Kausaler Schaden für Pflichtverletzung des Hausverwalters (hier: keine Bonitätsprüfung des Mieters)

Ein Hausverwalter handelt pflichtwidrig, wenn er bei der Vermietung einer Wohnung nicht die Bonität des künftigen Mieters prüft. Entsteht wegen Zahlungsunfähigkeit des neuen Mieters ein Mietrückstand, kann dieser vom Wohnungseigentümer gegen den Hausverwalter als Schaden nur dann geltend gemacht werden, wenn auch die Kausalität hinreichend dargelegt und ggf. bewiesen wird. Dazu gehört der Vortrag, daß bei ordnungsgemäßer Verwaltung anderweitig an einen solventen Mieter hätte vermietet werden können.

(Leitsatz der Redaktion)

1. Die Kl. hat gegen die Bekl. einen Anspruch auf Zahlung in Höhe (der Verwaltervergütung) gemäß § 670 BGB i.V.m. dem Sondereigentumsverwaltervertrag. [...]

Der Anspruch ist auch nicht durch die von der Bekl. erklärte Aufrechnung mit einem behaupteten Schadensersatzanspruch gemäß §§ 387, 389 BGB untergegangen, weil der insoweit behauptete Anspruch wegen einer Pflichtverletzung des Sondereigentumsverwaltervertrages nicht besteht. Ein Anspruch der Bekl. gegen die Kl. auf Zahlung von Schadensersatz in vorbezeichneter Höhe ergibt sich insbesondere nicht aus §§ 280 Abs. 1, 249 BGB i.V.m. dem Sondereigentumsverwaltervertrag.

Zwar hat die Kl. vorliegend Pflichten verletzt, die ihr aufgrund des Sondereigentumsverwaltervertrages gegenüber der Bekl. oblegen haben. Die Verletzung ergibt sich hier im Zusammenhang mit den für den Zeitraum von Mai bis Dezember 2003 aufgelaufenen Mietrückständen, weil die Kl. bei Vermietung der Wohnung der Bekl. an den Zeugen S. dessen Bonität nicht überprüft hat.

Unstreitig haben die Parteien einen Sondereigentumsverwaltervertrag geschlossen, der als entgeltlicher Geschäftsbesorgungsvertrag im Sinne des § 675 BGB mit teilweise dienstvertraglichem, teilweise werkvertraglichem Charakter zu qualifizieren ist. Gemäß § 2 lit. a) des Vertrages verpflichtete sich die Kl. unter anderem auch zum Abschluß von Mietverträgen. Im Rahmen dieses Vertrages wäre die Kl. verpflichtet gewesen, die Bonität eines neuen Mieters und insbesondere auch des Zeugen S. zu prüfen. Grundsätzlich gilt: Wer die Besorgung der Verwaltung eines fremden, vermieteten Anwesens übernimmt, ist verpflichtet, die Vermögensinteressen des Auftragsgebers in bezug auf das Anwesen sorgfältig, sachkundig, loyal und ertragsorientiert wahrzunehmen (OLG Saarbrücken, NZM 2006, 878, 879). Dazu zählt die Abwendung erkennbarer Vermögensnachteile oder Schäden des Auftraggebers und insbesondere auch die Auswahl finanziell "zuverlässiger" Mieter (vgl. dazu OLG Saarbrücken, NZM 2006, 878, 879 sowie OLG Saarbrücken, Urteil vom 12.2.2004, Az. 8 U 102/03-26). Zu diesem Zweck hat sich der Verwalter zumindest eine Selbstauskunft sowie aktuelle Lohnbescheinigungen des jeweiligen Interessenten vorlegen zu lassen. Diesen Anforderungen ist die Kl. nicht gerecht geworden. Denn nach dem Vortrag der Parteien hat sie die Bonität des Zeugen S. vor Vermietung der Wohnung der Kl. nicht überprüft. Entgegen der Ansicht der Kl. war dies auch nicht deshalb entbehrlich, weil der Zeuge bekannt und bereits Mieter einer anderen Wohnung im gleichen Objekt war. Nach ihrem eigenen Vortrag meldete sich der Zeuge bei der Kl. mit der Bitte, in eine kleinere Wohnung umziehen zu dürfen. Dies hätte die Kl. in ihrer Eigenschaft als Verwalterin der Wohnung der Bekl. zu konkreten Nachfragen veranlassen müssen. Eine diesbezügliche Pflicht ergibt sich vor allem unter dem Gesichtpunkt, daß die Kl. infolge der Neuvermietung nicht mehr nur die Interessen des alten Vermieters bzw. anderen Wohnungseigentümers vertrat, sondern nunmehr auch die der Bekl. Die Pflicht zur Auswahl finanziell "zuverlässiger" Mieter gilt nicht für die Wohnungseigentumsanlage im allgemeinen, sondern gegenüber jedem einzelnen Wohnungseigentümer gesondert, der sich des Verwalters bedient. Den Interessen der Bekl. konnte die Kl. aber nur gerecht werden, wenn sie die Bonität des Mieters erneut überprüft. Der Kl. ist zuzugeben, daß dies zumindest dann entbehrlich ist, wenn die erneute Überprüfung bloße Förmelei wäre. Dies ist jedoch dann nicht anzunehmen, wenn Anhaltspunkte für eine Änderung der Vermögensverhältnisse gegeben sind. So liegt es hier. Denn zum einen war die Überprüfung des Zeugen S. zu Beginn des ersten Mietverhältnisses vorgenommen worden, was bereits mehrere Jahre andauerte. Insoweit ist eine Veränderung der finanziellen Situation jedenfalls nicht fernliegend. Zum anderen hätte die Kl. das Begehren des Zeugen, in eine kleinere Wohnung umziehen zu dürfen, obwohl er bereits mehrere Jahre eine andere Wohnung in der gleichen Wohnungseigentumsanlage bewohnte, zum Anlaß nehmen müssen, die Hintergründe dieser Bitte zu ergründen. Dazu hat sie jedoch nicht vorgetragen.

