvermutung des § 9 Abs. 2 AGBG ausräumende Gründe gerechtfertigt ist. Ein Bedürfnis des Vermieters, durch den Druck einer verschuldensunabhängigen Vertragsstrafe den Mieter von der Lösung vom Vertrag abzuhalten, besteht nicht (vgl. BGH MDR 1985, 50). Insbesondere wird der Mieter durch die Klausel auch un-zulässig mit dem Aufwand der Neuvermietung belastet, die grundsätzlich ausschließlich in die Vermietersphäre fällt (Sternel, a.a.O., Rdnr. III 284, 285).

Eine Anerkenntnis im Sinne der §§ 780, 781 BGB ist in dem Schreiben des Kl. vom 3.5.1989 nicht zu sehen. Aus dem Schreiben läßt sich lediglich entnehmen, daß der Betrag von 300 DM zu diesem Zeitpunkt nicht gefordert wurde, nicht aber, daß der Kl. die Berechtigung des Bekl. hinsichtlich die-ses Teilbetrags ungeachtet einer fehlenden Rechtsgrundlage akzeptieren und auf die Forderung endgültig verzichten wollte.