Kaution

Kaution; Rückgriff des Vermieters

Während des Mietverhältnisses kann der Vermieter auf die Kaution nur wegen nicht bestrittener Forderungen zurückgreifen.

Das AG hat den Bekl. den von ihnen begehrten Zugriff auf die von den Kl. geleistete Kaution zu Recht im Wege der einstweiligen Verfügung untersagt.

Für die Mietkautionsvereinbarung im preisfreien Wohnraum gilt zwar nicht die gesetzliche Schranke des § 9 Abs. 5 Satz 1 WoBindG i.V.m. § 10 NMV, wonach bei preisgebundenem Wohnraum die Mietkaution auf die Sicherung von Ansprüchen des Vermieters gegen den Mieter aus Schäden an der Wohnung oder unterlassenen Schönheitsreparaturen beschränkt ist.

Vielmehr richtet sich das Verwendungsrecht des Vermieters über die Mietkaution nach den Vereinbarungen zwischen den Parteien. Im vorliegenden Fall gelten nach § 22 des zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrages "in Bezug auf Zweckbestimmung, Verwendung und Verzinsung (der Kaution)... die gesetzlichen Bestimmungen", demnach § 550 b BGB.

Bei der Auslegung des § 550 b BGB ist zwar anerkannt, daß der Vermieter grundsätzlich auch während des Mietverhältnisses wegen seiner fälligen Ansprüche gegen den Mieter auf die Mietkaution zurückgreifen kann, soweit die Kaution zur Sicherung der betreffenden Ansprüche bestimmt ist und die Parteien ansonsten keine besonderen Bestimmungen getroffen haben (Staudinger/Emmerich, § 550 b BGB, Rdz. 37; Müller, GE 87, 150, 161; a. A. Palandt-Putzo, Rdn. 91 vor § 535 BGB).

Während des Mietverhältnisses wird der Vermieter die Mietkaution jedenfalls nur wegen offenstehender und nicht bestrittener Forderungen in Anspruch nehmen können. Bestreitet indes der Mieter die Forderung und ist das Bestreiten nicht offensichtlich unbegründet, muß der Vermieter sie gerichtlich geltend machen und die Erlangung des Titels abwarten, ehe er sich aus der Kaution befriedigen darf (Müller, GE 87, 156, 161; Sternel III, Rdn. 250 f.; LG Mannheim, WuM 90, 269 f.).

So ist es hier.

Im vorliegenden Fall haben die Kl. die Forderung der Bekl. bestritten und machen Mietminderungsrechte geltend. Diesbezüglich haben die hiesigen Bekl. zuerst in einem anderen - vorher bereits anhängig gewordenen - Verfahren Zahlungsklage erhoben, über die noch nicht entschieden ist.

Der Auffassung der Bekl., daß ohne anderslautende Abrede der Vermieter auch bei bestrittenen Forderungen bei laufendem Wohnraummietverhältnis berechtigt sei, sich aus der Kaution zu befriedigen, kann nach Auffassung der Kammer nicht gefolgt werden (so aber offenbar Bub/Treier, III A. Rdz. 767; Wolf/Eckert, Rdz. 769). Soweit sich diese Meinung auf höchstrichterliche und obergerichtliche Entscheidungen beruft (BGH, WuM 72, 57 f; OLG Hamm, WM 67, 791 f.) verkennt sie, daß zum Zeitpunkt der genannten Entscheidungen der für die Wohnraummietverhältnisse gültige § 550 b BGB noch nicht galt (dieser wurde erst 1982 mit Wirkung vom 1.1.1983 in das Gesetz eingefügt), daß beide Entscheidungen zum Gewerberaummietrecht ergingen und in beiden Fällen die Pachtzinsforderungen selbst unstreitig und nur die Berechtigung des Gewerberaummieters zur Aufrechnung mit Gegenansprüchen umstritten war.

Richtigerweise geht die Kaution im Wohnraummietverhältnis nicht in das Vermögen des Vermieters über, sondern wird diesem treuhänderisch zur Verfügung gestellt, so daß gemäß § 550 b Abs. 2 die Interessen des Mieters für den Fall des Konkurses des Vermieters hinreichend geschützt sind (Staudinger/Emmerich, § 550 b BGB Rdz. 23). Dieser Sicherungszweck zugunsten des Mieters würde im Falle des wegen Sachmängeln nach § 537 BGB gesetzlich geminderten Mietzinses ausgehöhlt, da bei Vereinnahmung der Kaution durch den Vermieter der Mieter - entgegen des Leitbildes des § 537 BGB - gehalten wäre, Feststellungsklage für das Vorhandensein der Mängel zu erheben (vgl. LG Mannheim, WuM 96, 269 f.). Dies widerspricht auch dem treuhänderischen Charakter der Kaution, da dem Mieter, solange der Mietvertrag läuft, ein lediglich durch das Vertragsende aufschiebend bedingter Anspruch auf Rückzahlung der Kaution nebst Zinsen zusteht. Danach muß der Vermieter den Zugriff auf die Kaution rechtfertigen, was die Klageerhebung einschließt. Die Kautionsabrede soll daher nach dem Leitbild des § 550 b BGB gerade nicht dazu dienen, dem Vermieter im Laufe des Mietverhältnisses die Durchsetzung von streitigen Ansprüchen zu erleichtern.

Soweit die Bekl. anführen, daß der zu Unrecht den Mietzins mindernde Mieter dadurch einen ungerechtfertigten Zeitgewinn erhält, kann dies keine materiell-rechtlichen Auswirkungen haben, zumal ihnen grundsätzlich gestattet ist, den Mietzins im Urkundenprozeß geltend zu machen (KG, MM 12/96 + 1/97, 447 f.; Beschluß der Kammer vom 17.10.1996, 62 S 458/96, MM 12/96 + 1/97, 448 f.).

Der Mieter hatte schon längere Zeit die Miete gemindert - zu Unrecht, wie der Vermieter meinte. Er wollte sich deshalb an die Kaution halten und verlangte von der Bank die Auszahlung des verpfändeten Sparguthabens. Der Mieter ließ dies durch eine einstweilige Verfügung untersagen und bekam auch vor dem Landgericht recht.

Grundsätzlich sei bei streitigen Ansprüchen dem Vermieter zuzumuten, diese im Prozeß zu klären. Erst dann dürfe er auf die Kaution zurückgreifen. Dadurch erhalte der Mieter auch keinen ungerechtfertigten Zeitgewinn, denn schließlich stehe es dem Vermieter frei, seine Zahlungsansprüche im Urkundenprozeß, also relativ zügig, geltend zu machen.

Offen bleibt, ob das Landgericht die Erlangung eines rechtskräftigen Titels fordert, ehe der Vermieter sich auch während des Mietverhältnisses aus der Kaution befriedigen darf (so etwa das LG Mannheim, WuM 1996, 269). Aus dem Hinweis des Gerichts auf den Urkundenprozeß, der ja mit einem nicht rechtskräftigen Vorbehaltsurteil abgeschlossen wird, kann gefolgert werden, daß die 62. Kammer jeden vorläufig vollstreckbaren Titel für ausreichend hält. Das macht auch Sinn, da bei einer etwaigen späteren Änderung des Titels der Mieter durch die Verpflichtung des Vermieters zum Schadensersatz (§§ 717, 600, 302 ZPO) ausreichend geschützt ist.