Kaution

Kaution; Abrechnungsfrist; Aufrechnungsverbot

Ist im Mietvertrag geregelt, daß der Vermieter über eine Kaution innerhalb einer bestimmten Frist abrechnen muß, ist eine spätere Aufrechnung des Vermieters mit Gegenansprüchen nicht möglich.

Der Anspruch des Kl. ist nicht durch die von den Bekl. erklärte Aufrechnung mit Nutzungsentschädigungsansprüchen für die Zeit von April bis September 1995 (monatlich 408 DM) sowie durch die hilfsweise Aufrechnung der Bekl. mit Schadensersatzansprüchen wegen unterlassener Schönheitsreparaturen in Höhe von 10.872,56 DM erloschen. Dabei kann dahinstehen, ob den Bekl. die vorgenannten Ansprüche in der Sache zustehen, denn jedenfalls konnten sie diese nach Ablauf von drei Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht mehr zur Aufrechnung stellen. Die Aufrechnungserklärung mit der beanspruchten Nutzungsentschädigung ist erstmals mit Schriftsatz des Prozeßbevollmächtigten der Bekl. vom 6.6.1996 und damit verspätet erklärt worden.

§ 3 Ziffer 5 der Anlage I zum Mietvertrag vom 22.1.1993 enthält ein vertragliches Aufrechnungsverbot für die Zeit nach Ablauf von drei Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses. Ein solches vertragliches Aufrechnungsverbot ist grundsätzlich zulässig (vgl. Palandt/Heinrichs, BGB, § 387 Rn. 13). Der Wortlaut des § 3 Ziffer 5:

"Die Kaution ist drei Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzuzahlen. Der Vermieter ist berechtigt, innerhalb dieser Frist zu entscheiden, ob und in welcher Höhe er die Kaution zur Abdeckung seiner Forderungen verwenden will."

ist in dem Sinne auszulegen, daß dem Vermieter eine Berechtigung zur Verrechnung der Kaution zustehen soll, dies jedoch nur im Zeitraum von drei Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses. Denn der Vermieter hat in diesem Zeitraum nach Satz 2 eine Entscheidung zu treffen, ob und wie er ver- oder aufrechnen will. Aus der Tatsache, daß die Berechtigung zur Entscheidung befristet ist, läßt sich nur der Schluß herleiten, daß die Berechtigung nach Ablauf der Frist entfallen soll. Mithin räumt die Klausel dem Vermieter die Möglichkeit ein, sich innerhalb von drei Monaten frei zur Ver- bzw. Aufrechnung entscheiden zu können, andererseits jedoch wird dem Mieter das Recht zugestanden, nach Ablauf des dreimonatigen Zeitraums und damit in überschaubarer Zeit wieder in den Genuß der Kaution zu gelangen, sollte der Vermieter eine Entscheidung gegen eine Aufrechnung getroffen haben.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist bei einer Kaution in der Regel spätestens sechs Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses abzurechnen; wird diese Frist nicht eingehalten, ist der Vermieter jedoch nicht gehindert, auch noch danach gegenüber dem Rückzahlungsanspruch des Mieters mit eigenen Ansprüchen aufzurechnen.

In dem vom Landgericht Berlin am 28. April 1997 entschiedenen Fall war im Mietvertrag vereinbart, daß der Vermieter sich innerhalb von drei Monaten zu entscheiden habe, ob er die Kaution für eigene Ansprüche verwenden wolle.

Das Landgericht sah darin ein vertragliches Aufrechnungsverbot für eine erst nach Fristablauf erklärte Aufrechnung und gab deshalb der Rückzahlungsklage des Mieters statt.