Gleichwohl scheidet ein Anspruch gemäß § 280 Abs. 1 BGB aus, da es an einem zur Pflichtverletzung adäquat kausalem Schaden fehlt. Denn im Wege des Schadensersatzes kann die Bekl. nur die Beträge bzw. rückständigen Mieten geltend machen, die auch bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung zu realisieren gewesen wären, da das Solvenzrisiko des Mieters grundsätzlich durch die Bekl. zu tragen ist. Daran fehlt es im Hinblick auf die hier im Wege eines Schadensersatzanspruches zur Aufrechnung gestellten Mietrückstände, weil der Bekl. auch bei ordnungsgemäßer Mietverwaltung keine Mieteinahmen zugeflossen wären. Soweit sie selbst vorträgt, der Zeuge S. habe ihr gegenüber bestätigt, die Wohnung aus Kostengründen bezogen zu haben und bei Anmietung nicht zur Zahlung in der Lage gewesen zu sein, wäre die Kl. verpflichtet gewesen, von der Vermietung Abstand zu nehmen, mithin die Wohnung vorerst unvermietet zu lassen. Ebensowenig hat die Bekl. auf die Behauptung der Kl. fehlender, alternativer Vermietbarkeit dargelegt, daß andere Mietinteressenten bestanden hätten. Die Behauptung der Bekl., sie hätte im Falle des Leerstandes zur Vermeidung von Mietausfällen die Wohnung selbst bezogen, ist vor dem Hintergrund des Leerstandes der Wohnung im Zeitraum vom 1. Januar 2003 bis zum 30. April 2003 sowie der Aufrechterhaltung des Mietvertrages trotz der unregelmäßigen Mietzahlungen auch nach Kenntnis der Mietrückstände über das Jahr 2004 hinaus noch bis Oktober 2006 nicht nachvollziehbar. Die Bekl. trägt selbst vor, sie habe jedenfalls aufgrund der Jahresabrechnung für 2003 vom 19. März 2004 von den Mietrückständen Kenntnis erlangt. Spätestens zu diesem Zeitpunkt hätte sie aber entsprechende Maßnahmen einleiten können. Dies ist gleichwohl nicht geschehen. [...]

Darüber hinaus stand der Annahme eines adäquat kausalen Schadens entgegen, daß die Bekl. nicht ausreichend dargetan hat, welche Maßnahmen sie zur Sicherung ihrer Ansprüche gegen den Zeugen S. getroffen hat. Insbesondere ist nicht ersichtlich, warum die Realisierung der Ansprüche, gegebenenfalls unter Inanspruchnahme gerichtlicher Hilfe, erfolglos geblieben ist. Die bloße Behauptung der Bekl., der Zeuge S. habe ihr gegenüber geäußert, hoch verschuldet zu sein und nicht zahlen zu können, genügt nicht, um die notwendige Kausalität zwischen Pflichtverletzung und Mietzinsrückstand zu begründen. Denn nicht zuletzt unter dem Gesichtspunkt der Schadensminderungspflicht (§ 254 BGB), wäre die Bekl. verpflichtet gewesen, die Realisierung ihrer Ansprüche rechtzeitig zu verfolgen. So stünde diesen bei Erwirkung eines Titels vor allem nicht der Einwand der Verjährung entgegen.

Ein Hausverwalter handelt pflichtwidrig, wenn er nicht vor Vermietung einer Wohnung die Bonität des in Aussicht genommenen Mieters überprüft. Der Hausverwalter macht sich dadurch schadensersatzpflichtig. Kommt es in der Folge zu Mietrückständen, kann der Vermieter vom Hausverwalter aber nur dann mit Erfolgsaussicht Schadensersatz fordern, wenn die Wohnung anderweitig an einen solventen Mieter hätte vermietet werden können - was wiederum der Vermieter bestreiten muß, so das AG Lichtenberg.

Der Hausverwalter vermietete eine Wohnung an einen neuen Mieter, ohne zuvor dessen Bonität geprüft zu haben. Es kam zu Mietrückständen, die der wegen des Verwalterhonorars in Anspruch genommene Vermieter als Schaden zur Aufrechnung stellte.

Das AG Lichtenberg hielt die Aufrechnung für unbegründet. Zwar habe der Verwalter seine Pflichten aus dem Hausverwaltervertrag verletzt, als er die Bonität des neuen Mieters nicht überprüft habe. Ein Schadensersatzanspruch gegen den Verwalter bestehe aber deswegen nicht, weil die Kausalität nicht dargelegt worden sei. Dazu hätte der Vermieter/Wohnungseigentümer darlegen und ggf. beweisen müssen, daß anderweitig solvente Mietinteressenten zu Verfügung gestanden hätten, so daß Mietausfall bei ordnungsgemäßer Verwaltung nicht entstanden wären.

Das AG hat die Berufung gegen das Urteil nicht zugelassen.